5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多(duō)出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为(wèi)代(dài)表(biǎo)的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基(jī)金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地(dì)产行业标的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年来(lái)的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季(jì)度得以(yǐ)延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股(gǔ)分别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募对(duì)于(yú)房(fáng)地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第(dì)96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)从排(pái)位上广东高考总分是多少分,各科多少分，广东省高考总分多少分？(shàng)看(kàn)均有退步，尤其(qí)是万科最为明(míng)显；其(qí)次(cì)是金地集团退(tuì)出百大之列(liè)。但(dàn)考虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行(xíng)业销售旺季(jì)，其传导到(dào)二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化时代，一(yī)二线城市(shì)好于三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射到二级市场投(tóu)资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房(fáng)地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或(huò)者衰退期的(de)行业，传统认知(zhī)上(shàng)没有什么投资机会的(de)。但在(zài)这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也出(chū)现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生了(le)更大的变化(huà)。”一(yī)不愿(yuàn)具(jù)名的(de)上(shàng)海公募基金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过也(yě)有公募(mù)人士持(chí)谨慎乐(lè)观(guān)态(tài)度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年(nián)销售面积很难再(zài)出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿(yì)平(píng)方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存(cún)量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地(dì)产研(yán)究员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城(chéng)镇化的(de)进(jìn)程，还是人均住房面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而目前(qián)居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及(jí)过快上行的房价，因而行业高增的时(shí)代(dài)已(yǐ)经过去(qù)，未来行(xíng)业(yè)的(de)需(xū)求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清(qīng)的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力强的公司(sī)就(jiù)能够通过(guò)大(dà)鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的(de)提(tí)升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投(tóu)资，就是(shì)强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细(xì)作个股成为公募(mù)乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股多出(chū)现小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的(de)124只(zhǐ)房地(dì)产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的(de)达(dá)到了(le)81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排(pái)名前五(wǔ)的(de)公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第(dì)一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从该股广东高考总分是多少分,各科多少分，广东省高考总分多少分？(gǔ)的基本面来看，上实发(fā)展的主(zhǔ)营业务为房(fáng)地(dì)产开发与经营。公司(sī)的主要产(chǎn)品及(jí)服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都(dōu)有对(duì)其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上(shàng)银(yín)基金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名(míng)第二(èr)的浦东金桥也是上海本(běn)地房企(qǐ)，其第(dì)一(yī)季(jì)度的收(shōu)入利(lì)润(rùn)规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该(gāi)公司(sī)后疫(yì)情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好(hǎo)，从数(shù)字(zì)上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名(míng)机(jī)构(gòu)在其(qí)中持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十大流通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依(yī)然在(zài)前十中，这也是连续第(dì)三个(gè)季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一(yī)支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上(shàng)海区域性地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主要布局(jú)在深圳的(de)地产公司，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股东(dōng)的(de)净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大(dà)流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头的(de)价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜(qián)在毛利(lì)率在25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限于信用问题(tí)或者资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额(é)/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间(jiān)有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下(xià)滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在当前(qián)中特(tè)估(gū)的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在(zài)发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会依然(rán)存在，少部(bù)分公司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低的融(róng)资成本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资(zī)产运营(yíng)能(néng)力(lì)的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民营地产公司(sī)也是更有优势(shì)的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市(shì)场对民营房开企业的资产会有更多(duō)担忧和(hé)质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出清的(de)过程中，央(yāng)国(guó)企相较于民企来说(shuō)估值的修复(fù)更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要(yào)关注将受益于(yú)行业(yè)集中度提(tí)升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石投(tóu)资(zī)首席研究官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许(xǔ)还(hái)是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过(guò)国(guó)投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国(guó)企央企(qǐ)在三个方面是(shì)否可(kě)以维持，首先是(shì)融资成本(běn)保持低位，其次是销售份(fèn)额持续(xù)提升，再次是拿地(dì)份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明(míng)显，保利发(fā)展、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至是较(jiào)大(dà)增速的增长。而这(zhè)些公司(sī)也是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出(chū)现明(míng)显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去(qù)两(liǎng)三(sān)年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿(ná)地之后，国(guó)有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动(dòng)能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度(dù)市场(chǎng)恢(huī)复(fù)但仍处(chù)于(yú)调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还(hái)面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月(yuè)份开(kāi)始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等极个别(bié)城市四月环比三(sān)月相对(duì)表现较好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐观。按(àn)照现在的(de)经济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及(jí)市场的去库(kù)存压力、企业(yè)的资金面压力(lì)，可能(néng)会(huì)出现，到六月(yuè)份房企为了(le)半年报冲业(yè)绩出现市(shì)场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的(de)压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整(zhěng)个(gè)房地(dì)产以及其上下(xià)游产业链的复(fù)苏(sū)速度都比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个(gè)时候，在房地(dì)产以及(jí)上下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得(dé)比同(tóng)行(xíng)好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个行业(yè)的弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体现出(chū)来。所以只能(néng)耐心(xīn)地去等待它的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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