万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的(de)意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再(zài)次(cì)受到舆(yú)论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被(bèi)中(zhōng)国信(xìn)达追债，中(zhōng)国信达为了收(shōu)回(huí)钱款不(bù)得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售出(chū)，业(yè)主并非中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主的维(wéi)权信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人(rén)被(bèi)割韭(jiǔ)菜的(de)时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心区(qū)位(wèi)，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项目的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司北京市分公司(sī)（下(xià)称(chēng)中国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华恒(héng)瑞）的(de)不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中债(zhài)权(quán)本(běn)金37.50亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)赫(hè)集团有限公(gōng)司是共(gòng)同债务人(rén)。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债(zhài)的故(gù)事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体(tǐ)报道，万柳书(shū)院总共301户，而(ér)且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是(shì)有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什(shén)么(me)中(zhōng)国信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子(zi)根(gēn)本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以不(bù)能网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基(jī)本都是(shì)北京的(de)高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体“地(dì)产八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经(jīng)支付(fù)价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院(yuàn)提出执(zhí)行(xíng)异议(yì)申请，请求(qiú)法(fǎ)院解(jiě)除(chú)查封，同时(shí)可(kě)以联合起诉开(kāi)发(fā)商，要(yào)求(qiú)退还购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)或(huò)办(bàn)理房(fáng)产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院报公(gōng)布《最高人民法院(yuàn)关于(yú)商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费者权利保护问题(tí)的(de)批复》，以(yǐ)司法解释的(de)方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以(yǐ)居(jū)住为(wèi)目的购买房(fáng)屋并已支(zhī)付(fù)全(quán)部(bù)价款，主张其(qí)房屋交付请求权(quán)优(yōu)先于建设(shè)工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价(jià)款的(de)商(shāng)品房消(xiāo)费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际支付(fù)剩余(yú)价款的(de)，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际(jì)上是个烫(tàng)手山(shān)芋。可能不仅不能卖(mài)出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”京东是谁的老板是谁ong>

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可(kě)以追溯(sù)到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等(děng)选择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责(zé)任公(gōng)司(sī)成(chéng)为了唯一股东(dōng)，后(hòu)者由(yóu)中国信(xìn)达资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理股份(fèn)有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫(hè)集团既没有很(hěn)大规模，也没(méi)有很高(gāo)的(de)国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米的(de)天价，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵的(de)楼(lóu)盘，引发(fā)了(le)市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大(dà)型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京(jīng)当年的(de)“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端的(de)姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来的灰砖垒(lěi)起来的(de)五米高墙，还是(shì)每棵(kē)成本超(chāo)6万的成年(nián)银杏树(shù)，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在(zài)北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上(shàng)市的(de)它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊人(rén)的36万(wàn)元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推(tuī)出了8年(nián)之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人(rén)士，如知名(míng)演员宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在(zài)钓鱼台(tái)七(qī)号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知(zhī)名(míng)商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成(chéng)功奠定了中赫集团的“高(gāo)端(duān)路线”，也(yě)因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这(zhè)个(gè)地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执(zhí)行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹(jì)可循的(de)。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年(nián)年初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团(tuán)实控(kòng)人周金(jīn)辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直(zhí)下(xià)。而追根溯(sù)源，这个(gè)转折(zhé)点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多(duō)元(yuán)化(huà)转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收京东是谁的老板是谁场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目(mù)光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足(zú)球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的新(xīn)东(dōng)家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北京(jīng)国安(ān)俱乐部全部股(gǔ)权。如(rú)果北京国(guó)安(ān)的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这样，中赫为什(shén)么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及(jí)其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份(fèn)质押(yā)陆续质押，据(jù)企查查(chá)显示，目(mù)前中赫集团共(gòng)有11条股权(quán)出质(zhì)记(jì)录(lù)。质权人包(bāo)括海金商业(yè)保理、北京建工、山东(dōng)国(guó)际信托、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北(běi)京(jīng)国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经营(yíng)状况没有得到(dào)改善，中赫集(jí)团也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫(hè)集团和周金辉(huī)夫妇还在持续(xù)质(zhì)押手中(zhōng)的中赫集(jí)团(tuán)股份，但国安和中赫的(de)经营状况(kuàng)却持续(xù)没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置地、及(jí)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能(néng)力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书(shū)确定(dìng)义(yì)务，上述被(bèi)执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都(dōu)成(chéng)为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独(dú)善其身？