近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过(guò)观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可供分(fēn)配现金等指标(biāo)，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投资(zī)者注(zhù)意，与产权(quán)类项目(mù)相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营权(quán)到期(qī)后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润分(fēn)配和本(běn)金的(de)归(guī)还，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs大闸蟹吃公的好还是母的好，大闸蟹公的好还是母蟹好产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未(wèi)公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人对此表示，投(tóu)资公(gōng)募(mù)REITs的主要收(shōu)益来(lái)源(yuán)为持有期分(fēn)红收益(yì)，以及基金(jīn)份额(é)交易(yì)价格的(de)变化。基(jī)金(jīn)份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易(yì)引起波动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分红预(yù)期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设(shè)施资(zī)产的经营现金流(liú)，投资人通过基金募(mù)集(jí)材料和(hé)信息披露文件(jiàn)，结合行业及市(shì)场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目(mù)的(de)经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额(é)二级(jí)市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金份额(é)持(chí)有人实际(jì)获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高级(jí)副总监李华平也表(biǎo)示，根据(jù)《公(gōng)开募集基础设施证券投资(zī)基(jī)金指引(yǐn)（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基金(jīn)年(nián)度可分配金额以现(xiàn)金形式分(fēn)配给投资(zī)者，强制分红(hóng)机(jī)制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认(rèn)为，从投资(zī)角度来看(kàn)，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点。二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求，分(fēn)红类似于(yú)债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获(huò)取相(xiāng)对(duì)于(yú)投(tóu)资债券相对高的收益性(xìng)，在(zài)有效(xiào)控(kòng)制(zhì)风险的前提下(xià)，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预(yù)期，也(yě)是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和(hé)债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受宏观经(jīng)济的影响，可(kě)分配金额(é)完成率不(bù)达预期，一定程度(dù)上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格(gé)波动受多重因素的(de)影响，投资(zī)收益是影响REITs二(èr)级(jí)市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一(yī)，而稳定的(de)分红有利(lì)于(yú)吸引投(tóu)资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额(é)根(gēn)据单位基金份额的分红金额进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额(é)净值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红前后(hòu)均可(kě)以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时需(xū)结合持有产品的特(tè)性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分(fēn)配和本金归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了解底层资产情况

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人(rén)士(shì)还提(tí)醒，与现有公募基金分红(hóng)前(qián)提是本金之上(shàng)的增值部分不同(tóng)，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为(wèi)准确，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增值两个部(bù)分，两个部(bù)分之间的(de)比例(lì)是变动的(de)，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大多(duō)数(shù)普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不(bù)确定性，这是该类投资者(zhě)应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类和产权类(lèi)两大资(zī)产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益(yì)主要包括每年的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而(ér)持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来(lái)自项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其(qí)中，特许经(jīng)营权(quán)类资产的分红包括了利润分配和(hé)本(běn)金的归还(hái)，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资(zī)产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益大闸蟹吃公的好还是母的好，大闸蟹公的好还是母蟹好(yì)。普通投(tóu)资(zī)者在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层(céng)资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产属(shǔ)性不同而形成区(qū)别。特(tè)许经营权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产品的(de)二级市场价格和分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)也认(rèn)为，与产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期(qī)后不(bù)再能产生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可(kě)供分(fēn)配金额的分(fēn)配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确(què)。基于(yú)这个(gè)特点，剩余(yú)经营期(qī)限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备更高的分派(pài)率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期(qī)限较长的特(tè)许经营(yíng)权项目，即使分(fēn)派(pài)率相对较低，也有足够(gòu)年限收回(huí)本(běn)金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人(rén)提醒投资(zī)者注意(yì)，特(tè)许经营权项目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在(zài)不进(jìn)行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金份额单价(jià)随着(zhe)分派进度逐年下(xià)降(jiàng)是(shì)正常现象，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余(yú)使用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的(de)更(gèng)新改造(zào)或补缴土地(dì)出让(ràng)金等追(zhuī)加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点，多位(wèi)业内人(rén)士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金、内部收益(yì)率(lǜ)等指标，来(lái)观(guān)察和评(píng)估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年(nián)报中披露的经营(yíng)活(huó)动现金流，二(èr)是可(kě)供分配现金，二者存在(zài)本(běn)质性区(qū)别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本身(shēn)经营活(huó)动(dòng)产生；可供分配的现(xiàn)金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润(rùn)表的项目进行调(diào)整，加期初现金(jīn)，最终得到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选择，投资价值(zhí)体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资产配置功(gōng)能，比较适合(hé)长期持有。建议投(tóu)资(zī)者对经营(yíng)权类的资(zī)产可以更(gèng)多关注内部收益率的(de)高低，对产权类的资产更多关注分派率高(gāo)低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来自(zì)底层(céng)资产的经(jīng)营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情(qíng)况直接影响投资回报，投资(zī)者(zhě)可综合考虑原始权益人(rén)综合(hé)实(shí)力、运营管理机构(gòu)实力、公募(mù)基金管理(lǐ)人实(shí)力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报(bào)也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加此前(qián)市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基(jī)本(běn)面支撑、填权(quán)效应相对(duì)明(míng)显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配(pèi)金额(é)预(yù)测。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料中披(pī)露预测(cè)进行(xíng)比较分(fēn)析(xī)，结(jié)合(hé)经济及市(shì)场(chǎng)的实际(jì)环(huán)境，对基础(chǔ)设(shè)施项目的运营业绩及(jí)REITs的(de)管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 大闸蟹吃公的好还是母的好，大闸蟹公的好还是母蟹好