文：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议(yì)提出(chū)“有(yǒu)条件的可以进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四(sì)川、广东等地明确(què)表态，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房(fáng)者的(de)不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建(jiàn)了(le)，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，这是(shì)房(fáng)地产从(cóng)大开发(fā)时代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地(dì)义。当然二次房(fáng)改是个(gè)技(jì)术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机(jī)制，长效机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房(fáng)地产税(shuì)。如果按(àn)照经济(jì)规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着陆(lù)和长期(qī)平(píng)稳健康发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的(de)单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇(yù)到(dào)下行(xíng)周期，会引发资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等(děng)系列风险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障购房老百姓(xìng)权益、有助于(yú)房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预(yù)售制度？预售制度怎么来(lái)的(de)？国外什么(me)情(qíng)况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实，当前世(shì)界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了(le)！发(fā)达(dá)国家一般有严格的监管保障措(cuò)施(shī)，开(kāi)发商在项目(mù)获得(dé)政府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在(zài)购买(mǎi)期房后并非(fēi)像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支(zhī)付(fù)剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商工程进(jìn)度在完全交房前(qián)进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度(dù)是需要严格(gé)的(de)资(zī)金监(jiān)管、分期(qī)支付(fù)以及违约(yuē)处(chù)罚(fá)措施作为保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中国住(zhù)房进入存量时代，取消预(yù)售制度有(yǒu)助于降负债降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，当然这需(xū)要配(pèi)套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要(yào)坚持(chí)市场化(huà)改革(gé)，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地产回归实体(tǐ)经(jīng)济(jì)和居住属(shǔ)性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建(jiàn)筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng中国人去巴基斯坦安全吗)币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商业(yè)的本质是(shì)向善，是以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能(néng)例(lì)外，老百姓买房子是天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一(yī)家人。从这个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐(lè)业、社会(huì)长(zhǎng)治久安(ān)、行业(yè)企业(yè)健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在国务院(yuàn)发(fā)展(zhǎn)研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改(gǎi)革方案研(yán)究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考(kǎo)后来(lái)形(xíng)成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第(dì)三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年(nián)代在(zài)中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国(guó)香港还未推行公(gōng)共房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者(zhě)其他(tā)临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大(dà)多(duō)数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力(lì)才能(néng)购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出(chū)租是中国香港地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商(shāng)开始探求(qiú)新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的(de)市(shì)民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借(jiè)商业直觉(jué)和多(duō)年(nián)经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其(qí)在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售(shòu)、还印发(fā)售楼(lóu)说明(míng)书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租(zū)金(jīn)的分期(qī)付款形式，等新楼落(luò)成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自(zì)己的房产。这种方(fāng)式减轻了民(mín)众购(gòu)房的(de)资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也(yě)解(jiě)决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的(de)销售模式成为当时中(zhōng)国(guó)香港房(fáng)地产市场的(de)一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率地解决(jué)了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的(de)监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花(huā)制度的监管(guǎn)，即要求开发商在(zài)预(yù)售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目(mù)完(wán)成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时(shí)需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了防(fáng)止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要(yào)求(qiú)律(lǜ)师行在(zài)银行开设的信托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且(qiě)银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系(xì)逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地(dì)面临住房需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调(diào)基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业(yè)化的进(jìn)程大于(yú)城市化(huà)进程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时(shí)推行的是(shì)“统一管理，统一(yī)分配，以租(zū)养房”的(de)福利分房制度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福(fú)利分房制(zhì)度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制(zhì)度不(bù)再适用于(yú)当时的(de)国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市场面临(lín)商(shāng)品房的需求量大(dà)，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应量(liàng)小的(de)困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对(duì)内(nèi)地房(fáng)地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制(zhì)度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化(huà)城(chéng)镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的(de)通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住(zhù)房无(wú)偿(cháng)实物(wù)分配，逐(zhú)步(bù)实(shí)行住房分配货币化、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化的住(zhù)房新(xīn)体制，从计(jì)划经济下的福利(lì)分房转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采用预(yù)售制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的(de)两大难题，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目的(de)开发，形(xíng)成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地开始(shǐ)房改货(huò)币化，中国人(rén)民银行等(děng)多方迅(xùn)速出(chū)台(tái)相(xiāng)关的信贷政策，支持购中国人去巴基斯坦安全吗房者，极(jí)大作用推(tuī)动了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成(chéng)契(qì)合中(zhōng)国内地(dì)的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加(jiā)快城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋预先(xiān)出售给购房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定金或(huò)房(fáng)款的行为。区(qū)别(bié)于(yú)中国香港，在中国内地(dì)实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售(shòu)流程为：房地(dì)产开(kāi)发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一(yī)次性(xìng)付(fù)清首(shǒu)付款，并采用银行贷(dài)款的(de)形式(shì)一次性付清剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开发商可(kě)能已(yǐ)拿(ná)到了全部购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的按照(zhào)工程进(jìn)度付款有所不同(tóng)。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启(qǐ)了(le)高周转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售的(de)最主要方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同(tóng)时(shí)增加市场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发(fā)展进(jìn)程(chéng)。预售制(zhì)在过(guò)去20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的(de)资金需求，也提高了(le)居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民(mín)从筒子(zi)楼住(zhù)到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居(jū)到基本适居(jū)，住房事(shì)业取得巨大(dà)进步(bù)，数十年(nián)时(shí)间走完发达(dá)国(guó)家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来(lái)，城镇化进程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不(bù)到14亿(yì)平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已成(chéng)为中国内地商品房销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销售面积占总(zǒng)销售(shòu)面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计(jì)销售面(miàn)积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历(lì)经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉(lā)动中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)经济高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批发(fā)、建材的带(dài)中国人去巴基斯坦安全吗动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地(dì)产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社会(huì)固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资(zī)占固定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托(tuō)等通道(dào)业务(wù)，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存(cún)量占社(shè)融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值(zhí)的比(bǐ)例较高(gāo)，主要(yào)是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资(zī)本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股(gǔ)票(piào)、债(zhài)券市(shì)值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开(kāi)发商之(zhī)间(jiān)的购(gòu)房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发(fā)生(shēng)违约(yuē)，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据(jù)购(gòu)房合(hé)同向开发(fā)商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者(zhě)承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响(xiǎng)自身(shēn)信用(yòng)和购房者对行(xíng)业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波(bō)动或经营不善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企通过(guò)与购房者(zhě)签订的(de)预售合同和按(àn)揭合(hé)同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风(fēng)险完全由银(yín)行(xíng)承担，银行(xíng)将(jiāng)面(miàn)临(lín)较大的坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市(shì)商(shāng)品房预售(shòu)管理办(bàn)法》中明(míng)确规定了(le)开发企业(yè)预(yù)售商品房所得(dé)款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部(bù)门制定。但(dàn)多年(nián)以(yǐ)来(lái)全国并没有统(tǒng)一的预(yù)售资金监管规定(dìng)，各地实(shí)行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重点监管(guǎn)资(zī)金(jīn)比例为(wèi)总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的(de)建安(ān)成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算(suàn)重点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入(rù)监(jiān)管账(zhàng)户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有资(zī)金继续建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被迫(pò)继(jì)续还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房(fáng)地产(chǎn)大开发时(shí)代的(de)高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金(jīn)，再(zài)由工(gōng)程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目间流(liú)动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供(gōng)了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品房预售制度(dù)呈(chéng)现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一(yī)般设有定金(jīn)或预付(fù)款保护(hù)机(jī)制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付(fù)的预付款比例相对较(jiào)低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付(fù)方式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始(shǐ)月供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提(tí)供(gōng)期房烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出(chū)现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方(fāng)式，一(yī)是期(qī)房由政府(fǔ)或(huò)第三方(fāng)验(yàn)收合格并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得购房(fáng)者支付的房(fáng)款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定(dìng)的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款由第三(sān)方公(gōng)证(zhèng)行(xíng)或产权保险公司的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者(zhě)资金可(kě)通(tōng)过(guò)申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发商在房(fáng)屋建设过程(chéng)中的资(zī)金全部来自银行，银(yín)行(xíng)根据工程(chéng)进度向开(kāi)发商提供一定比(bǐ)例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发(fā)商挪用资(zī)金(jīn)直接损害银行利(lì)益，银(yín)行有充分动机监管(guǎn)开(kāi)发(fā)商(shāng)施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部(bù)门经审查(chá)后发放的(de)验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭(píng)证向银(yín)行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭(jiē)按工期(qī)放款(kuǎn)后还(hái)贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，开发(fā)商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目(mù)获批后(hòu)即可(kě)预售房(fáng)屋(wū)。签署购(gòu)房合同前，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预约公(gōng)证，签订合同(tóng)后定金退还(hái)。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按照(zhào)德(dé)国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房者需支付公证(zhèng)费和土地(dì)交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一(yī)般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分为公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地板完(wán)工、全部完工，支付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者一(yī)定使用(yòng)期限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司针对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出(chū)现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商破产，由(yóu)保(bǎo)险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国(guó)预(yù)售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师(shī)，负责沟(gōu)通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内(nèi)容确认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当(dāng)开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采(cǎi)取按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式，但是(shì)交(jiāo)房前(qián)付款比例相对较(jiào)低，一般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定房屋必须经过(guò)房产公证公(gōng)司(sī)的检(jiǎn)验验收后才能(néng)交付，交(jiāo)付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监管极(jí)为严(yán)格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在(zài)确认(rèn)工程(chéng)进度、支(zhī)付相关款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房(fáng)律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入(rù)开发商(shāng)账户前经过两道(dào)关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必(bì)须(xū)完成“预(yù)售房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白(bái)，社(shè)会(huì)上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一(yī)部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据(jù)日(rì)本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完(wán)成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商向金融机构或指定保证(zhèng)机构或(huò)保险机构签订定金(jīn)保证委托合(hé)同，设置(zhì)购房者定(dìng)金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明书交付给(gěi)购房者。除(chú)定金外(wài)，其他预(yù)先(xiān)支(zhī)付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还(hái)相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工程进度支(zhī)付(fù)，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一(yī)的选购权合同以及订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购(gòu)房者向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条(tiáo)例(lì)》对期(qī)房付款流程做了统(tǒng)一(yī)详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同(tóng)签订(dìng)后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程(chéng)进度放款，月供(gōng)在(zài)此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而(ér)增(zēng)加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付款会存入(rù)银行专门的(de)项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房(fáng)屋交付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付(fù)15％的(de)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房地产到了政策(cè)出(chū)手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一(yī)方面，加(jiā)大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还(hái)在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民(mín)营企(qǐ)业，加大(dà)支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个(gè)行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予(yǔ)金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应(yīng)充分估(gū)计形势复杂性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定金环节，建立开发(fā)商(shāng)违约后定金保护(hù)机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)定金安全。签订(dìng)合(hé)同环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护购房者的权(quán)益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的(de)第三(sān)方(fāng)资金监管机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象。交付环(huán)节(jié)，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责(zé)、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制(zhì)是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另(lìng)一(yī)方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而(ér)是(shì)所见(jiàn)即(jí)所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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