OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的影响仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT开盘继(jì)续延续此前几(jǐ)日的(de)下跌走(zǒu)势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募(mù)拟新购入基础设(shè)施资产张润(rùn)大厦(shà)的(de)重(zhòng)要承租(zū)方之一(yī)，目(mù)前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协(xié)议(yì)的通(tōng)知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益(yì)人将继续密(mì)切关注(zhù)哲(zhé)库科技(jì)后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的(de)原始(shǐ)权益人相关负(fù)责人也表示，近期(qī)已(yǐ)同(tóng)步启动了应急(jí)预案，排摸(mō)储备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提前(qián)退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦东(dōng)新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多(duō)位业内(nèi)人士表示，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较(jiào)大(dà)，但其实不动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其(qí)内(nèi)外价值，投资者(zhě)应(yīng)理性看待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关复刻版是正品吗，复刻是不是假货的意思停旗下芯片子(zi)公司哲库科技的事件继续(xù)扰动公募(mù)REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT以3.726元的价(jià)格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后二级(jí)市场价(jià)格开始震荡(dàng)走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT跌(diē)幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响(xiǎng)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二(èr)级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月(yuè)21日(rì)上市(shì)以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上看，目(mù)前上市的(de)8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张江光大园项目出租率(lǜ)有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突(tū)发事(shì)件，因此(cǐ)导致二级市场价格出现波动。”一位(wèi)业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在(zài)上述人(rén)士看来，尽管出于风险规避的原因，最近(jìn)几个交易日场(chǎng)内资金(jīn)有所流出，但(dàn)是，不(bù)动产公募REITs项目短期(qī)出租率下(xià)跌并不会从根本(běn)上影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目(mù)前随(suí)着二级市场价(jià)格下跌，风险也(yě)得到一定释(shì)放(fàng)，但是价格涨跌(diē)会受到(dào)基本(běn)面、情绪面等多重(zhòng)因(yīn)素影响，不好判断价格是(shì)不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业(yè)内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低(dī)迷(mí)，不(bù)少(shǎo)产品年内二(èr)级市场跌幅较(jiào)大，其(qí)实有些隐含收益(yì)率高的产品(pǐn)具备(bèi)一(yī)定的(de)投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执(zhí)行董(dǒng)事(shì)高如(rú)星对此表示，若(ruò)张江园区(qū)最终能顺利解决招(zhāo)商，平(píng)稳过度(dù)对经营现金(jīn)流没有(yǒu)造成大(dà)的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得(dé)这么急、这么(me)深，加(jiā)上前期本(běn)身园区类资产就回调不少了(le)，这(zhè)就(jiù)是(shì)黄金坑。”不过，他(tā)也强(qiáng)调(diào)，最(zuì)终(zhōng)还是(shì)落到(dào)租金收(shōu)入(rù)受不受影(yǐng)响，影响多大，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募(mù)路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科(kē)技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回(huí)应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要(yào)承租方(fāng)之一，目(mù)前未收(shōu)到哲(zhé)库(kù)科技(jì)及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协议的通(tōng)知(zhī)。同时(shí)，在公(gōng)告中(zhōng)，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继(jì)续密切关注(zhù)哲库科技(jì)后续(xù)情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江光大园项目出租率下降(jiàng)事(shì)项，一度二级(jí)市场价格出现回(huí)落。在随后召开的(de)业绩说明会(huì)中管理人就相关事(shì)项进行(xíng)了解(jiě)释说明，市场信心得到了一(yī)定提(tí)振(zhèn)，二级市场价(jià)格表现也趋于平稳(wěn)。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明(míng)会(huì)上，运(yùn)营团队表示了对张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目(mù)的(de)信心，预(yù)计(jì)签署意向书和合同谈判中的储备租户(hù)正常(cháng)转化后，项目出租(zū)率将得到(dào)回升。没想(xiǎng)到仅过了(le)不(bù)到三(sān)周的时间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起了市(shì)场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟扩募复刻版是正品吗，复刻是不是假货的意思购入项(xiàng)目的(de)原始权益人相关(guān)负责人(rén)坦言，事(shì)发突然(rán)确实始(shǐ)料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技(jì)消(xiāo)息的(de)第一时间即奔赴现场进行了(le)沟(gōu)通和核(hé)实工作，并同步启动了应急预案，排摸(mō)储备(bèi)租户(hù)，积极应对(duì)哲(zhé)库提(tí)前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉(xī)新区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈(tán)及储备(bèi)租(zū)户情(qíng)况(kuàng)，相关负责(zé)人(rén)介(jiè)绍说，目前(qián)储备租户还是(shì)比较(jiào)丰(fēng)富(fù)的，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能、航天产业(yè)、信息技术(shù)等产业(yè)客户，租赁意向面(miàn)积超(chāo)过了2万方。从意向储备转化为实(shí)际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租赁意向(xiàng)书(shū)来尽快(kuài)锁(suǒ)定(dìng)一些(xiē)重要租(zū)户。虽然收了(le)三个月(yuè)履约保证金给了我们一些空间(jiān)，但本着(zhe)对首批扩募、对市场(chǎng)负(fù)责(zé)的态度，我们肯定要全力(lì)与(yǔ)时(shí)间(jiān)赛跑，把这(zhè)些(xiē)面积在短期内完(wán)成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目一季度末也有(yǒu)将近(jìn)30％的(de)空置率，原始权(quán)益人有那么多(duō)储备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对(duì)此相关(guān)负责人解释，张江光大园(yuán)一直以来都坚持以市场化运营(yíng)为导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租(zū)户的(de)调租和换租都(dōu)属(shǔ)于正常情况，而这次项目(mù)的大租户退租(zū)正好发(fā)生在市场活跃(yuè)度的短(duǎn)期低点，目前市(shì)场情况已有所(suǒ)好(hǎo)转。在看(kàn)到出租率(lǜ)下滑情况没有得到及时修复后，张江(jiāng)这边也作了一定(dìng)的资源调配和(hé)倾斜(xié)，引入(rù)了一些储(chǔ)备租(zū)户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和(hé)张江光大园项(xiàng)目在(zài)给租户(hù)的分(fēn)隔空间、交(jiāo)付(fù)标准、租金水平等方面也有一些差异化，张润(rùn)大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一(yī)些(xiē)，张江光大园(yuán)单层以一千平(píng)的面积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物业。租户自身(shēn)也会有诉求，也会(huì)根据(jù)自身需(xū)求和预算挑(tiāo)选(xuǎn)区(qū)域内的不(bù)同物业。

　　“如果扩(kuò)募完(wán)成以后，新(xīn)老资产的管理人都变成了一家(jiā)，后续我们(men)在资源共享(xiǎng)和联合(hé)营销方面能更(gèng)加充分发挥协同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人(rén)表示(shì)，张(zhāng)江集团和张江高科(kē)目前在管资产约五百万方，还(hái)有一些其他在开(kāi)发的(de)储(chǔ)备项(xiàng)目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现(xiàn)打造(zào)张(zhāng)江园区产业空间(jiān)资(zī)产上市平台目标的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我(wǒ)们非(fēi)常(cháng)重视(shì)张江REIT这个资本(běn)平台和它(tā)未(wèi)来的发展。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是至(zhì)关(guān)重要的一(yī)步，眼下我们可能面临了一(yī)些突(tū)发情况需要(yào)解决，但是(shì)这和我们在(zài)张江科(kē)学城这三十年建设发展(zhǎn)过程中所经(jīng)历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心排(pái)除(chú)万难，尽(jǐn)一切(qiè)可能(néng)化(huà)解当前突发(fā)事件(jiàn)的(de)所有负(fù)面(miàn)影响，维持预期和市场的(de)信心(xīn)。”

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