万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意(yì)外(wài)走(zǒu)红，让这(zhè)个(gè)位于北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫(hè)集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院再次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同(tóng)债务人被中国信(xìn)达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为了收回(huí)钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套(tào)万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到(dào)这(zhè)些(xiē)业主的(de)维权信息，难(nán)怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核(hé)心区位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包(bāo)括75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述(shù)不良(liáng)债权转让项目的处置主体是中(zhōng)国信达(dá)资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限(xiàn)公司北京(jīng)市(shì)分公司(sī)（下称(chēng)中(zhōng)国(guó)信达(dá)北分），处置的是对北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限(xiàn)公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一(yī)起中国信达北分讨债(zhài)的(de)故事(shì)，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书(shū)院总共301户(hù)，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了(le)的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是(shì)“未出售”的状态呢(ne)？只能说(shuō)明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财(cái)经的(de)报道证实(shí)了上述内容(róng)。有(yǒu)豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫集(jí)团早就把这(zhè)75套房子(zi)抵押(yā)出去(qù)，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不(bù)能(néng)网签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北(běi)京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被(bèi)精准收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些业主确(què)实(shí)已经支付(fù)价款并实际(jì)占有，那么，中国信达转让这笔不良债权(quán)回本的(de)愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最(zuì)大(dà)的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规(guī)定，民(mín)事执(zhí)行(xíng)中，业(yè)主已经支(zhī)付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民(mín)法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查(chá)封(fēng)的(de)可以向(xiàng)法(fǎ)院提(tí)出执(zhí)行异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或(huò)办理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高人民法(fǎ)院关于(yú)商品房消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的(de)方式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购买房(fáng)屋(wū)并已(yǐ)支(zhī)付全部(bù)价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工(gōng)程价款优先受(shòu)偿权、抵押(yā)权以及(jí)其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了(le)部分价(jià)款的(de)商品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付剩余(yú)价(jià)款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子(zi)均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押的(de)这75套(tào)房子，还(hái)会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中(zhōng)国(guó)信达(dá)申请不良债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达(dá)已(yǐ)经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫(hè)集(jí)团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公司成为了唯一(yī)股(gǔ)东，后者(zhě)由中国信达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开(kāi)发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却在北(běi)京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进入北(běi)京的第一个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成(chéng)为当时京城最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了市(shì)场(chǎng)强烈(liè)震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的万柳(liǔ)书(shū)院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年(nián)的“双料地(dì)王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的(de)五米高墙，还(hái)是(shì)每棵(kē)成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这(zhè)句(jù)顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上(shàng)市(shì)的它，对手是当时有名的(de)融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套(tào)300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成(chéng)功奠定了中赫(hè)集团的(de)“高(gāo)端路(lù)线”，也(yě)因此，它被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北(běi)京(jīng)城最贵的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成(chéng)为被执(zhí)行人，被执(zhí)行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履(lǚ)行(xín环境污染有哪些方面，环境污染有哪些英语g)生效法律文书(shū)确定义务(wù)，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦(lún)落(luò)到(dào)这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年(nián)年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中(zhōng)赫集(jí)团，发(fā)现其(qí)深(shēn)陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅(zhái)的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根(gēn)溯源，这个转折(zhé)点，就在于(yú)收购北京国(guó)安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的(de)目光，放到(dào)了体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安环境污染有哪些方面，环境污染有哪些英语的新东家。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团从(cóng)中信集(jí)团手中拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国(guó)安的估(gū)值一(yī)直没变，那么(me)中赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集团及其(qí)实控人周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中(zhōng)的中赫(hè)集团股份质押(yā)陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫(hè)集团共(gòng)有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括海金(jīn)商业保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东(dōng)国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国(guó)安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉(lā)入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国(guó)安足球俱乐部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国安和中赫的(de)经营状况却(què)持续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行(xíng)标的(de)高(gāo)达11亿(yì)，北京国(guó)安也3次(cì)与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被(bèi)执行(xíng)人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能(néng)力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过(guò)在实控人都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的(de)北京国安，又(yòu)如何能独善(shàn)其(qí)身？

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