饱(bǎo)受争议的二手房交易中介费问题，正逐渐得到(dào)监(jiān)管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局(jú)联(lián)合发布了(le)关于规范房地产经(jīng)纪服务的意见。意(yì)见提及，近年(nián)来，部(bù)分房地产经纪机构(gòu)存在(zài)利用(yòng)房源(yuán)客源优势收取过高(gāo)费用、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当(dāng)事人负担(dān)、侵(qīn)害其合(hé)法(fǎ)权(quán)益(yì)。

　　基于上述(shù)背景，两部门(mén)从加强从业主(zhǔ)体管理、明确经(jīng)纪服(fú)务内容(róng)、合理确(què)定经纪服(fú)务收费、严格实(shí)行明码标(biāo)价等十方面(miàn)，提出了(le)意见。

　　中原地产(chǎn)首席分(fēn)析师张(zhāng)大伟(wěi)称，随着(zhe)城市(shì)发展，一二线(xiàn)城市二(èr)手房(fáng)交易占(zhàn)比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为(wèi)例(lì)，二手房占市场成(chéng)交比(bǐ)例超(chāo)过80％，大(dà)量(liàng)二手房成交依赖中介居间成(chéng)交，房(fáng)地(dì)产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规院住房政策研究中(zhōng)心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于(yú)金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高(gāo)、交易周期(qī)较(jiào)长，具有(yǒu)非常强的专业性，居(jū)民往往通过中介(jiè)来(lái)完(wán)成。但很多中介(jiè)利用信息不(bù)对称等问(wèn)题，将非必(bì)要的收费夹(jiā)带其(qí)中，如收取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造成额外(wài)的负担(dān)，而且这些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对(duì)于二手房市(shì)场交易过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场交易行(xíng)为及其主体进(jìn)行(xíng)规范和秩序整顿，是房(fáng)地产(chǎn)市场管(guǎn)理和调(diào)控(kòng)的主题(tí)。“当下，推进(jìn)这项工(gōng)作的意(yì)义(yì)更大，也更急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收费问(wèn)题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场(chǎng)中，历(lì)来对(duì)房地产经纪服务行业关注最多的一个话题(tí)，便是(shì)房地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门主要监(jiān)管的重点，将是对房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务收费及(jí)中介交易进行规范。

　　在(zài)热点城(chéng)市，二手房屋交易过(guò)程中，部分价值不菲的(de)房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金(jīn)额不低的中介费。以北(běi)京某(mǒu)房(fáng)地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计(jì)算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在(zài)合理确定(dìng)经纪服务收费上，两(liǎng)部(bù)门(mén)在此次意见中提及，房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构要合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成交价格越高、服务(wù)费率越低(dī)的原则实行分档定价(jià)。引导(dǎo)由交易(yì)双方共同承(chéng)担(dān)经纪服务费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)标准的最早(zǎo)依据(jù)是1995年国家计委建设部(bù)下发的《关(guān)于房地产中介服务收费的通知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费(fèi)，按成交价(jià)格总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京为例，目前北京市执行的2014年更新后的(de)收费标准，即(jí)根据(jù)这样的规(guī)定：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经交易各方协(xié)商(shāng)同意，可在规(guī)定的(de)收费标准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当(dāng)前(qián)北京二手房(fáng)中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示，本着“49是质数还是合数为什么是奇数，49是质数还是合数为什么不是奇数or: #ff0000; line-height: 24px;'>49是质数还是合数为什么是奇数，49是质数还是合数为什么不是奇数简政放权”的(de)精神(shén)，北京2015年(nián)取消了房地产中介服务(wù)等(děng)57个政(zhèng)府定价，房地产经(jīng)纪服务收费多少由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收(shōu)取费用过程中(zhōng)，相关监管部(bù)门当前并未明确具体的中介(jiè)费率，中(zhōng)介机构仅(jǐn)需在服(fú)务(wù)过程中对收费(fèi)标准进(jìn)行明码标(biāo)价即可(kě)。而(ér)房地产经纪服(fú)务机(jī)构在具(jù)体收取过程中，会结合房屋(wū)价值及工资(zī)标准，综(zōng)合计算(suàn)出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对于(yú)明码标价问题，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产经纪机构应当在(zài)经(jīng)营(yíng)门店、网站、客户端(duān)等场所或渠道(dào)，公示服务项(xiàng)目(mù)、服务(wù)内容和收费标准，不得混(hùn)合(hé)标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本(běn)服(fú)务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)。房地产经纪机构(gòu)收(shōu)费(fèi)前(qián)应(yīng)当(dāng)向交易当(dāng)事(shì)人出具(jù)收费清单，列明(míng)收(shōu)费标准、收费金(jīn)额(é)，由(yóu)当事(shì)人签(qiān)字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场平(píng)均水(shuǐ)平的房地产经(jīng)纪机构，住(zhù)房和城乡建设部(bù)门将会同市场监管(guǎn)等部门(mén)采(cǎi)取约谈等综(zōng)合措施进行重点监管。市场监管(guǎn)部门会(huì)同有关部门(mén)依法(fǎ)查处不按规定明(míng)码(mǎ)标价、操纵经纪服务(wù)收费等违反(fǎn)价格和(hé)反(fǎn)垄断法(fǎ)律法规的行为。对房地产(chǎn)经纪机(jī)构相关违法违规(guī)信息，市场监管部门要依法(fǎ)依规纳入(rù)国家企业信用信(xìn)息公(gōng)示(shì)系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照(zhào)成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实(shí)行分档(dàng)定价，是否意味(wèi)着，未来(lái)豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地(dì)产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原(yuán)总经理(lǐ)郑叔伦(lún)称，住(zhù)建部发文鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务费率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务费(fèi)用(yòng)，主要还是规范行业，打击收费过(guò)高(gāo)的经纪机构，但对(duì)市场影(yǐng)响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳(zhèn)市场豪(háo)宅和普宅本来收(shōu)费(fèi)就不同，各家收费普遍在(zài)合(hé)理范围内，加上经纪服务费用对市场的(de)影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当(dāng)前(qián)两部门(mén)提出的意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性文件而(ér)非(fēi)规定，未来如(rú)何具体(tǐ)认定其中的(de)细则，还需(xū)要(yào)看各城(chéng)市(shì)落地执行情况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的(de)调(diào)整改善、规范(fàn)化，有利于(yú)行业健康发展。同(tóng)时(shí)，由于二手房(fáng)很(hěn)多(duō)房源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押(yā)、不(bù)同税费等都(dōu)可(kě)能(néng)对(duì)交易产生影响，这对房地(dì)产经纪服务行(xíng)业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中，原(yuán)本应该由上下(xià)家各支付一半的(de)中介(jiè)费，但在一些热点城市的二手房交(jiāo)易过程中，往(wǎng)往(wǎng)会有这样的情形，因部分购房(fáng)者处于弱势地(dì)位，从而会出现中介费及税费(fèi)均由购房者来(lái)承担。即使一些房东愿意(yì)承担中介(jiè)费(fèi)，这部分费(fèi)用也(yě)可能通过转嫁的(de)方(fāng)式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况(kuàng)，一(yī)些(xiē)房(fáng)产中介公(gōng)司将其视(shì)为向(xiàng)购房(fáng)者(zhě)单边收(shōu)费(fèi)的行为。部分中介公司可能会利用(yòng)其支配地位，在原(yuán)先经纪服务收费的基(jī)础(chǔ)上，再次向房(fáng)东(dōng)收取费用(yòng)，而这部分费用(yòng)，房(fáng)东往往会将其转再次转嫁给购房(fáng)者，这(zhè)实际上相当于(yú)变相推(tuī)高(gāo)了(le)房(fáng)价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作的透明度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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