OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的影(yǐng)响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续(xù)延续(xù)此前几日的下跌(diē)走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的(de)重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目(mù)前(qián)未收到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密切(qiè)关注哲库科(kē)技(jì)后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的(de)原始权益人相关负责(zé)人也表示，近(jìn)期已同步启动了应急预案(àn)，排摸(mō)储(chǔ)备租(zū)户，积极(jí)应对哲库提(tí)前(qián)退租的(de)可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高(gāo)度重视(shì)，浦东(dōng)新区国资委也高度关(guān)注。

　　多位业内人士表示(shì)，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租(zū)率下跌并不会(huì)从根本上影响其内外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二级市(shì)场(chǎng)价格开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全(quán)天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易(yì)日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今年以来(lái)跌(diē)幅(fú)7.76％。不过(guò)，自2021年(nián)6月21日上市(shì)以来(lái)，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超(chāo)过(guò)24％，在(zài)全市场(chǎng)公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表(biǎo)现(xiàn)上看，目前上市的8只产(chǎn)业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中(zhōng)已经披露张(zhāng)江光大园项目出租(zū)率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的(de)项目又遭遇突发事(shì)件，因(yīn)此导致(zhì)二级市场价(jià)格(gé)出现波(bō)动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险规避的原因，最近几个交易日场内资金有所流出，但(dàn)是，不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短期出(chū)租率下跌并(bìng)不会(huì)从(cóng)根本上影响其内(nèi)外(wài)价值。

　　他也同(tóng)时(shí)表示，目前(qián)随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一(yī)定释放，但是价(jià)格涨跌会受(shòu)到基本面、情绪面(miàn)等多重(zhòng)因素(sù)影响，不(bù)好(hǎo)判(pàn)断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表(biǎo)示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年内二级市场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其(qí)实(shí)有些隐含收益(yì)率高的产(chǎn)品具备(bèi)一(yī)定(dìng)的(de)投(tóu)资价值，很适(shì)合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步(bù)伐(fá)，产业园区、物流类等(děng)REITs产品具备(bèi)一(yī)定的投(tóu)资价值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金(jīn)执行董事(shì)高(gāo)如(rú)星对此(cǐ)表(biǎo)示，若张(zhāng)江园(yuán)区最(zuì)终(zhōng)能(néng)顺利(lì)解决招商，平稳过度(dù)对经营现金流没有造成大的(de)影响，“事件性(xìng)怎敢误佳人的前一句是什么意思，两袖清风怎敢误佳人下一句怎么接利空下调至得这么急(jí)、这么深，加(jiā)上前(qián)期本身园区类资产(chǎn)就回(huí)调不少了，这(zhè)就是(shì)黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是落到租(zū)金收入(rù)受不受(shòu)影(yǐng)响，影响多大(dà)，估计(jì)园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科(kē)技(jì)是其(qí)扩(kuò)募拟新(xīn)购入(rù)基(jī)础设(shè)施(shī)资产张润大厦(shà)的(de)重要(yào)承租方之一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在(zài)公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续(xù)密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中披(pī)露(lù)的张江(jiāng)光大(dà)园项目出租率下降事项，一度二级市场价格出(chū)现回落。在随(suí)后召开的业绩说明会(huì)中管理人就相关事项进行(xíng)了解释说明，市场信心得到(dào)了一(yī)定提振，二级市场价(jià)格表现(xiàn)也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月(yuè)11日(rì)召(zhào)开的线上和线下的扩募说明会上，运(yùn)营团队(duì)表示了对张(zhāng)江光大园项目的信心，预计签署意向书(shū)和合同谈判中的储备租户正常(cháng)转化后，项目出(chū)租(zū)率将得到回升。没想到仅(jǐn)过了不到三周的时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎(yíng)来了(le)新(xīn)的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了市场各(gè)方(fāng)的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的原始(shǐ)权益人(rén)相关(guān)负责人坦言，事发突然(rán)确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核实工作(zuò)，并(bìng)同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应(yīng)对哲库提(tí)前(qián)退租的可能事(shì)项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是(shì)全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司(sī)领(lǐng)导高度(dù)重视，据悉(xī)新区国资委也高(gāo)度关(guān)注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关负(fù)责人介绍说，目(mù)前储(chǔ)备(bèi)租户还是比较丰富的(de)，覆盖了(le)芯片测(cè)试、人工智能、航(háng)天产业、信息技术(shù)等产业(yè)客户，租赁意(yì)向(xiàng)面积超过了2万方。从(cóng)意向储(chǔ)备转化为实际租户需要一些(xiē)时(shí)间。

　　“我们正(zhèng)在着手(shǒu)通过签署租赁意向(xiàng)书(shū)来尽(jǐn)快(kuài)锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收了三个(gè)月履约(yuē)保(bǎo)证金(jīn)给了我们一些空间，但本着对首(shǒu)批扩(kuò)募、对市场负(fù)责的态度，我们肯(kěn)定要全力与(yǔ)时间(jiān)赛跑，把(bǎ)这些(xiē)面积在短期内(nèi)完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张江光大园项目(mù)一季度末(mò)也有将(jiāng)近30％的空置率，原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人有那么多储备租(zū)户，之前的空(kōng)置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负(fù)责人(rén)解释(shì)，张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园一直以来(lái)都坚持以市场化运(yùn)营(yíng)为导向，历史运营表(biǎo)现(xiàn)稳定，租(zū)户的调租和换租都属于正常(cháng)情况，而这(zhè)次项目的大(dà)租户退租正好(hǎo)发生(shēng)在市场活(huó)跃度的短(duǎn)期低点，目(mù)前市场情况已有所好转。在(zài)看(kàn)到出(chū)租率(lǜ)下滑情况没有得(dé)到及时(shí)修复后，张江这边也作了(le)一定的资(zī)源调(diào)配和倾斜，引入了一(yī)些储备租户(hù)。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大园项(xiàng)目在给租户的分隔空间、交付(fù)标准(zhǔn)、租金水平等方面(miàn)也有一(yī)些差异化(huà)，张(zhāng)润大厦多是两千多(duō)平的大平层，楼的成(chéng)新度(dù)高一些(xiē)，单价也贵一些，张江光大园单层以一(yī)千平的面积为主，还有一些独栋形(xíng)态的物业。租户自(zì)身也会有诉求(qiú)，也会根据自(zì)身(shēn)需(xū)求和预算挑选区域内的(de)不同物(wù)业。

　　“如(rú)果扩募完成以后(hòu)，新老资产的管(guǎn)理人(rén)都变成了(le)一家，后续我们在(zài)资(zī)源共享和(hé)联合营销方面能更加充分发(fā)挥协同效(xiào)应，相(xiāng)信可(kě)以做得更(gèng)好。”上述(shù)负责(zé)人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于(yú)张(zhāng)江(jiāng)REIT的定位(wèi)和展望，相关(guān)负责人(rén)表示，张江集(jí)团和张江高科目(mù)前(qián)在管(guǎn)资产约五百万方，还有一些(xiē)其他(tā)在开(kāi)发的储备项(xi怎敢误佳人的前一句是什么意思，两袖清风怎敢误佳人下一句怎么接àng)目，这些都(dōu)将成为张(zhāng)江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张江园区产业空间资产上市平台目标(biāo)的坚(jiān)实后盾和储备资源(yuán)。“我们非(fēi)常(cháng)重视张(zhāng)江REIT这个资本(běn)平台(tái)和它未来(lái)的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次(cì)扩募是我们(men)实现基金扩容的第(dì)一步，也是(shì)至关(guān)重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面临了一些突发情况需要解决，但是这和我们在张江科学(xué)城(chéng)这(zhè)三怎敢误佳人的前一句是什么意思，两袖清风怎敢误佳人下一句怎么接十年建设发展过(guò)程中所经(jīng)历(lì)的相(xiāng)比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信(xìn)心排(pái)除万难，尽一(yī)切可能化解当前突发事件(jiàn)的(de)所有负面影响，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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