OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技，引发了公(gōng)募REITs扩募(mù)风波，如今(jīn)，二(èr)级市(shì)场(chǎng)的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT开盘继(jì)续延续此前(qián)几日的下(xià)跌(diē)走(zǒu)势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交(jiāo)易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾(céng)发布公告(gào)，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲(zhé)库科技是(shì)其扩募(mù)拟新购入基础(chǔ)设(shè)施资(zī)产张(zhāng)润大厦(shà)的重要承(chéng)租方之一，目前未(wèi)收到(dào)哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执(zhí)行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继(jì)续密切关注(zhù)哲库科技后续情况(kuàng)，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人(rén)相关负责人也表示，近期(qī)已同步启动了(le)应急(jí)预案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度(dù)重(zhòng)视，浦(pǔ)东新区国资委也(yě)高度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其(qí)实不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租率下跌(diē)并不会从根本上(shàng)影响其内外(wài)价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二级市场价格开(kāi)始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到(dào)8.30％，随(suí)后价格有(yǒu)所回升，最(z维多利亚的秘密什么档次，维多利亚的秘密算什么档次uì)终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利(lì)消息影响，华安张江光大园REIT最近(jìn)几个交易(yì)日二级市(shì)场价格(gé)表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，维多利亚的秘密什么档次，维多利亚的秘密算什么档次今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日(rì)上市以(yǐ)来(lái)，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市(shì)场(chǎng)公募REITs中位(wèi)居前(qián)列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市(shì)场整(zhěng)体表现上看，目前上市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微幅(fú)上涨，其(qí)余7只均有不(bù)同(tóng)程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌(diē)幅(fú)1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租率有所下降，如今(jīn)拟扩募的项目(mù)又遭遇(yù)突发(fā)事件，因此导(dǎo)致二级(jí)市场(chǎng)价格出现波动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管出于风险规避的原因(yīn)，最(zuì)近几(jǐ)个交易(yì)日(rì)场(chǎng)内资金(jīn)有(yǒu)所流(liú)出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影(yǐng)响其内外价值(zhí)。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)下跌，风险也得到(dào)一定释放(fàng)，但是价格涨跌会(huì)受到基本面(miàn)、情绪(xù)面等多(duō)重(zhòng)因素影(yǐng)响，不好(hǎo)判断价格是不是已经完全触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还有一位业(yè)内人士(shì)表(biǎo)示，今(jīn)年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年内二级(jí)市场跌幅较大，其(qí)实有些隐(yǐn)含(hán)收益(yì)率高的产品具(jù)备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事(shì)高如星对(duì)此表(biǎo)示(shì)，若张江园区最终能顺(shùn)利解决招(zhāo)商，平稳(wěn)过度对经(jīng)营现金流没有造成大的(de)影响，“事(shì)件性利空下调至得这(zhè)么急、这(zhè)么深，加上前期本身园区类资产就回调不少(shǎo)了，这(zhè)就(jiù)是(shì)黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受(shòu)不(bù)受影响，影响多大(dà)，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再(zài)迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科(kē)技(jì)。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切(qiè)关(guān)注哲库(kù)科技后续情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因其(qí)一季报中(zhōng)披露(lù)的张江(jiāng)光大园(yuán)项目出租率下降事项，一度(dù)二级市场价(jià)格出(chū)现(xiàn)回落(luò)。在随(suí)后召开(kāi)的业绩(jì)说明会(huì)中管理人(rén)就相关(guān)事(shì)项进行了解(jiě)释说明，市场信心(xīn)得到(dào)了一定提振，二级市场价(jià)格表现也(yě)趋于平稳(wěn)。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的(de)扩募说(shuō)明会上(shàng)，运营团队表示(shì)了对张江光(guāng)大园项目(mù)的信(xìn)心，预计(jì)签署意(yì)向(xiàng)书和(hé)合同谈(tán)判(pàn)中的储备租户(hù)正常(cháng)转化(huà)后(hòu)，项目出租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过(guò)了不到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来(lái)了新的(de)考(kǎo)验(yàn)。

　　因(yīn)张江REIT的上述公(gōng)告引起(qǐ)了(le)市场(chǎng)各方(fāng)的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相(xiāng)关(guān)负责(zé)人坦(tǎn)言，事发突(tū)然确实始料(liào)未及(jí)，在获悉(xī)OPPO关(guān)停哲库科技消息的第(dì)一时(shí)间即(jí)奔赴现(xiàn)场进行了(le)沟通和核实工作，并(bìng)同步启动了应(yīng)急预案(àn)，排摸储备租(zū)户，积(jī)极应对(duì)哲库提(tí)前退(tuì)租的可(kě)能事(shì)项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募(mù)项目，公司(sī)领(lǐng)导高(gāo)度(dù)重(zhòng)视，据悉新(xīn)区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关负责人介(jiè)绍(shào)说，目前(qián)储备租户还(hái)是比较丰富(fù)的(de)，覆盖(gài)了芯片(piàn)测(cè)试、人工智能、航天产业、信(xìn)息技术等产(chǎn)业客户，租赁意向面(miàn)积超过了(le)2万方。从意(yì)向储备(bèi)转(zhuǎn)化为实(shí)际租户需(xū)要(yào)一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签(qiān)署(shǔ)租赁(lìn)意(yì)向书来尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收了(le)三个月履约保证金给了我(wǒ)们(men)一些空间，但(dàn)本着对(duì)首(shǒu)批扩(kuò)募、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯定要全力与(yǔ)时(shí)间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期(qī)内完成去(qù)化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的张江光(guāng)大园(yuán)项目一季度末也(yě)有将近30％的空置率，原始权益(yì)人(rén)有(yǒu)那(nà)么多储备(bèi)租(zū)户，之(zhī)前的空置率为何未能得到解决。

　　对(duì)此相关(guān)负(fù)责人解(jiě)释，张江光大(dà)园一直以来都坚(jiān)持以(yǐ)市场化运营为(wèi)导向，历史(shǐ)运营表(biǎo)现稳(wěn)定，租户的(de)调租和换租(zū)都属于正(zhèng)常情况，而这次项目(mù)的大租户退(tuì)租正好发生(shēng)在(zài)市场(chǎng)活跃度的短期(qī)低(dī)点，目前(qián)市(shì)场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)已有所好转。在(zài)看到出(chū)租率下滑情(qíng)况(kuàng)没有得到及时(shí)修复后，张(zhāng)江这边也作了(le)一定(dìng)的资(zī)源调配和(hé)倾斜，引(yǐn)入了一些储备(bèi)租户(hù)。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大厦和张江光大园项(xiàng)目在(zài)给租户的(de)分(fēn)隔空间、交(jiāo)付(fù)标准(zhǔn)、租金(jīn)水(shuǐ)平等方面也有一(yī)些差异化，张润大厦多是两千多(duō)平的(de)大平层，楼的成(chéng)新(xīn)度高(gāo)一些，单价也贵(guì)一些，张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán维多利亚的秘密什么档次，维多利亚的秘密算什么档次)单层(céng)以一千平的面积为主(zhǔ)，还有(yǒu)一些独(dú)栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也(yě)会根(gēn)据自身需求和预算(suàn)挑(tiāo)选区域内的不(bù)同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管理人(rén)都变(biàn)成了一家，后续我们在资(zī)源共享和联合(hé)营销方面(miàn)能(néng)更加充分发(fā)挥协同效(xiào)应，相信可以做(zuò)得(dé)更好。”上(shàng)述(shù)负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负(fù)责人表示，张江集(jí)团和张江高科目(mù)前在(zài)管资产约五百万方，还有(yǒu)一些其他(tā)在开发(fā)的储备项(xiàng)目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张江园区产业(yè)空间资产上市平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募(mù)是我(wǒ)们实(shí)现(xiàn)基金扩容的第一(yī)步，也是至(zhì)关重(zhòng)要的一步(bù)，眼(yǎn)下我们可能(néng)面临了一(yī)些突发情况需要解决(jué)，但是这和(hé)我们在张江科学城这(zhè)三十(shí)年建(jiàn)设发(fā)展过程中(zhōng)所经(jīng)历的相比(bǐ)，只(zhǐ)能算是一个非常(cháng)小的插曲。我们有(yǒu)信心排除(chú)万难，尽一切(qiè)可(kě)能化(huà)解(jiě)当(dāng)前突发事件(jiàn)的所(suǒ)有负面影响(xiǎng)，维持预期和市场的信心。”

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