文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工(gōng)作(zuò)会(huì)议提出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不(bù)足一(yī)个月时间(jiān)，已有(yǒu)山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川、广东等(děng)地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，这是房地产从大开发(fā)时代步入(rù)高质量发展阶段(duàn)的(de)必然(rán)趋势，也(yě)是对购(gòu)房老百姓的(de)最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不公平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一(yī)手(shǒu)交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果按照经济规(guī)律办事(shì)，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道(dào)关(guān)，解(jiě)好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单(dān)方面(miàn)不(bù)公平制度(dù)，购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不(bù)公平，比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两(liǎng)年(nián)，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)的风险。从行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发(fā)资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，这(zhè)样有助(zhù)于落实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)？预售制(zhì)度怎么来(lái)的(de)？国外什(shén)么情况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商品房预售最(zuì)早源于(yú)中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期(qī)房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了(le)商(shāng)品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国(guó)家存(cún)在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达国家一般(bān)有严格(gé)的监(jiān)管(guǎn)保障措(cuò)施(shī)，开(kāi)发商在项目获得政府批(pī)准后才可以开始(shǐ)销售，买家在(zài)购(gòu)买期房后并非像中(zhōng)国一(yī)样在(zài)支付完首付款后从(cóng)银行一次性(xìng)贷款支付(fù)剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商工程进(jìn)度在完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需(xū)要严格(gé)的(de)资(zī)金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一(yī鹅颈藤壶是什么东西，鹅颈藤壶多少钱一斤)定会触发风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制(zhì)度，以后改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会(huì)，当然(rán)这需要配套(tào)房企债务(wù)重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心(xīn)和(hé)房地产长效机(jī)制。这是个(gè)技(jì)术活，只要(yào)坚持市(shì)场化改革(gé)，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房(fáng)地产回归实(shí)体经济和居住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能(néng)不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的(de)最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大(dà)的提(tí)升(shēng)开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商(shāng)业(yè)的本质是向善，是以客户(hù)为(wèi)中心(xīn)，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实(shí)施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在当前(qián)的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金(jīn)融(róng)支持(chí)当(dāng)期(qī)三(sān)好生、新模(mó)式等综(zōng)合(hé)施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发(fā)展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研(yán)究(jiū)时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等(děng)进行过(guò)长期系(xì)统的专项研(yán)究。（参考后来(lái)形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代(dài)在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖(qī)身于木屋或者其(qí)他(tā)临时住(zhù)宅，住房的需(xū)求(qiú)是相当高，不(bù)过(guò)大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产(chǎn)行业(yè)盛行(xíng)的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题(tí)，不(bù)少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式(shì)一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租(zū)金的分期付款形式(shì)，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己(jǐ)的(de)房(fáng)产。这种方式减轻(qīng)了民(mín)众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决(jué)了(le)制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付款”的销售模(mó)式(shì)成为当(dāng)时中国香港房地产(chǎn)市场的一(yī)大特(tè)色，纵(zòng)观中国(guó)香港房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率地解决(jué)了核心的(de)住房供不应(yīng)求的问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式(shì)推动了(le)中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立(lì)健全的(de)监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了(le)对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前(qián)，确保地价(jià)款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还要证明自身有资金等能力(lì)把(bǎ)项目(mù)完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑(zhù)师的(de)核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行(xíng)开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的(de)责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随(suí)着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面临(lín)住房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内地优(yōu)先发(fā)展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向使前期(qī)发(fā)展(zhǎn)工业化的(de)进(jìn)程大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决住房(fáng)基础(chǔ)等城市(shì)化(huà)配套(tào)问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推(tuī)行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发(fā)展起步(bù)较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分(fēn)房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度(dù)不再适用于当时的(de)国情。叠加房地(dì)产市(shì)场面临商(shāng)品房(fáng)的需求量大，而社(shè)会缺少大型房地(dì)产(chǎn)开发商，商(shāng)品房供(gōng)应(yīng)量小的困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房(fáng)地(dì)产市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香(xiāng)港预售商(shāng)品房制(zhì)度，先后出台多项文件(jiàn)，大力(lì)支(zhī)持(chí)国内房地(dì)产(chǎn)市场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快(鹅颈藤壶是什么东西，鹅颈藤壶多少钱一斤kuài)住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实(shí)行住房(fáng)分配(pèi)货币化、住房(fáng)供(gōng)给商(shāng)品化、社会化的住房新(xīn)体制，从(cóng)计(jì)划经济下的福利(lì)分房(fáng)转向市场经济的(de)商品房。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开(kāi)发(fā)商卖期(qī)房，解决了房企缺(quē)少资金和(hé)开发时间周期长(zhǎng)的(de)两大难题(tí)，开发商以预(yù)售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地(dì)开始(shǐ)房改货币化，中国人民(mín)银行(xíng)等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支(zhī)持(chí)购房者，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式后，经调(diào)整形成(chéng)契合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售(shòu)制的初(chū)衷(zhōng)是为了(le)缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加(jiā)快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房(fáng)者，由购(gòu)房者支(zhī)付(fù)定(dìng)金或(huò)房款的行(xíng)为。区(qū)别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开(kāi)发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要(yào)一次性付清(qīng)首付款，并采用(yòng)银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房(fáng)屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能(néng)已拿到了全部(bù)购房(fáng)款，这点与中国香港的(de)按照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不(bù)同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售的(de)最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼(lóng)周期，同时增(zēng)加市场商品(pǐn)房供应，推动了(le)城(chéng)镇化(huà)发展(zhǎn)进程。预(yù)售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产(chǎn)市场快速发展阶段(duàn)的资金(jīn)需(xū)求，也提高(gāo)了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗(wō)居到(dào)基(jī)本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来(lái)，城镇化进(jìn)程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发(fā)布的《中国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成为中国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行业的发(fā)展。中国(guó)内地房(fáng)地产历经(jīng)二十多(duō)年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完成(chéng)额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房(fáng)地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也成为拉(lā)动中国内地经(jīng)济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带动(dòng)的(de)上(shàng)下游产(chǎn)业链(liàn)特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加(jiā)值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地产对(duì)金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社会固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投资占固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银(yín)行各项贷款(kuǎn)余(yú)额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业(yè)务(wù)，占比超(chāo)过(guò)三分之一。从房地(dì)产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住(zhù)房市(shì)值占股债房市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市值与股(gǔ)债房(fáng)市值的比例较(jiào)高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国(guó)资本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资(zī)比例较低，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担(dān)了(le)所有商品不能交付(fù)的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者(zhě)和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同(tóng)是(shì)两个独(dú)立的合同(tóng)关系，如果开发(fā)商发(fā)生违(wéi)约，购房(fáng)者(zhě)只能根(gēn)据购房合同向开发(fā)商主张权力(lì)，但(dàn)依旧需(xū)要(yào)根(gēn)据按(àn)揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银(yín)行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列(liè)风(fēng)险，进(jìn)行影响自身(shēn)信(xìn)用和购房者对(duì)行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为市场波(bō)动或经营(yíng)不善(shàn)，出(chū)现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售合(hé)同和按揭(jiē)合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失还(hái)款能力或短期不能(néng)还款等，则风险完(wán)全由银(yín)行(xíng)承担(dān)，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资(zī)金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字(zì)那(nà)就是“没钱(qián)”，即(jí)没(méi)钱付工(gōng)程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明(míng)确规定(dìng)了开(kāi)发企业预售商品房(fáng)所得款项应当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多(duō)年(nián)以来(lái)全国并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者(zhě)项目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账(zhàng)户后(hòu)被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没(méi)有(yǒu)资(zī)金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过去房地产(chǎn)大开发时(shí)代的(de)高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超(chāo)工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资(zī)金(jīn)，在(zài)房企各地(dì)项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式(shì)，但(dàn)一定程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品房预(yù)售制度呈(chéng)现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者(zhě)预(yù)付资金，一般(bān)设有定金或预付(fù)款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求购房(fáng)者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋(wū)交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付(fù)，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付后(hòu)发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房(fáng)提供期(qī)房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是(shì)期房由政府或(huò)第三方验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资(鹅颈藤壶是什么东西，鹅颈藤壶多少钱一斤zī)金由第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金比例一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美国官方(fāng)数(shù)据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美国为(wèi)防止开发商(shāng)挪用(yòng)资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方公证行或(huò)产(chǎn)权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不(bù)承担(dān)任何责任与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程中(zhōng)的(de)资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进度向开发(fā)商提(tí)供一(yī)定比例的贷(dài)款，由于(yú)开发(fā)商挪用(yòng)资金(jīn)直(zhí)接损害(hài)银行(xíng)利(lì)益，银(yín)行(xíng)有充分动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需(xū)取得由政府相关(guān)部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭(píng)证向银行得到购(gòu)房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德国(guó)开发商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前(qián)，购房(fáng)者需支付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行预(yù)约公证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土(tǔ)地交易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在(zài)购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低(dī)首付(fù)比例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按(àn)工期支(zhī)付房款的制度，一般(bān)分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购(gòu)房者(zhě)一(yī)定使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束(shù)后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险公(gōng)司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋(wū)出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔(péi)偿或修复，开发商(shāng)破(pò)产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或购房(fáng)者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双方均有一(yī)名(míng)律(lǜ)师，负责(zé)沟(gōu)通期房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资(zī)金、合同等(děng)各个环(huán)节，各(gè)环(huán)节内容确认无误(wù)后签(qiān)订首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英国设置(zhì)了(le)10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开发商出(chū)现财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在(zài)合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英(yīng)国采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般会在(zài)合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规(guī)定房屋必须(xū)经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英(yīng)国期房预(yù)售资(zī)金(jīn)监管(guǎn)极为严格(gé)，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度(dù)、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经过两道(dào)关口，有利(lì)于保(bǎo)障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发商必(bì)须完成“预(yù)售房定金保全措施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不(bù)超(chāo)房款的(de)20％，开发商(shāng)违约(yuē)需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日本(běn)二战结束(shù)后由于房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据(jù)日本(běn)《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分(fēn)，法律要求(qiú)开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可预售(shòu)。什么是(shì)定金保(bǎo)全措施？即(jí)买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机(jī)构(gòu)或(huò)保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设(shè)置购房(fáng)者定金的保证(zhèng)或(huò)保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的(de)购房(fáng)款也(yě)受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金(jīn)融机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交房前只需支(zhī)付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者即可(kě)向银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程(chéng)进度支付，所有资金进银(yín)行(xíng)专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流(liú)程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着(zhe)放出(chū)贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付款会(huì)存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看(kàn)，当前房地(dì)产到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金融(róng)工具支持(chí)。另一方面，从(cóng)现在(zài)起(qǐ)，对(duì)还(hái)在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加(jiā)大支持(chí)力(lì)度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组(zǔ)整个行业，为(wèi)每(měi)个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看(kàn)，应充分(fēn)估计(jì)形势(shì)复杂性和人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环(huán)节(jié)，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进(jìn)度付(fù)款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监(jiān)管环(huán)节，引入(rù)独立于开(kāi)发商、银行的第(dì)三方资(zī)金(jīn)监管(guǎn)机(jī)构，或由(yóu)政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品房(fáng)保(bǎo)修期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在(zài)保修期结束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取(qǔ)消商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时(shí)代(dài)，对(duì)购房民众不公(gōng)平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的(de)最根(gēn)本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提(tí)升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐劣(liè)币。

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