OPPO宣(作家许地山简介，许地山简介资料xuān)布(bù)关停(tíng)旗下(xià)芯(xīn)片(piàn)子公(gōng)司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二(èr)级(jí)市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此前几日(rì)的下跌走(zǒu)势(shì)，午后跌(diē)幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易(yì)日跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT曾(céng)发(fā)布公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新(xīn)购(gòu)入基(jī)础设施资产作家许地山简介，许地山简介资料(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未(wèi)收(shōu)到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的(de作家许地山简介，许地山简介资料)通知。同时，在(zài)公告中，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库科技后续(xù)情(qíng)况，积极做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此外(wài)，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目(mù)的(de)原始(shǐ)权益人相关(guān)负(fù)责人也(yě)表示，近(jìn)期已同步(bù)启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前(qián)退租(zū)的可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司(sī)领导高度(dù)重视，浦东新区国资委也高度(dù)关(guān)注。

　　多位业内人(rén)士(shì)表示，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近(jìn)期市(shì)场波动较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌(diē)并(bìng)不(bù)会(huì)从根本上影响其内外价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格(gé)继续(xù)波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司(sī)哲(zhé)库科技的事件继续扰动公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低(dī)开(kāi)，此后二(èr)级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格(gé)有所回升，最(zuì)终报(bào)收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息(xī)影响(xiǎng)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT最近几(jǐ)个(gè)交易日(rì)二(èr)级市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来(lái)，3个交(jiāo)易(yì)日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年(nián)6月(yuè)21日上市以来，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上(shàng)看，目前(qián)上(shàng)市的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不(bù)同程度(dù)下(xià)跌，8只产(chǎn)业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披(pī)露张(zhāng)江光大园项目出租率(lǜ)有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项目(mù)又遭(zāo)遇突发事件，因此(cǐ)导致二(èr)级市(shì)场价格出现波动。”一位业内人士分(fēn)析称(chēng)。

　　不过，在上述(shù)人士(shì)看来，尽管出于(yú)风险规避的原因，最近几个交易日场内资金(jīn)有(yǒu)所流出，但是(shì)，不动产公募(mù)REITs项目短期(qī)出租率(lǜ)下跌并不会从根本(běn)上影响其(qí)内(nèi)外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随(suí)着二级市场价格下跌，风险也得到一(yī)定(dìng)释(shì)放，但是价格涨跌(diē)会(huì)受到基(jī)本(běn)面、情绪面等多重因(yīn)素(sù)影响，不(bù)好判断价格是不(bù)是(shì)已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷(mí)，不少产品年内二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含(hán)收益率(lǜ)高的产品具备(bèi)一定(dìng)的投(tóu)资价值，很(hěn)适合稳健(jiàn)类投资者。此外(wài)，伴随(suí)着经(jīng)济(jì)复苏的步伐(fá)，产业(yè)园(yuán)区、物流(liú)类等(děng)REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募(mù)基金执(zhí)行董事高如星(xīng)对(duì)此表示，若张(zhāng)江(jiāng)园区最终能顺利解(jiě)决招商，平稳过度对经营现金流没有造(zào)成大的影(yǐng)响，“事(shì)件性(xìng)利空下调至(zhì)得这么急、这么深(shēn)，加上(shàng)前(qián)期(qī)本身园区(qū)类(lèi)资产(chǎn)就回调不少了，这(zhè)就(jiù)是(shì)黄金(jīn)坑。”不(bù)过，他也强调(diào)，最终还(hái)是落(luò)到租金(jīn)收入(rù)受不受影响，影响多大，估计园区会(huì)最终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公(gōng)告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协(xié)议的通知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继(jì)续密切关注哲(zhé)库科技(jì)后续(xù)情况，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光大园项目出租率下(xià)降事项(xiàng)，一度二级市场(chǎng)价格出(chū)现回落(luò)。在随(suí)后召(zhào)开的业绩说(shuō)明会中(zhōng)管理人就相(xiāng)关事项(xiàng)进行了解释(shì)说明，市场信(xìn)心(xīn)得(dé)到了一定提振，二级市场价格(gé)表现也趋(qū)于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的(de)线上和线下的扩(kuò)募说明会上，运营团队(duì)表(biǎo)示(shì)了对张江光大园项目的信心(xīn)，预计签署(shǔ)意向(xiàng)书和合同谈判中(zhōng)的储备租(zū)户正常转化后，项(xiàng)目出租率将得到(dào)回(huí)升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的时(shí)间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎(yíng)来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了市场(chǎng)各(gè)方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原(yuán)始权益人相关负责(zé)人坦言，事发突然确(què)实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科技(jì)消(xiāo)息的(de)第一时间即奔赴现(xiàn)场进行(xíng)了沟通和核实工(gōng)作(zuò)，并同(tóng)步(bù)启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积(jī)极应(yīng)对(duì)哲库提前退租的(de)可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领导高度重视，据(jù)悉新区(qū)国(guó)资委(wěi)也高度(dù)关注(zhù)。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相(xiāng)关(guān)负责人介绍说，目前储备(bèi)租户还是(shì)比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能、航(háng)天产业(yè)、信息技术等产(chǎn)业客户，租赁(lìn)意向面(miàn)积(jī)超过了(le)2万方。从意(yì)向(xiàng)储备转化为实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租赁(lìn)意向书来尽快锁定一些重要租户(hù)。虽然收了三个月履约保证金给了(le)我们一(yī)些空间，但本着(zhe)对首(shǒu)批扩募(mù)、对市场负责(zé)的态度，我(wǒ)们肯定要全力(lì)与(yǔ)时(shí)间赛(sài)跑，把这些面积在短期内(nèi)完成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的(de)张江光大(dà)园项目一季度(dù)末(mò)也有(yǒu)将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么多储备租户，之前的空置率为何(hé)未能得到解(jiě)决。

　　对此相(xiāng)关负责人(rén)解释，张(zhāng)江光大园一直以来都坚(jiān)持(chí)以市场化运营为导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户(hù)的调租(zū)和换租都属于正常情况(kuàng)，而这次项(xiàng)目的大租户退租正(zhèng)好(hǎo)发生在市场活(huó)跃度的短期低点，目前(qián)市场情(qíng)况已(yǐ)有(yǒu)所(suǒ)好转。在(zài)看(kàn)到出(chū)租(zū)率下滑(huá)情(qíng)况(kuàng)没有得到及时修复后，张江这(zhè)边也(yě)作(zuò)了一(yī)定的资(zī)源调配和倾斜，引入了一(yī)些储备租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光(guāng)大园项(xiàng)目在给租(zū)户的分隔空间、交(jiāo)付标(biāo)准、租金水平等方面也有(yǒu)一(yī)些差(chà)异(yì)化，张润大厦多是两千多平的大平(píng)层，楼的成新度高一些，单(dān)价(jià)也贵一些(xiē)，张江光大园单层以一千平的(de)面积为主，还有一些独栋形态的物业(yè)。租户自身也会有诉求，也会(huì)根据自身需求和(hé)预算(suàn)挑选区域内的不(bù)同(tóng)物业。

　　“如果扩募(mù)完成(chéng)以后，新老资产(chǎn)的管理人都(dōu)变成了一家，后(hòu)续我们在资源共享和联(lián)合营销(xiāo)方面(miàn)能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和张(zhāng)江高科目(mù)前在管资产约五百万方，还有一些(xiē)其他在开(kāi)发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上(shàng)市平台目标的坚(jiān)实(shí)后盾和储(chǔ)备资(zī)源(yuán)。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资本平台和它未来(lái)的发展。”相关负责人(rén)表示，“这(zhè)次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是至关重要(yào)的(de)一步，眼下我们可能(néng)面临了(le)一些突发情况需要解(jiě)决(jué)，但是这和我们在张江科学城这三十(shí)年建(jiàn)设(shè)发展过程中所经历的相比，只能算是一(yī)个非常(cháng)小(xiǎo)的插曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽一切可能化解当前(qián)突(tū)发事件的(de)所有负面影(yǐng)响，维(wéi)持(chí)预期和市场的信心(xīn)。”

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