5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代表的机构(gòu)对于(yú)这一板块已(yǐ)经在悄然布局(jú)。数据(jù)显示(shì)，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方(fāng)国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅(fú)五(wǔ)只(zhǐ)个(gè)股分别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过(guò) 精耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基(jī)金(jīn)对房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标的(de)市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持房地产公司(sī)市值(zhí)在股(gǔ)票资(zī)产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了三年(nián)来的首次回升，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比例也同步(bù)回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在(zài)今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计(jì)显示(shì)，公募(mù)重仓(cāng)持(chí)有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的(de)重仓(cāng)股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四哥呀是什么鱼怎么叫 戈雅鱼是淡水鱼吗(sì)季报，变化(huà)之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股(gǔ)从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万(wàn)科(kē)最为明显；其(qí)次是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链(liàn)上最(zuì)后(hòu)一环，且首季并非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到(dào)二级市场乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经(jīng)进入(rù)大分化时代，一二线城市好于三(sān)四(sì)线城(chéng)市。而(ér)映射到二(èr)级市场投(tóu)资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业(yè)轻松收获(huò)行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里(lǐ)属于成(chéng)熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有什(shén)么投资机(jī)会的。但在这(zhè)几年(nián)特殊的(de)行情里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等类似的(de)行业(yè)也出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后的逻辑(jí)是供给侧(cè)发生了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再(zài)出现了，2022年光是(shì)居民存(cún)款数量增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要(yào)有一定的政(zhèng)策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出(chū)：“时(shí)至今日，无论从城镇化的(de)进程，还(hái)是人(rén)均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告(gào)别(bié)住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也(yě)不(bù)支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业高增的(de)时(shí)代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或(huò)将(jiāng)回(huí)落，在(zài)此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出(chū)现(xiàn)信用(yòng)风(fēng)险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个(gè)过程中(zhōng)，综(zōng)合竞(jìng)争力强的公司就(jiù)能够通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式，获(huò)得市占(zhàn)率(lǜ)的提升(shēng)。当(dāng)行(xíng)业需(xū)求见顶回(huí)落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募(mù)乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优(yōu)质区(qū)域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨(zhǎng)的(de)达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段(duàn)恰好排名(míng)前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一(yī)假期归来(lái)后日(rì)成(chéng)交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地(dì)产开发与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实(shí)现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看，各类机构(gòu)都有对其(qí)布局的(de)例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股(哥呀是什么鱼怎么叫 戈雅鱼是淡水鱼吗gǔ)股东来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上银基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海本地房企(qǐ)，其(qí)第一季度的收(shōu)入利润规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情(qíng)时代(dài)出租率复苏至近(jìn)年(nián)来最高，另(lìng)一方面则(zé)是(shì)公司拿地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季度(dù)新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头向(xiàng)好背景下(xià)，自然(rán)也吸引了知名(míng)机构在其中持(chí)续驻足(zú)。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私(sī)募(mù)高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这(zhè)也是(shì)连续第(dì)三个季度他(tā)有的两只产品杀入前(qián)十(shí)。同(tóng)时榜单中还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布(bù)扎(zhā)比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述两家上海区(qū)域性(xìng)地产(chǎn)公(gōng)司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主要布局(jú)在(zài)深圳的地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，一季报(bào)交出的也是一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公(gōng)司股(gǔ)东(dōng)的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只公募指基(jī)首季新杀(shā)入(rù)十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出(chū)现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证(zhèng)全(quán)球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的(de)价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质土地(dì)供给(gěi)较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限(xiàn)于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他(tā)房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成(chéng)本(běn)不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当前中特估的(de)浪潮(cháo)下，央(yāng)国(guó)企地产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现(xiàn)为库存的优势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段(duàn)表现出较低(dī)的融资(zī)成(chéng)本(běn)，优(yōu)质的开发资源和良(liáng)好的(de)不动产资产(chǎn)运营能力的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国(guó)央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资(zī)源债权(quán)债(zhài)务关系等(děng)问题(tí)，市场对民营(yíng)房(fáng)开(kāi)企业的资(zī)产会有更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业出清的(de)过程(chéng)中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民企来说估(gū)值的(de)修复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行业的逻(luó)辑(jí)在(zài)于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈(yíng)利和现金(jīn)流创(chuàng)造(zào)能力(lì)，以此带来估值中枢(shū)的提(tí)升(shēng)，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持(chí)续现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出(chū)现(xiàn)分(fēn)化，要关(guān)注将(jiāng)受益于行业(yè)集中度提升(shēng)的头部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路的话(huà)，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过(guò)国投瑞(ruì)银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企(qǐ)央企(qǐ)在(zài)三个(gè)方面是否可以维持，首先是(shì)融资成(chéng)本保持低位，其(qí)次是销售份额(é)持续(xù)提升，再(zài)次是(shì)拿地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据(jù)房(fáng)企一(yī)季报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年(nián)的业绩出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保利发(fā)展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速的增长。而这(zhè)些公司(sī)也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿(ná)地(dì)，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度较大(dà)。投资的(de)驱动(dòng)能够(gòu)推动房企(qǐ)销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度市(shì)场恢(huī)复但(dàn)仍处(chù)于调整的过(guò)程中，能(néng)够保(bǎo)有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉(diào)。除了(le)杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三月(yuè)相对表(biǎo)现(xiàn)较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在(zài)内(nèi)的绝大(dà)多数城市都(dōu)出(chū)现环(huán)比下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市(shì)场的去库存(cún)压力、企(qǐ)业的资金面(miàn)压力，可(kě)能会出(chū)现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩(jì)出(chū)现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外的(de)一个市场乏(fá)力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二季度、第(dì)三季度(dù)增长(zhǎng)不确(què)定性的(de)压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业(yè)链的复苏速度都(dōu)比想哥呀是什么鱼怎么叫 戈雅鱼是淡水鱼吗象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面不(bù)断(duàn)地凸显出(chū)来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例(lì)分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐。）

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