文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是(shì)对(duì)购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱(qián)没(méi)实力的别(bié)建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会(huì)，这是房地产从大(dà)开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的(de)必然(rán)趋(qū)势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套(tào)户(hù)比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制，长效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。如果按(àn)照经济规(guī)律(lǜ)办事，中国(guó)一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)，跨过这(zhè)道(dào)关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想，绝(jué)大(dà)部分商(shāng)品是(shì)一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制对购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房的(de)风(fēng)险。从行业层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置(zhì)等系(xì)列风(fēng)险。取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于(yú)落实中央房住不(bù)炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国(guó)外什么(me)情况？简单科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了(le)商(shāng)品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的(de)监(jiān)管(guǎn)保(bǎo)障措施，开(kāi)发(fā)商在项目获(huò)得政府批准后才可(kě)以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购买期房后(hòu)并(bìng)非像中(zhōng)国一样在(zài)支付完首付(fù)款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性贷款支付剩(shèng)余全部(bù)房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在完全交房前(qián)进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为(wèi)保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发(fā)风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量(liàng)时代，取消预售制(zhì)度有助于降负(fù)债降杠杆(g谢谢谬赞经典回复，过誉和谬赞的区别ān)，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会(huì)，当(dāng)然这需要配套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机(jī)制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解这个难(nán)题，让房地产回归实体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能(néng)不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心(xīn)，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是(shì)天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销(xiāo)售是实(shí)现(xiàn)老(lǎo)百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发(fā)展的重大(dà)措施。在当前的情况下(xià)，取消预(yù)售(shòu)制要结(jié)合稳楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前(qián)在国务院(yuàn)发(fā)展研究(jiū)中心(xīn)参与财税改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等(děng)进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等(děng)问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一(yī)整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一系(xì)列问题，不(bù)少地(dì)产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方(fāng)式，如(rú)把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的(de)市民数(shù)量有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和(hé)多(duō)年经营(yíng)杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业(yè)务的经(jīng)验(yàn)，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解(jiě)，在(zài)努力寻求(qiú)方法加快自身(shēn)资金(jīn)周转。当时(shí)其在(zài)购下(xià)九龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除了分层出(chū)售、还印(yìn)发售(shòu)楼说(shuō)明(míng)书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分(fēn)期(qī)付(fù)款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民(mín)众购房的资金压力(lì)，加速(sù)了房(fáng)屋的(de)建造(zào)和(hé)销售，也解决了制(zhì)造商的资金(jīn)问(wèn)题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款”的(de)销售模式成为(wèi)当(dāng)时中国香港房地产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决了核心的(de)住房供不应求的问题(tí)，使房市发(fā)展(zhǎn)进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了(le)中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管部门不断(duàn)完善(shàn)、规范化(huà)，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部(bù)门提升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前(qián)，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等能力把项目完(wán)成，资(zī)金需放(fàng)入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的(de)核准。为了防止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师(shī)等(děng)造(zào)假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求(qiú)律师(shī)行在银行开设(shè)的(de)信托账户（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商操作(zuò)等采取全透(tòu)明化机(jī)制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续(xù)需自身推动(dòng)项目完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年(nián)代，中(zhōng)国内(nèi)地面(miàn)临住房(fáng)需求大(dà)和供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调(diào)基础(chǔ)建设，这一导向使前期(qī)发展(zhǎn)工业化(huà)的进程大(dà)于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础等城市化配套(tào)问(wèn)题，才(cái)能进一步推进(jìn)城市(shì)化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差(chà)等问题，因此(cǐ)福利(lì)分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠(dié)加房(fáng)地(dì)产市场面临商品房的需求量大(dà)，而(ér)社会缺(quē)少大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量(liàng)小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地(dì)房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港预(yù)售商(shāng)品房制(zhì)度，先后(hòu)出台多(duō)项(xiàng)文件(jiàn)，大力(lì)支持国内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于(yú)进一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配(pèi)货币化(huà)、住房供给(gěi)商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济下的(de)福利分(fēn)房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间(jiān)周(zhōu)期长的两大难题，开发(fā)商(shāng)以预(yù)售款撬(qiào)动(dòng)下一(yī)个项目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地开始房改货(huò)币化(huà)，中国(guó)人民银行等多方迅(xùn)速出台相关(guān)的信贷(dài)政策，支(zhī)持(chí)购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的(de)发展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在建设中的(de)房屋预先(xiān)出(chū)售给购房者，由购(gòu)房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内(nèi)地(dì)实(shí)践过程中，商品房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理预售(shòu)许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登(dēng)记和预告登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购房者需要(yào)一次性付(fù)清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到了(le)全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国香港(gǎng)的按照工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款有所不同(tóng)。对中(zhōng)国(guó)内地的(de)开发商而(ér)言，预(yù)售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为中国(guó)内地(dì)商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过(guò)去20多年对中国内地(dì)房地(dì)产市场的稳步发展(zhǎn)起到了(le)重要作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发(fā)展阶段的资(zī)金需求，也(yě)提高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到(dào)基本适(shì)居，住房事业(yè)取得巨大(dà)进(jìn)步(bù)，数(shù)十(shí)年时间走完发达(dá)国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程(chéng)进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我(wǒ)们发(fā)布(bù)的(de)《中国住房(fáng)存量(liàng)报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户(hù)比(bǐ)从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地(dì)商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品住宅(zhái)期(qī)房销售面(miàn)积(jī)占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面积(jī)达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了(le)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产行业(yè)的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产历经二十多年(nián)长周期繁(fán)荣，行业各项指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的(de)上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)对金(jīn)融、批发(fā)、建材的(de)带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全(quán)拉动(dòng)的投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三(sān)分之一。从房(fáng)地(dì)产融(róng)资存量占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元、英法德(dé)三(sān)国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市(shì)值(zhí)占股债房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值(zhí)的(de)比例较高(gāo)，主要是(shì)因为住房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市(shì)值较低(dī)，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在，当前(qián)的负(fù)面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待(dài)期(qī)一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖(mài)”、房(fáng)屋(wū)质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)等(děng)风(fēng)险。另外(wài)，购(gòu)房(fáng)者和开发(fā)商之间(jiān)的(de)购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违约(yuē)，购房者只能(néng)根据购房(fáng)合(hé)同向开发(fā)商主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风(fēng)险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款的发放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场波动或(huò)经(jīng)营不善，出(chū)现资(zī)金链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同(谢谢谬赞经典回复，过誉和谬赞的区别tóng)，已经从银(yín)行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能(néng)还款等，则风险完全(quán)由(yóu)银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房者的预(yù)售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应(yīng)当用于(yú)有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城(chéng)市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积(jī)或者(zhě)项(xiàng)目工程总额(é)报价(jià)计算重点资金。而(ér)事实是，不(bù)少购房款未进入(rù)监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫继续(xù)还款。那么，监管账(zhàng)户资金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实(shí)际上，在过(guò)去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监(jiān)管账(zhàng)户(hù)拨(bō)付资(zī)金(jīn)，再(zài)由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环(huán)高周转模(mó)式，但(dàn)一定(dìng)程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支(zhī)付，或按(àn)工程进度分期支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工(gōng)程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房(f谢谢谬赞经典回复，过誉和谬赞的区别áng)出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府(fǔ)或(huò)第三方验收(shōu)合(hé)格并提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房者支付的房(fáng)款。二(èr)是(shì)开发(fā)商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期(qī)限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节，定(dìng)金比(bǐ)例(lì)一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除(chú)定金或首(shǒu)付(fù)外(wài)，购房者在房屋(wū)交付(fù)后(hòu)通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国(guó)为防(fáng)止开(kāi)发(fā)商挪用资(zī)金，购房者的定金及首(shǒu)付(fù)款由第三(sān)方公证行或产权(quán)保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不(bù)承担任何责任(rèn)与损失。而(ér)开发商在(zài)房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资金全(quán)部(bù)来自银(yín)行，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向开(kāi)发商(shāng)提供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于开发(fā)商(shāng)挪用资(zī)金直(zhí)接损害银(yín)行利益(yì)，银行(xíng)有充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付(fù)时需取(qǔ)得由政府相关(guān)部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭(píng)证(zhèng)向银行得到(dào)购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固(gù)定利(lì)率，开发商(shāng)或购房者可购买期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前(qián)，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能(néng)购(gòu)买，定金按照德国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付(fù)公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在(zài)购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没(méi)有规定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采取按(àn)工期支付房款的(de)制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支(zhī)付(fù)节点、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者可在(zài)支(zhī)付房(fáng)款前申请房贷，房(fáng)贷利(lì)率采用(yòng)固定(dìng)利率，银行按施工节(jié)奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的(de)功能是当房(fáng)屋出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机(jī)制(zhì)，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同(tóng)等(děng)各个环节，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由(yóu)保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，一般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定房屋必(bì)须经过(guò)房产公证(zhèng)公司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也(yě)由律师(shī)监(jiān)管，在确(què)认(rèn)工程进度、支(zhī)付相关款项过程(chéng)中，由(yóu)买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖(mài)方律师转给开发商，即(jí)资金(jīn)在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必(bì)须完成(chéng)“预售房(fáng)定金保全措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结(jié)束后(hòu)由于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部(bù)规范期(qī)房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日(rì)本(běn)《宅地建物(wù)取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支付定金(jīn)超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分，法律(lǜ)要(yào)求开发商必须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金(jīn)保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房(fáng)合同时，开发商向金(jīn)融机(jī)构或指定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机构签(qiān)订定金(jīn)保证委托合(hé)同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应(yīng)的(de)保(bǎo)证金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预(yù)先(xiān)支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭(bì)导致(zhì)期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房(fáng)前只需支付(fù)最多不超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷(dài)款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房者违(wéi)约可(kě)返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付(fù)，所有资(zī)金进(jìn)银(yín)行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付(fù)环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权合同以及(jí)订金返还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花(huā)税，同(tóng)时购(gòu)房者(zhě)向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的(de)方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程(chéng)做了统一(yī)详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订(dìng)后、地(dì)基完工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增(zēng)加，未(wèi)放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会(huì)存(cún)入银行专(zhuān)门的项目资(zī)金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房地(dì)产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应(yīng)对局部(bù)停贷现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分(fēn)估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提(tí)供充(chōng)分的保障(zhàng)。余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按工程进度付款机(jī)制或交房后按(àn)揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房者的权(quán)益(yì)。资金(jīn)监管环(huán)节，引(yǐn)入(rù)独立于开(kāi)发商、银(yín)行的第(dì)三方资金监(jiān)管机构，或由政府相(xiāng)关(guān)部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环节，建立(lì)商(shāng)品房(fáng)保修期(qī)制度。保修期(qī)内(nèi)，开(kāi)发商应对(duì)房屋质量问题全权负责(zé)、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制是大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才(cái)是(shì)对购房民众的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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