文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开的(de)全国住房和城(chéng)乡建设(shè)工作(zuò)会议提出“有条件的(de)可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没钱没实(shí)力的(de)别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地产(chǎn)从大开发时代步(bù)入高质量(liàng)发展阶段的(de)必然(rán)趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之(zhī)计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改为现房(fáng)销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一(yī)定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能(néng)交(jiāo)房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等(děng)系列(liè)风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于(yú)房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的(de)？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一(yī)种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国(guó)家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的(de)监管保障措施，开发商(shāng)在(zài)项目获得(dé)政府(fǔ)批(pī)准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销售，买家(jiā)在(zài)购(gòu)买期房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从银行一次性贷(dài)款支(zhī)付剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工程(chéng)进度在完全交房(fáng)前进行分(fēn)期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资(zī)金(jīn)监管、分(fēn)期支付(fù)以及违约处(chù)罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如果没有(yǒu)这些保障措施，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公平，所以不(bù)如(rú)借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性，现在(zài)中国住房(fáng)进入存量时(shí)代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复(fù)市场信(xìn)心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市(shì)场化(huà)改革(gé)，中国一定能(néng)化(huà)解这个难(nán)题，让房地(dì)产回归实体(tǐ)经济(jì)和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑(duì)现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极(jí)大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商(shāng)业(yè)的(de)本质是(shì)向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实(shí)现老百(bǎi)姓安(ān)居(jū)乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健(jiàn)康发(fā)展的(de)重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售(shòu)制要(yào)结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过长期系统的(de)专项研究(jiū)。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制(zhì)推(tuī)动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二(èr)十世纪(jì)五十(shí)年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未(wèi)推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需(xū)求是(shì)相(xiāng)当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄(xióng)厚(hòu)的(de)资(zī)金(jīn)实力(lì)才能购买。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国(guó)香港地产行业(yè)盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题(tí)，不(bù)少地产商(shāng)开(kāi)始(shǐ)探求(qiú)新的(de)方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经(jīng)推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模(mó)式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的经验，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到(dào)的(de)见解，在(zài)努(nǔ)力寻求方(fāng)法加(jiā)快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的(de)一块地盘后，除(chú)了分层(céng)出售、还(hái)印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购(gòu)方(fāng)法(fǎ)等(děng)。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分(fēn)期(qī)付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速(sù)了(le)房屋的建造和(hé)销售，也(yě)解决了制造(zào)商的资(zī)金(jīn)问题，降低投资(zī)风(fēng)险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的(de)销售(shòu)模(mó)式成(chéng)为当时中国(guó)香港房地产市场的(de)一(yī)大特(tè)色，纵观中国香港房(fáng)地(dì)产市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高(gāo)效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推动了中国香港楼市几十225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子(shí)年繁荣，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完(wán)善、规范化，建立(lì)健全的监(jiān)管机(jī)制，促进市场健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对(duì)于预售(shòu)楼(lóu)花制度的(de)监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商在预(yù)售前(qián)，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全(quán)部(bù)支付，还要(yào)证(zhèng)明(míng)自身有资(zī)金等能力把项目完成(chéng)，资金需放(fàng)入(rù)律师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需(xū)律所和建筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资(zī)金(jīn)，中国(guó)香港(gǎng)要(yào)求律师行在(zài)银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作(zuò)等(děng)采取全(quán)透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地优(yōu)先发(fā)展重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这(zhè)一(yī)导向使前期(qī)发(fā)展工业化的进程大(dà)于城市化(huà)进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市(shì)化配套问题(tí)，才能进一步(bù)推进城(chéng)市(shì)化。但当时推(tuī)行的是“统一管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也(yě)出现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率低、配套差等(děng)问(wèn)题，因此福利分房(fáng)制度不再适(shì)用(yòng)于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑是(shì)对内地房(fáng)地产市场(chǎng)的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持(chí)国内(nèi)房(fáng)地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房(fáng)建设(shè)的通(tōng)知(zhī)》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房无偿(cháng)实(shí)物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币(bì)化(huà)、住房供给商(shāng)品化、社(shè)会(huì)化(huà)的住房(fáng)新体(tǐ)制，从计划经济下的(de)福利(lì)分房转向市(shì)场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地(dì)产市场(chǎng)采用预售(shòu)制，允许开发商卖(mài)期(qī)房(fáng)，解决(jué)了房(fáng)企缺少资金和(hé)开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开(kāi)发商以预(yù)售款撬动下一个项目(mù)的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动(dòng)开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此中国内地(dì)开始房改货币(bì)化(huà)，中(zhōng)国人民(mín)银(yín)行等多方(fāng)迅速出(chū)台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预(yù)售制度(dù)。预(yù)售制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企资(zī)金(jīn)压(yā)力，加快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将正在(zài)建(jiàn)设中的(de)房屋预先出售(shòu)给购(gòu)房者，由购(gòu)房者支付(fù)定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区别(bié)于中国香港，在中国内(nèi)地实践过(guò)程(chéng)中，商品房预售流(liú)程为(wèi)：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商品房买卖合(hé)同(tóng)-进行备案登记(jì)和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到了(le)全(quán)部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售的最主要(yào)方式，预售(shòu)制(zhì)极大(dà)缩短房企现金回(huí)笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对(duì)中国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)市场的稳步(bù)发(fā)展(zhǎn)起到了(le)重要(yào)作用，不仅解决了(le)房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地(dì)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居(jū)到基本适居，住(zhù)房(fáng)事(shì)业取(qǔ)得巨(jù)大进(jìn)步，数十(shí)年时间(jiān)走完发(fā)达(dá)国家几百年城(chéng)镇化路(lù)程。改革开(kāi)放以来(lái)，城镇化(huà)进程进入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由74225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子38平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前已(yǐ)成为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)最主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品住(zhù)宅期(qī)房销售面积占总销售面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中国内地房地产行业(yè)的发展。中国(guó)内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快(kuài)速(sù)发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无(wú)到有、从国企先行(xíng)到(dào)民企崛(jué)起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年(nián)来(lái)房(fáng)地产也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游(yóu)产业链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增(zēng)加(jiā)值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社(shè)会固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三(sān)分之一。从房地产融资(zī)存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积违(wéi)约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市(shì)值测算报(bào)告》，2020年(nián)中国(guó)住(zhù)房市(shì)值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合(hé)计(jì)的(de)31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房(fáng)市值与股(gǔ)债(zhài)房市值的比例(lì)较高，主要(yào)是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票(piào)、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在，当前的负(fù)面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了(le)所(suǒ)有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开(kāi)发商之间(jiān)的购房(fáng)合(hé)同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个(gè)独立(lì)的合(hé)同(tóng)关系，如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商发(fā)生违约，购房者只能根(gēn)据(jù)购房合(hé)同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时(shí)向(xiàng)银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列(liè)风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷(dài)款的(de)发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营(yíng)不善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列(liè)问(wèn)题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房(fáng)企通过与(yǔ)购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了(le)开发企业预(yù)售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关的工程建设(shè)，商品房预售款(kuǎn)监管的(de)具体办法，由房地产管理(lǐ)部门(mén)制定。但多年(nián)以(yǐ)来全(quán)国并没有统一的预售(shòu)资金监管规(guī)定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的(de)建安(ān)成本乘以建筑面积(jī)或者项(xiàng)目工(gōng)程(chéng)总额报(bào)价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房(fáng)款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资(zī)金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代(dài)的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账户资(zī)金，是行(xíng)业(yè)“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工(gōng)程(chéng)总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设(shè)名义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的(de)225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进(jìn)度所需。通过这些方式(shì)套取的资(zī)金(jīn)，在房企(qǐ)各(gè)地(dì)项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了(le)资金(jīn)流(liú)动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环高周转模式，但(dàn)一(yī)定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资(zī)金(jīn)，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预付款保护(hù)机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发(fā)放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程(chéng)进(jìn)度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开始月供；二是(shì)房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商(shāng)品房提供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在(zài)商(shāng)品房(fáng)出现重大延(yán)期或(huò)重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交(jiāo)付质量(liàng)的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是(shì)期房由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)或第三(sān)方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的(de)房款。二是开发(fā)商(shāng)为(wèi)购房者提供一(yī)定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预售资金第(dì)三(sān)方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一(yī)定期限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交付前资金由第(dì)三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购(gòu)房者在(zài)房屋(wū)交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的(de)定金及(jí)首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可通过(guò)申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不承担任何(hé)责任与(yǔ)损失。而(ér)开发(fā)商在房屋建(jiàn)设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由于(yú)开发商挪用资(zī)金直接损害银行利(lì)益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工进度(dù)。开发商在(zài)房屋(wū)交付时(shí)需取得由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部门经(jīng)审(shěn)查后发放的验收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到购房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期(qī)进度支付(fù)，按揭(jiē)按工期放款后还(hái)贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，开发(fā)商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国(guó)开(kāi)发(fā)商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的(de)定(dìng)金并(bìng)进行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别(bié)为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，德国没有规(guī)定(dìng)最(zuì)低首付(fù)比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付房款的(de)制度(dù)，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，银行按施工节(jié)奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国(guó)保险公司针(zhēn)对期房(fáng)设(shè)计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内容确(què)认(rèn)无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英(yīng)国设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机(jī)制，当开(kāi)发商(shāng)出现财(cái)务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的(de)定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签(qiān)订21天(tiān)内(nèi)支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经(jīng)过房产(chǎn)公证公司的(de)检验(yàn)验(yàn)收后才(cái)能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为(wèi)严(yán)格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师转给开(kāi)发商(shāng)，即资金在进(jìn)入开发商账户前经(jīng)过两道(dào)关(guān)口，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须完成“预(yù)售(shòu)房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不超房(fáng)款的(de)20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战结(jié)束后(hòu)由于(yú)房屋(wū)供给严(yán)重失(shī)衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是(shì)定(dìng)金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同(tóng)时，开发(fā)商向(xiàng)金融机构或指定保证机构或保险机(jī)构签(qiān)订定金保证委托合(hé)同，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付给购房者(zhě)。除定(dìng)金外(wài)，其(qí)他预(yù)先支(zhī)付的购房(fáng)款也(yě)受(shòu)该措施保护。若(ruò)开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融(róng)机构或保证机构或(huò)保险公(gōng)司兑(duì)付，同时(shí)，开发商需(xū)向购房者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付最多(duō)不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可(kě)向银(yín)行申请贷款，但交(jiāo)房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支(zhī)付，所有资金进银行专门(mén)项目资金账户，交房后(hòu)满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统一(yī)的选购权(quán)合同以及(jí)订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的(de)首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时(shí)购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完(wán)工、框架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比(bǐ)例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依(yī)照工程(chéng)进(jìn)度放(fàng)款，月供(gōng)在此(cǐ)过(guò)程中随(suí)着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面，购房者(zhě)的订金与(yǔ)付(fù)款会存入银行专门的(de)项目资金账户，账户(hù)资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的(de)房屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前房地(dì)产(chǎn)到(dào)了政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复(fù)工保民生，给予强有力(lì)的金融工(gōng)具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在(zài)正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每(měi)个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势(shì)复杂性和人(rén)性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机(jī)制(zhì)。长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商(shāng)违约后定(dìng)金(jīn)保护(hù)机制，如(rú)将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为房(fáng)屋重大延期以及重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)等情况提(tí)供(gōng)充(chōng)分(fēn)的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金(jīn)监管(guǎn)环节，引入(rù)独(dú)立于开发(fā)商(shāng)、银行(xíng)的(de)第三方资金(jīn)监管机构，或(huò)由(yóu)政府相关(guān)部门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止资金挪(nuó)用现象。交付环节(jié)，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的(de)不是五花(huā)八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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