导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢(féng)近年地产持续低景(jǐng)气(qì)，有关(guān)中国地产是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日(rì)益(yì)热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图(tú)厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住(zhù)宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普查(chá)调查数据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一(yī)成，其中还包括(kuò)大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大(dà)于1同(tóng)样不意味着中国住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并不(bù)平(píng)衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无(wú)法满足流(liú)动人口的租赁(lìn)和(hé)置业需求。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人(rén)口(kǒu)，流动人口会选择在(zài)大(dà)城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家买房(fáng)，从(cóng)而(ér)产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套(tào)房，中国(guó)未(wèi)来地产仍有四大新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家庭户数(shù)增多(duō)。小家庭化(huà)趋(qū)势(shì)将延续，带(dài)来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源(yuán)分配(pèi)的再集中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着人口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求正在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十(shí)年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十(shí)年(nián)房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么(me)当下房(fáng)地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾(dùn)则更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不同(tóng)区(qū)域(yù)板(bǎn)块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不(bù)禁担(dān)心(xīn)，中国的房子是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出(chū)中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子(zi)是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察中国户(hù)均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量(liàng)过剩的直观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工(gōng)作(zuò)情况(kuàng)为主题(tí)的新(xīn)闻发(fā)布会上，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及(jí)80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农(nóng)村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公(gōng)布了中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因(yīn)素密切相关(guān)。单单从人(rén)均住宅间(jiān)数不能(néng)完全反映(yìng)出阴肖是指哪几个肖城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家庭为单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是(shì)城镇居民(mín)宜(yí)居(jū)的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要分(fēn)两大类(lèi)，一类(lèi)是(shì)商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据(jù)有两处(chù)可以直接(jiē)公布，一(yī)是每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)（统计(jì)局(jú)）；二是(shì)居(jū)民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算(suàn)中(zhōng)国居(jū)民户均住宅(zhái)数量，我们主要(yào)用(yòng)到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽(hū)略(lüè)不计(jì)。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加(jiā)，我(wǒ)们就能够得(dé)到(dào)当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就能够得(dé)到城(chéng)镇户均拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前(qián)缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计。我们(men)利用(yòng)既有统计数据，大致测(cè)算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算(suàn)中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到商品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修(xiū)的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显示中国城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他住宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房都是(shì)商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购(gòu)买二手房加总，得(dé)到(dào)商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实(shí)际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续(xù)交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经达到了(le)户均(jūn)一套房的(de)程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味着(zhe)中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至(zhì)意味(wèi)着中(zhōng)国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅(zhái)市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国和(hé)日本(běn)的住宅套(tào)户(hù)比均高(gāo)于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造(zào)成房价(jià)或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和(hé)省(shěng)际流(liú)动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人口实(shí)际(jì)上会占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价(jià)的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结(jié)构松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等(děng)问题，如电(diàn)线老化、管道(dào)等基(jī)础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来(lái)了(le)很(hěn)大的(de)不便和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老旧(jiù)住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的(de)老(lǎo)旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积阴肖是指哪几个肖扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国(guó)人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的(de)住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低(dī)于15平(píng)方米的家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存(cún)在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除公(gōng)摊面(miàn)积后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的(de)集体户(hù)人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然(rán)1套房，未来(lái)地产还会(huì)有需求么？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产仍有需求(qiú)释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇(zhèn)住(zhù)宅需(xū)求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降(jiàng)，六普显示(shì)城镇户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将继续延(yán)续，导致户(hù)数会因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生(shēng)产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资(zī)源分配的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租(zū)房(fáng)，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常(cháng)住(zhù)人口增(zēng)量(liàng)为72万(wàn)，而出(chū)生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增(zēng)长主要受益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅的(de)家(jiā)庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅(zhái)建造时(shí)间(jiān)为(wèi)2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购(gòu)买经济(jì)适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的(de)占比势(shì)必(bì)会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或(huò)少(shǎo)有物(wù)业管理，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户(hù)型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明(míng)确指出支持(chí)住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依(yī)旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着密切正(zhèng)向联系(xì)。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，供需出现错配，这是(shì)过去二(èr)十(shí)年房价快速上涨基(jī)石。那么(me)未来将(jiāng)是(shì)住宅质量的供需冲(chōng)突(tū)。房地(dì)产(chǎn)大分化(huà)时代(dài)已至，这种分化(huà)不单(dān)局限于城市(shì)能级之间(jiān)差异(yì)，优质小区和(hé)老旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据(jù)调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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