文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设工作会(huì)议提(tí)出“有(yǒu)条件的可以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不(bù)足(zú)一(yī)个月(yuè)时(秋处露秋寒霜降是指哪六个节气？ 秋处露秋寒霜降是哪首诗shí)间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广东等地明(míng)确表态(tài)，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的(de)钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力(lì)的别建了(le)，不能把包(bāo)袱(fú)甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓(xìng)和社会(huì)，这是(shì)房(fáng)地产(chǎn)从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势(shì)，也是(shì)对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的(de)预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规(guī)律办事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的(de)风险。从个(gè)人(rén)层面看，预售制对(duì)购(gòu)房者非常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期(qī)间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)，这(zhè)样有助于落(luò)实(shí)中央房住(zhù)不(bù)炒精神、有助(zhù)于(yú)保障购房(fáng)老百姓权益(yì)、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度？预售制(zhì)度(dù)怎(zěn)么来(lái)的(de)？国外什么情(qíng)况？简单(dān)科普一(yī)下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家(jiā)存在预售制。但(dàn)是(shì)，重点来(lái)了！发(fā)达国(guó)家一般(bān)有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在(zài)项目获得政府批准后才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买期(qī)房后(hòu)并非像中国一样在(zài)支付完首付款后从银(yín)行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而(ér)是根(gēn)据(jù)开(kāi)发商工程进度在(zài)完全交房(fáng)前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分(fēn)期支付(fù)以及违约(yuē)处罚措(cuò)施作为保障的，如(rú)果没有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定会(huì)触发(fā)风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度(dù)，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进(jìn)入存(cún)量时代(dài)，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会(huì)，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个(gè)技术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中国(guó)一定能化(huà)解这(zhè)个难题(tí)，让房地(dì)产回归实体经济和居(jū)住属性(xìng)，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是向(xiàng)善，是(shì)以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实(shí)现老百姓(xìng)安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业(yè)健康(kāng)发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融(róng)支持(chí)当期(qī)三好生、新模式(shì)等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革(gé)方案(àn)研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行(xíng)过长期系统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考(kǎo)后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实(shí)存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代(dài)在中国(guó)香港，楼宇出(chū)租(zū)是(shì)地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推行公共房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的(de)需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多(duō)数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购(gòu)买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期(qī)长等问(wèn)题(tí)。针(zhēn)对这一系(xì)列问(wèn)题，不少地产商开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式一经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信(xìn)置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉和多年经(jīng)营杂(zá)货铺(pù)、海上驳(bó)运(yùn)业务的经验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到(dào)的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类(lèi)似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民(mín)众购房的(de)资金压(yā)力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解决(jué)了制造(zào)商的资(zī)金问题，降低投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当(dāng)时中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效(xiào)率(lǜ)地解决(jué)了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市(shì)发展进(jìn)入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推动(dòng)了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全(quán)的(de)监管机(jī)制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个(gè)楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预(yù)售前，确保地价(jià)款已经全(quán)部支付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需(xū)律所和(hé)建筑(zhù)师的(de)核(hé)准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国(guó)香港要求律师行在银(yín)行(xíng)开设(shè)的(de)信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机(jī)制，且银行的责任(rèn)上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大(dà)和供给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先发(fā)展重工业，强(qiáng)调基(jī)础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使前(qián)期(qī)发展工业化(huà)的进程大(dà)于城市化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制(zhì)度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢，福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度也出现了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房制度(dù)不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)面临(lín)商品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商(shāng)品房供应量小的(de)困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对(duì)内地(dì)房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房(fáng)制度，先(xiān)后出(chū)台多项(xiàng)文件，大力(lì)支持国内房地产市场改(gǎi)革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房(fáng)建设的通(tōng)知》文(wén)件，决定停(tíng)止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化(huà)、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社会化(huà)的住房(fáng)新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济(jì)的商(shāng)品房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用(yòng)预(yù)售(shòu)制(zhì)，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资(zī)金和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的(de)两(liǎng)大难(nán)题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发模式，住(zhù)房(fáng)供应速(sù)度(dù)加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持(chí)购房者，极(jí)大作(zuò)用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经(jīng)调整形成契(qì)合(hé)中国内地的商(shāng)品房预售制度(dù)。预(yù)售制的初(chū)衷是(shì)为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说，是指房(fáng)地(dì)产开发企业(yè)将正在(zài)建设中的房(fáng)屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地(dì)实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登(dēng)记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行(xíng)贷款的(de)形式(shì)一次性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可(kě)能(néng)已拿到(dào)了全部(bù)购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付(fù)款有所不同。对中国内地的(de)开发商而(ér)言(yán)，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推(tuī)动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预(yù)售制在过去20多年对中国内地(dì)房地(dì)产市场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶(jiē)段的(de)资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国(guó)内地(dì)城镇居民从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从(cóng)全(quán)民蜗居到(dào)基本适居(jū)，住(zhù)房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间(jiān)走完发达(dá)国家(jiā)几百年城镇化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程(chéng)进入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当前已成(chéng)为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面积占(zhàn)总销(xiāo)售面积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业(yè)的(de)发展。中(zhōng)国内地(dì)房地产历经二(èr)十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房(fáng)地产企业从(cóng)无到(dào)有、从(cóng)国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动的上下游产业链特(tè)别长，高(gāo)达50多个(gè)行(xíng)业(yè)。2020年(nián)房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉(lā)动的(de)投(tóu)资占全社会固(gù)定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资(zī)占(zhàn)固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余(yú)额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过(guò)三(sān)分之(zhī)一(yī)。从房地产融资(zī)存量占(zhàn)社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的《中国(guó)住房市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值占股债(zhài)房市(shì)值的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的(de)27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股(gǔ)债(zhài)房市值的比例较高，主要是(shì)因为住房市值(zhí)高，以及中国(guó)资本(běn)市场发育尚不(bù)成熟(shú)，直(zhí)接(jiē)融(róng)资比例较(jiào)低(dī)，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商(shāng)品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房等(děng)风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发(fā)商之间的购房合同(tóng)、购(gòu)房者和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个独立(lì)的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约(yuē)，购(gòu)房者只能根据(jù)购房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信用和购(gòu)房者(zhě)对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦秋处露秋寒霜降是指哪六个节气？ 秋处露秋寒霜降是哪首诗(dàn)房企因为市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通(tōng)过与(yǔ)购房者签订的预(yù)售合(hé)同和按(àn)揭合同(tóng)，已经从银行获(huò)得房款，如(rú)果(guǒ)购房者(zhě)丧(sàng)失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完(wán)全由银行承担，银行(xíng)将面(miàn)临(lín)较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商(shāng)品(pǐn)房预售管理办(bàn)法》中明确规定(dìng)了(le)开发(fā)企业预售商品(pǐn)房所得(dé)款项(xiàng)应当(dāng)用于(yú)有关(guān)的工程建(jiàn)设(shè)，商品房预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售资金监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市(shì)重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者项目(mù)工(gōng)程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监(jiān)管账户、或进入监秋处露秋寒霜降是指哪六个节气？ 秋处露秋寒霜降是哪首诗管账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继(jì)续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被(bèi)迫(pò)继续还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时代的(de)高周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售款监管账户(hù)资(zī)金，是行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设(shè)名(míng)义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨(bō)付的(de)工程(chéng)款，远超工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些(xiē)方式套取的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一(yī)定程度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房(fáng)者(zhě)预付资(zī)金，一(yī)般设有定金或预付(fù)款保护机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购房者支(zhī)付(fù)的(de)预(yù)付款比例(lì)相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定金(jīn)方式(shì)支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷(dài)款，一(yī)是按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提(tí)供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商(shāng)品房(fáng)出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式(shì)，一是期房由政府(fǔ)或第(dì)三方验(yàn)收合格并提供(gōng)验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)后，开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是(shì)开发(fā)商为购房者提(tí)供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美国(guó)期房(fáng)定(dìng)金一(yī)定期(qī)限内(nèi)无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支(zhī)付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三(sān)方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者在房(fáng)屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美国为防止开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或(huò)产权保险公司(sī)的信托(tuō)账户(hù)监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不(bù)承(chéng)担任(rèn)何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资金全部(bù)来(lái)自银(yín)行，银行根据工程(chéng)进度向(xiàng)开发商提(tí)供(gōng)一定比例的(de)贷款，由(yóu)于(yú)开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行(xíng)利(lì)益，银行有充(chōng)分动机监管开(kāi)发商(shāng)施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查后(hòu)发放的(de)验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证向银(yín)行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房(fáng)款按建造(zào)工期进(jìn)度支付，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，开(kāi)发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获(huò)批后即(jí)可(kě)预售房(fáng)屋(wū)。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约(yuē)公证，签订(dìng)合同(tóng)后定金退(tuì)还。如由于(yú)任(rèn)何原因不能(néng)购买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地(dì)交(jiāo)易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包(bāo)含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规(guī)定最低首付比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国也采(cǎi)取按工期支付(fù)房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体完(wán)工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完工、地板完工、全(quán)部完工(gōng)，支(zhī)付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面(miàn)，购房者可(kě)在(zài)支付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按(àn)施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计(jì)了(le)两种保险(xiǎn)，保险的(de)功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负责沟(gōu)通期房交易(yì)中的房产、资金、合(hé)同等各个(gè)环节(jié)，各环节内(nèi)容确认(rèn)无误后签(qiān)订首付(fù)交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购房(fáng)者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的(de)方(fāng)式，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须(xū)经过(guò)房产(chǎn)公证公(gōng)司的检验验收(shōu)后才(cái)能交付，交付(fù)后(hòu)方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金(jīn)监管(guǎn)极为严(yán)格，资金也由律师监管，在(zài)确认工(gōng)程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律(lǜ)师(shī)转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关(guān)口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必须完(wán)成“预售房定金保全(quán)措施”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违约需返还定(dìng)价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供(gōng)给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房(fáng)二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商(shāng)必须完(wán)成(chéng)定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施才可预售(shòu)。什么是(shì)定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开(kāi)发(fā)商向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机(jī)构签订定(dìng)金保证(zhèng)委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外(wài)，其他预先支付的购房(fáng)款也受(shòu)该措施保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时(shí)，开发商(shāng)需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为(wèi)房(fáng)价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房前只需(xū)支(zhī)付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账户(hù)，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的(de)选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做(zuò)了(le)统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等(děng)完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程(chéng)进度放款，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付款会存入银行(xíng)专门(mén)的项目资金(jīn)账户，账户(hù)资金提(tí)取须(xū)与房屋(wū)建设(shè)有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年(nián)的(de)房(fáng)屋保(bǎo)修期(qī)，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前房地(dì)产(chǎn)到了政(zhèng)策(cè)出手临(lín)界点，重点是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需(xū)求(qiú)的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼(lóu)保复工保民(mín)生，给予强(qiáng)有力的金融工(gōng)具(jù)支持(chí)。另一方面，从(cóng)现在起，对(duì)还(hái)在(zài)正常(cháng)运转的房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加(jiā)大支持力度(dù)，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个(gè)行业，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后定(dìng)金保护机制，如(rú)将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环(huán)节，建立按工程(chéng)进度付款机制(zhì)或交房(fáng)后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金(jīn)监(jiān)管机构(gòu)，或(huò)由政府(fǔ)相关部门(mén)直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节(jié)，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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