万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做(zuò)地(dì)产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被中国信达(dá)追债，中国信达为了收回钱款不(bù)得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这(zhè)些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资购入房产的(de)有钱人，房子(zi)现在莫名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的(de)维(wéi)权(quán)信息，难怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人被2l是多少斤 2l是多少kg割韭菜的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可能没你(nǐ)想象的(de)那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没(méi)想(xiǎng)到，这个位于(yú)海淀核心(xīn)区位，名校环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项目(mù)”，债权总(zǒng)额(é)高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不(bù)良债权转让项目的处置(zhì)主体是(shì)中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司北京(jīng)市(shì)分公司（下称中(zhōng)国(guó)信达(dá)北分），处(chù)置的是(shì)对(duì)北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地(dì)产开发有限(xiàn)公司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中债(zhài)权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同(tóng)债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是(shì)一起(qǐ)中国(guó)信达北分讨债的故(gù)事(shì)，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际(jì)上都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达(dá)的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房(fáng)子(zi)是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第(dì)一财(cái)经(jīng)的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房(fáng)子(zi)抵(dǐ)押出去(qù)，现在还(hái)没资金解(jiě)抵(dǐ)押(yā)，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是(shì)万柳(liǔ)书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有，那么(me)，中国(guó)信达转让这(zhè)笔不(bù)良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中国(guó)信达(dá)。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行中，业主已经(jīng)支付(fù)价款并(bìng)实(shí)际占有，但未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向(xiàng)法(fǎ)院提出(chū)执行异议申请，请求法院解除查封，同时(shí)可以联合起(qǐ)诉开发(fā)商，要(yào)求退(tuì)还(hái)购房款或(huò)办理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人民法院关于(yú)商品房消费者权利保护(hù)问题的批复(fù)》，以司法解释的方式明(míng)确了购(gòu)房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以(yǐ)居住(zhù)为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权(quán)优(yōu)先(xiān)于建(jiàn)设(shè)工程价款优先受偿(cháng)权、抵押(yā)权以及其他债(zhài)权(quán)的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以支持。只支付了(le)部分价款的商品房消费者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余(yú)价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为(wèi)“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那么(me)这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人(rén)又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但此(cǐ)前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)、中赫(hè)置地等(děng)选(xuǎn)择退出(chū)了赫华恒瑞的股(gǔ)东行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中(zhōng)国信达资产管理股份有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为(wèi)中(zhōng)赫集(jí)团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科(kē)等(děng)大型知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万柳地(dì)块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来(lái)的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的(de)价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的(de)树、北(běi)平(píng)府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜中，就可(kě)看出其在北京(jīng)豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名(míng)的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华(huá)府等(děng)，现(xiàn)如今，它远远超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米(mǐ)的(de)法(fǎ)拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然(rán)已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的(de)豪宅，也(yě)吸引了(le)不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬则(zé)居住在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠定(dìng)了中赫集(jí)团的“高端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的(de)标(biāo)签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发商光环的背(bèi)后(hòu)，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文(wén)书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落(luò)到这个地(dì)步，其实是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖(wā)出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯(sù)源，这个(gè)转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开(kāi)始了(le)多(duō)元化转型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参(cān)股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安(ān)的(de)新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从中信集团(tuán)手中拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部全部(bù)股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没(méi)变，那么中赫(hè)集团拿(ná)下(xià)北(běi)京(jīng)国安，总(zǒng)计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是(shì)这样，中赫为(wèi)什么又(yòu)要质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团及其实(shí)控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份(fèn)质押(yā)陆(lù)续质押(yā)，据企查查显示，目(mù)前中(zhōng)赫(hè)集团共有(yǒu)11条股权(quán)出质记(jì)录。质权人包括(kuò)海(hǎi)金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融信托(tuō)、中信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京(jīng)国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集团(tuán)也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行(xíng)人，执(zhí)行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫(hè)集(jí)团、中赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义(yì)务(wù)，上述被(bèi)执行(xíng)人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于(yú)难(nán)。不过在实控人都成为老赖(lài)的情况下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿(yì)的北京国安(ān)，又如(rú)何能独善其身？

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