导读

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年(nián)是中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国(guó)城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地(dì)产存量(liàng)极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查调查(chá)数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城(chéng)镇居(jū)民人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是人均(jūn)一间房(fáng)所能满足，它(tā)与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素(sù)密切(qiè)相关(guān)。中国的人(rén)均住宅间数(shù)较发达国家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同(tóng)样不意味(wèi)着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户(hù)均住宅的(de)数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而事(shì)实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流动人(rén)口的租(zū)赁(lìn)和置业(yè)需求。全国总人(rén)口(kǒu)的近(jìn)三成都(dōu)是流(liú)动人(rén)口，流动人口会选择在大(dà)城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套(tào)房，中国未(wèi)来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均人(rén)口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两(liǎng)人户占(zhàn)比(bǐ)不断(duàn)增加(jiā)，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势(shì)将延续(xù)，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分(fēn)化日益(yì)明显，区域经(jīng)济(jì)资源分(fēn)配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化(huà)时代(dài)下(xià)地产(chǎn)矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在(zài)住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体现在(zài)不同能级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突(tū)然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的(de)房(fáng)子是(shì)否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数(shù)据并未(wèi)公布(bù)，我们无法直接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有住(zhù)宅(zhái)套数，回答(dá)当前的(de)房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据(jù)此判断未来房地(dì)产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中(zhōng)国(guó)户(hù)均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布(bù)会(huì)上，负责(zé)人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算(suàn)下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大(dà)于1，看(kàn)似(shì)意味着人人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住水平(píng)不仅与房(fáng)间(jiān)数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切(qiè)相关(guān)。单(dān)单(dān)从人均住宅间数不(bù)能完(wán)全反映出城镇居(jū)民的(de)居住水平。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅(zhái)才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均(jūn)住宅(zhái)的测算思路(lù)、数(shù)据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等(děng)非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数据(jù)，并没有直接(jiē)公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相(xiāng)关数(shù)据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两(liǎng)组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当前(qián)商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和(hé)非商(shāng)品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到(dào)居(jū)民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得到(dào)城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数(shù)据，大(dà)致测算得到中国存量(liàng)房地产套数(shù)，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)以期房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数(shù)里的期房销售，得到(dào)商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期(qī)房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后装修的(de)时(shí)间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们(men)需要进一步推算(suàn)中国(guó)城镇居(jū)民(mín)拥有的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他(tā)住(zhù)宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实(shí)际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年(nián)内(nèi)陆续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)一套房的三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经(jīng)达到(dào)了户均一套房(fáng)的程度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着(zhe)中国(guó)地产存(cún)量供(gōng)给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并(bìng)不意(yì)味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生(shēng)的(de)住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英(yīng)国(guó)和(hé)日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和(hé)省(shěng)际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调(diào)查数(shù)据显示(shì)，在上海、杭州以及(jí)南京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上会占据(jù)两套房(fáng)，在(zài)高房价的大城市(shì)租赁一套(tào)房，在房价较低(dī)的县城购买一(yī)套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流动人(rén)口的(de)租赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问(wèn)题，如(rú)电线老化、管道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给住户的(de)生活带来(lái)了很(hěn)大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的(de)老旧小区(qū)很难满足现代生活需求(qiú)，在未来(lái)大都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住宅户(hù)型更小，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全(quán)国(guó)人均(jūn)水平的一(yī)半。若(ruò)去除(chú)20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　肖战《光点》歌词是什么，肖战《光点》歌词是什么歌>四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家(jiā)庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房(fáng)。即(jí)便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了(le)中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来(lái)城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户(hù)均人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户均人(rén)口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人(rén)户的(de)占比明(míng)显上升，人(rén)口小家庭化趋势将(jiāng)继续(xù)延续，导(dǎo)致户数会(huì)因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发(fā)展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地(dì)住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量为72万，而(ér)出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增(zēng)长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公有住(zhù)宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求中，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中村(cūn)和(hé)旧城改(gǎi)造(zào)，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造(zào)的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背后的改(gǎi)善性(xìng)需求有待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明(míng)确指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数(shù)较其(qí)他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平(píng)的提(tí)高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给(gěi)存(cún)在不足，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是过去二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么(me)未来(lái)将(jiāng)是(shì)住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之(zhī)间(jiān)差(chà)异，优质(zhì)小(xiǎo)区(qū)和(hé)老旧(jiù)二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能(néng)存(cún)在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能(néng)偏低，其(qí)增(zēng)速可能超预期。

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