近两年火爆的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定分红体现出(chū)该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通过观测经(jīng)营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)REITs项目(mù)在(zài)经(jīng)营权到期后(hòu)不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的(de)归还(hái)，在选择投(tóu)资标的时应了(le)解资产类(lèi)型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人(rén)对此表示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份(fèn)额(é)交易(yì)价格的变化。基金份额(é)二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较(jiào)易(yì)引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基(jī)础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩(jì)，作(zuò)为进行投资决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)变化导致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作(zuò)为基(jī)金份额持有人实(shí)际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更(gèng)具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基(jī)金(jīn)相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集(jí)基础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格(gé)反映这(zhè)类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息(xī)回报，而是由可(kě)供分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资(zī)者(zhě)的角(jiǎo)度(dù)来看，一方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机(jī)构投(tóu)资(zī)者的(de)投资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助(zhù)机(jī)构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分(fēn)红(hóng)获取相对(duì)于投资债券相对(duì)高的(de)收益性，在有效控制(zhì)风险的前提(tí)下(xià)，增(zēng)厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级市(shì)场价格走(zǒu)势的关键因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年(nián)年(nián)报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定(dìng)程度(dù)上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)价格波动受多重因素(sù)的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的(de)主要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的(de)投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期恢(huī)复(fù)，一(yī)方面(miàn)市场热(rè)点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业(yè)绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据单(dān)位基金份额的(de)分红金额(é)进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基(jī)金分(fēn)红前后均可以(yǐ)获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的(de)信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特(tè)性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特(tè)许经(jīng)营权(quán)分红包括(kuò)利润分配和(hé)本金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金之(zhī)上(shàng)的增值(zhí)部(bù)分(fēn)不同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增值两个部(bù)分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多(duō)数普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者可(kě)能(néng)把“分派”金额误认为是(shì)持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期(qī)后基金价值面临极大不(bù)确定性，这是该类(lèi)投资者(zhě)应该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)有特许(xǔ)经营权(quán)类和产权类两大资(zī)产类型，持有产权类(lèi)产品的(de)收益主(手握日月摘星辰,世间无我这般人，李白的诗一剑霜寒十四州zhǔ)要包括每年的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持(chí)有(yǒu)特(tè)许经(jīng)营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权(quán)类资(zī)产的分红包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类(lèi)资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益(yì)。普通投资者(zhě)在(zài)选择投(tóu)资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形(xíng)成区别(bié)。特许经营(yíng)权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价格和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确(què)。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通(tōng)常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的特许经营权项手握日月摘星辰,世间无我这般人，李白的诗一剑霜寒十四州目，即使分派率相对(duì)较(jiào)低，也有(yǒu)足够(gòu)年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的分派金额包含了投资(zī)本金(jīn)，在(zài)不进行(xíng)扩募(mù)的情况下，基金(jīn)份额单(dān)价随(suí)着分派进度逐年下(xià)降是(shì)正常(cháng)现象，投(tóu)资特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过对建(jiàn)筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让(ràng)金(jīn)等追加投资，有机会(huì)进(jìn)一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权(quán)类(lèi)REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著(zhù)的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金(jīn)、内部收益(yì)率等指标(biāo)，来观(guān)察和(hé)评估项目(mù)底层资(zī)产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动(dòng)现金流，二是(shì)可(kě)供分配现金(jīn)，二者存在本(běn)质性区别。经营活动(dòng)产生的现金(jīn)净流(liú)量是(shì)指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业(yè)本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利(lì)润(rùn)表的项目进行调整，加(jiā)期初现金(jīn)，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市(shì)场独立的资(zī)产配置(zhì)功能(néng)，比较适合(hé)长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资(zī)者对经营(yíng)权类的资产可以更多关(guān)注(zhù)内部收益(yì)率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高(gāo)低(dī)。因(yīn)为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主要(yào)来(lái)自(zì)底层资产的(de)经营净现(xiàn)金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产运营情(qíng)况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合(hé)实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资(zī)标的(de)。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由于分红(hóng)交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连回调，建议(yì)投资者关(guān)注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次年(nián)的(de)可供(gōng)分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中(zhōng)披露(lù)预(yù)测(cè)进行比较(jiào)分析，结(jié)合经济及(jí)市(shì)场的实际环(huán)境，对基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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