近两(liǎng)年火爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对此(cǐ)表示，强制分红(hóng)机(jī)制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之一，稳定(dìng)分红体现出该(gāi)类产品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过观测(cè)经营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注(zhù)意，与产权类项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目前已(yǐ)包含(hán)了利润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)的归(guī)还(hái)，在选择投(tóu)资标的时应了解(jiě)资产(chǎn)类型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除(chú)息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情(qíng)况尚未公布(bù)。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高(gāo)比例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部(bù)分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上(shàng)。

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　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人(rén)对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期(qī)分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易(yì)引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基金分红(hóng)预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来(lái)自基础设施资产的(de)经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料(liào)和(hé)信息(xī)披露文件，结(jié)合行业及市场情况(kuàng)，可(kě)以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有(yǒu)人实(shí)际(jì)获得(dé)的(de)现金收(shōu)益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级(jí)副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证(zhèng)券投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及相关(guān)法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs的主要特(tè)征之一，稳(wěn)定的(de)分红机(jī)制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基金也(yě)认(rèn)为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股(gǔ)性(xìng)”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点。二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)了(le)这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求(qiú)，分(fēn)红类似(shì)于债券派(pài)息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而(ér)是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角(jiǎo)度(dù)来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资(zī)者稳定收(shōu)益(yì)。机(jī)构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获取相对于投资(zī)债券相(xiāng)对高(gāo)的收(shōu)益性，在(zài)有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资(zī)收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于未来(lái)分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级市(shì)场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成(chéng)率不达(dá)预期(qī)，一(yī)定程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波(bō)动(dòng)受(shòu)多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳(wěn)定的(de)分(fēn)红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期(qī)经济预期恢复(fù)，一(yī)方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额(é)的开盘指导价做(zuò)调减wwe是什么意思，wwe是什么意思网络用语处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单位(wèi)基金(jīn)份额的分(fēn)红金额进行计算。除权(quán)操作是对分(fēn)红前后(hòu)基金份(fèn)额净(jìng)值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红前后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的(de)特性，关注二级市场(chǎng)扰动(dòng)对整体收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中航基(jī)金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应(yīng)了(le)解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金分(fēn)红前提是本金(jīn)之上的(de)增值(zhí)部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的(de)“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个(gè)部(bù)分，两个(gè)部分之间的(de)比(bǐ)例(lì)是变动的(de)，与现有公(gōng)募基金分红差异很(hěn)大，大(dà)多数普通投资者(zhě)可(kě)能(néng)把“分派”金额误认为是持续(xù)分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面临极(jí)大不确定性，这是(shì)该类投(tóu)资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产类(lèi)型(xíng)，持有产权类(lèi)产(chǎn)品的(de)收益主要包括每年的现金分(fēn)红(hóng)及(jí)资(zī)产增值的收益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目(mù)每(měi)年的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普通投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏(piān)强(qiáng)。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者在选(xuǎn)择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人(rén)也认为，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再(zài)能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的(de)特(tè)许经营项目(mù)，通常具备更(gèng)高的分派(pài)率(lǜ)水(shuǐ)平。对于(yú)剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使(shǐ)分派(pài)率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够年(nián)限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经营权(quán)项目的分(fēn)派金(jīn)额(é)包含(hán)了投资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着(zhe)分派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自(zì)项目(mù)剩余(yú)期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一(yī)般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地(dì)出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营的(de)假设(shè)反映在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资(zī)产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估(gū)项目底层资产的(de)运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是(shì)年报中披露的(de)经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分(fēn)配现金，二(èr)者存在本质(zhì)性区别。经营活(huó)动产生的现金净流(liú)量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产生的现金流(liú)，基于企业本身经(jīng)营(yíng)活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债(zhài)市场(chǎng)独立(lì)的(de)资(zī)产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多关注(zhù)内部收益率的高(gāo)低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的经营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运(yùn)营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资(zī)者可综(zōng)合(hé)考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综合实力(lì)、运营管(guǎn)理机构实(shí)力、公募基金管(guǎn)理人实力等(děng)多重因素来(lái)选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于(yú)分红交易(yì)带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有基本面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相对明显、同时分红(hóng)规(guī)模(mó)较(jiào)为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及(jí)次年的可(kě)供分(fēn)配金额(é)预(yù)测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析(xī)，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基础设施(shī)项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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