近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士(shì)对此表示，强制分红机(jī)制是公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)分红体现出该类(lèi)产品长期(qī)投资价值，通过观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者(zhě)注意，与(yǔ)产权(quán)类项目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不(bù)再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营权(quán)分红目前(qián)已包含了(le)利润分配和本(běn)金的归(guī)还，在(zài)选择投资标的时应(yīng)了解(jiě)资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚(shàng)未(wèi)公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比(bǐ)例的(de)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金(jīn)额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金额占可(kě)供分(fēn)配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源(yuán)为持(chí)有期分红收(shōu)益，以及基金(jīn)份(fèn)额交易价格的变化。基(jī)金份额二级市场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况及市(shì)场因素的综合影响，较(jiào)易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期(qī)则(zé)更(gèng)有规律可循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要(yào)来(lái)自基础设施资产的经营(yíng)现金流(liú)，投(tóu)资人通过基(jī)金募集材(cái)料和信息(xī)披(pī)露文件，结合行(xíng)业(yè)及市场(chǎng)情况，可(kě)以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项目的(de)经(jīng)营业绩，作为进行投资(zī)决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基金份额(é)二(èr)级(jí)市场价(jià)格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份额持(chí)有人(rén)实(shí)际(jì)获(huò)得(dé)的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关(guān)负责人(rén)称(chēng)。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级副(fù)总监李华平也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募集(jí)基础设(shè)施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关(guān)法规要求，基础设(shè)施(shī)基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价(jià)格(gé)反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等(děng)同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角(jiǎo)度来(lái)看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化提(tí)供(gōng)抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资(zī)者(zhě)公(gōng)募(mù)REITs能(néng)够通过(guò)分红获(huò)取相对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控制风(fēng)险的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起到(dào)投资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于(yú)未来(lái)分红水(shuǐ)平(píng)的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成率不达预(yù)期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市(shì)场价格的主(zhǔ)要(yào)因素之一(yī)，而(ér)稳定的分红有(yǒu)利(lì)于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对(duì)经(jīng)济活(huó)力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份(fèn)额的(de)开盘指(zhǐ)导价做调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额(é)根据单(dān)位基金份额的分红金额进行(xíng)计(jì)算(suàn)。除权操作是对(duì)分红前(qián)后基(jī)金份额(é)净(jìng)值(zhí)变化的修正，使投资人(rén)在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的(de)投(tóu)资机(jī)会(huì)。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强(qiáng)投(tóu)资者长期(qī)投资的信心，同时(shí)需结合(hé)持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了解(jiě)底层资产情况

　　多每走一步就会深深的撞一下，抱着走一下就撞一下(duō)位(wèi)业内人士(shì)还提醒，与现有公募(mù)基金(jīn)分(fēn)红前提是本金(jīn)之上的增值部(bù)分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本(běn)金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部(bù)分之间的比例是(shì)变动的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红差(chà)异很大，大(dà)多(duō)数普通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两大资(zī)产类(lèi)型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每(měi)年(nián)的现金(jīn)分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特(tè)许经(jīng)营类产品(pǐn)的收益(yì)主要来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分红(hóng)包括了利(lì)润分配和本金的(de)归(guī)还，两者的比率(lǜ)也(yě)是变动(dòng)的，对特许经营权类资产(chǎn)的公(gōng)募(mù)REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普通投(tóu)资(zī)者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对(duì)较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价(jià)值增值(zhí)，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品的二级市(shì)场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也认为(wèi)，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项目在经(jīng)营权到(dào)期(qī)后(hòu)不再能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此(cǐ)将可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的分配理解为(wèi)“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基于(yú)这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期(qī)限较短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的(de)分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项目，即使分派(pài)率相对较低，也(yě)有足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投(tóu)资者注意，特(tè)许经营权项目的分派金额(é)包(bāo)含了(le)投资(zī)本金，在不(bù)进行扩募的情况下(xià)，基金份额(é)单价(jià)随(suí)着分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期(qī)限(xiàn)产生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相(xiāng)比，产权(quán)类(lèi)项目的(de)土(tǔ)地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到(dào)期后通(tōng)过对建筑(zhù)的(de)更新改造或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来观察和评估项(xiàng)目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关(guān)的指标有两个：一是(shì)年报中披露(lù)的经营活动现金(jīn)流(liú)，二是(shì)可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区(qū)别。经营活动产生的现金净流(liú)量(liàng)是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的(de)现金流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利(lì)润表(biǎo)的(de)项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选择，投资(zī)价(jià)值(zhí)体(tǐ)现在相对股债市(shì)场独立(lì)的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者(zhě)对经(jīng)营权类(lèi)的资产可以更(gèng)多关注(zhù)内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注(zhù)分(fēn)派率每走一步就会深深的撞一下，抱着走一下就撞一下高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产(chǎn)的经(jīng)营净现金流(liú)，所以底层资(zī)产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综(zōng)合实力、运营管理机(jī)构实力、公(gōng)募(mù)基(jī)金管理(lǐ)人实(shí)力(lì)等多重因素来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来(lái)的短期博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加此前市(shì)场接连回调(diào)，建议投资者关(guān)注有基(jī)本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次(cì)年的可供(gōng)分(fēn)配金额(é)预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集(jí)材(cái)料中披露预测(cè)进行比较(jiào)分(fēn)析，结(jié)合经济及市(shì)场的(de)实际环(huán)境，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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