导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入(rù)大分(fēn)化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国(guó)房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年(nián)地产持(chí)续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩(shèng)的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国(guó)城镇存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国(g什么叫人文关怀，人文关怀体现在哪些方面uó)未来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数(shù)据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比不到一成(chéng)，其(qí)中还(hái)包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不(bù)是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还(hái)有(yǒu)很大(dà)差距。人(rén)均(jūn)住宅间数大于(yú)1同(tóng)样(yàng)不意味(wèi)着中国(guó)住宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现中国(guó)城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持(chí)有(yǒu)商品住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公布(bù)中国(guó)家庭(tíng)户均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们(men)根(gēn)据商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户(hù)户有房，然而事(shì)实上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户(hù)均一(yī)套房(fáng)无法满足流动(dòng)人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人(rén)口的近(jìn)三(sān)成都是(shì)流动(dòng)人口，流动人(rén)口会选择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一(yī)，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人(rén)户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新(xīn)户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分(fēn)化日益(yì)明显，区(qū)域(yù)经济资(zī)源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入(rù)，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造(zào)势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)均较发达(dá)国家有(yǒu)着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求(qiú)正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住(zhù)宅(zhái)供给存在(zài)不足(zú)，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时代(dài)下地(dì)产矛(máo)盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不(bù)同能级城市之间，不同区域(yù)板块之间(jiān)，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方披(pī)露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国(guó)的(de)房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需(xū)平(píng)衡(héng)，或是仍然存在不足(zú)？可(kě)惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当(dāng)前(qián)的房子是否(fǒu)真的过剩了(le)？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅(zhái)数量(liàng)过(guò)剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全(quán)国自然(rán)灾害(hài)综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情(qíng)况为主题的新闻(wén)发(fā)布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取了(le)全国近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建筑住不(bù)到3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zh什么叫人文关怀，人文关怀体现在哪些方面ù)中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计(jì)算的城镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查(chá)数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家(jiā)庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意(yì)味(wèi)着人人都(dōu)有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更(gèng)与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相关。单单从(cóng)人均住宅间数不(bù)能完全反映出(chū)城镇居(jū)民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐全(quán)的(de)住宅才是城镇居(jū)民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的(de)测算思路、数据(jù)和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分(fēn)两大(dà)类，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没(méi)有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住(zhù)宅(zhái)相(xiāng)关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二(èr)是居(jū)民住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计(jì)算(suàn)中国(guó)居民(mín)户均住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两(liǎng)组(zǔ)数(shù)据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数(shù)相加，我们就能够(gòu)得(dé)到当(dāng)前(qián)商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得到(dào)居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们(men)就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计(jì)。我(wǒ)们利用(yòng)既(jì)有统计数据(jù)，大致测(cè)算得到中(zhōng)国存(cún)量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需(xū)要进一(yī)步推算中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住(zhù)宅(zhái)结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的(de)家(jiā)庭租(zū)赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二(èr)手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增幅(fú)为过去十(shí)年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期(qī)房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套(tào)房的三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否(fǒu)意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房并(bìng)不(bù)意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来(lái)满(mǎn)足因人口流(liú)动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套(tào)房，就会造成人口净流入地(dì)的住(zhù)宅市场供不(bù)应(yīng)求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的(de)中国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及南(nán)京(jīng)工作(zuò)的流动人(rén)口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸引打工人(rén)，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在(zài)房价较(jiào)低的(de)县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不少老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是(shì)约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的(de)生活带来了(le)很(hěn)大的不便和安全(quán)隐患，并且(qiě)居(jū)住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没(méi)有独立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足(zú)现代生活(huó)需求，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一(yī)居室和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住(zhù)宅户(hù)型(xíng)更小，当(dāng)然这与城市土地资(zī)源(yuán)紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是(shì)未(wèi)来地产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出(chū)2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一(yī)半(bàn)。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方(fāng)米的(de)家(jiā)庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在困(kùn)难，若按(àn)这(zhè)个(gè)标准算(suàn)的(de)话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住(zhù)宅面积为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少新(xīn)增(zēng)82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套(tào)房，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态(tài)结构和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎(yì)，决(jué)定了中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口(kǒu)数(shù)不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋(qū)势将(jiāng)继续(xù)延(yán)续(xù)，导致户数会(huì)因户均人口(kǒu)规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化(huà)日益(yì)明显(xiǎn)，资源和(hé)生产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈中心城市(shì)流(liú)入，区域(yù)经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势(shì)必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益(yì)于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造(zào)时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅(zhái)需求(qiú)中(zhōng)，有7成(chéng)家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造(zào)，商(shāng)品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一(yī)步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅建筑(zhù)面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有(yǒu)物(wù)业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作会议明(míng)确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数较其他(tā)国(guó)家(jiā)依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差(chà)异(yì)也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅(zhái)，因(yīn)此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速(sù)可能超预期(qī)。

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