近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对(duì)此表示，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营(yíng)权到期后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经营(yíng)权(quán)分红目前(qián)已包含了利润分配和本金的归还(hái)，在选择投资标(biāo)的时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì华大基因有国家背景吗)-4月21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高(gāo)比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分(fēn)配(pèi)金额占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责(zé)人对此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市(shì)场因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设(shè)施资(zī)产(chǎn)的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披露文(wén)件(jiàn)，结合行业(yè)及市场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)，可以分析基(jī)础设施(shī)项目的经营(yíng)业(yè)绩(jì)，作(zuò)为进行投资决策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变化导致(zhì)的(de)浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实(shí)际(jì)获得的(de)现金收益(yì)，对于长期(qī)投资者(zhě)更具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人(rén)称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营高级副(fù)总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集(jí)基础设施证(zhèng)券(quàn)投(tóu)资(zī)基金(jīn)指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法规(guī)要求，基(jī)础(chǔ)设施基金(jīn)应当将90％以上合并后(hòu)基金(jīn)年(nián)度可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形(xíng)式分配(pèi)给投资者，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级(jí)市场价(jià)格(gé)反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性(xìng)”的(de)一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类(lèi)似(shì)于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定利息(xī)回(huí)报，而是(shì)由(yóu)可(kě)供分配现(xiàn)金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的(de)角度来(lái)看，一(yī)方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配(pèi)置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一(yī)方面，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机(jī)构投(tóu)资者稳定收(shōu)益(yì)。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过(guò)分红获取相对于(yú)投(tóu)资债券(quàn)相对高的收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资(zī)收益“落(luò)袋(d华大基因有国家背景吗ài)为安”外，市(shì)场(chǎng)对于(yú)未来分红(hóng)水平的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级(jí)市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的(de)主要因素之一，而(ér)稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩相对(duì)经济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据(jù)单位基金(jīn)份额的分红金额进行(xíng)计算。除权(quán)操(cāo)作是对分红(hóng)前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资(zī)人在基金分红前后均可以获得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体(tǐ)收益的(de)影响程度(dù)。”中航(háng)基金相关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与现有公募基(jī)金分红前提(tí)是(shì)本金之上(shàng)的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金(jīn)与(yǔ)增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募(mù)基金分(fēn)红差异很大(dà)，大多数(shù)普(pǔ)通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同(tóng)年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经(jīng)营权类和产权(quán)类两大资(zī)产类(lèi)型，持(chí)有(yǒu)产(chǎn)权类产品的(de)收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持(chí)有特(tè)许经(jīng)营类产品的收(shōu)益主要来(lái)自项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分(fēn)红包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的(de)公(gōng)募(mù)REITs可以内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益(yì)。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资(zī)产的类型。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产属性不(bù)同而形成区别。特许(xǔ)经营权华大基因有国家背景吗类(lèi)的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分红相当(dāng)于包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更看重底层(céng)资产的价(jià)值(zhí)增(zēng)值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分(fēn)红有(yǒu)合理(lǐ)预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因此将可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特(tè)点，剩余经营期(qī)限较(jiào)短的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具备更高的(de)分派率水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经营(yíng)权(quán)项目，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低(dī)，也有足(zú)够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人(rén)提醒投资(zī)者(zhě)注意，特许经营权(quán)项(xiàng)目(mù)的分派金额包含了投(tóu)资本金(jīn)，在(zài)不进行扩(kuò)募的(de)情(qíng)况下(xià)，基(jī)金份额单价随着分派(pài)进(jìn)度逐年下(xià)降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到(dào)期后通过对(duì)建筑的(de)更新改造(zào)或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一(yī)步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反(fǎn)映在基(jī)础资产的估(gū)值上，使(shǐ)产(chǎn)权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资产投(tóu)资(zī)属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金(jīn)分红的(de)时点，多位业(yè)内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可(kě)以观(guān)测(cè)经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层(céng)资产的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的(de)指标有两个：一(yī)是年报中披(pī)露的经营活(huó)动现金(jīn)流，二是可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在本(běn)质性区(qū)别。经营活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于(yú)企业本身经(jīng)营活动(dòng)产生；可供(gōng)分配(pèi)的(de)现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利(lì)润表的(de)项目进行(xíng)调(diào)整，加期初(chū)现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值(zhí)体现在相对(duì)股债市场独立的(de)资产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投(tóu)资者对(duì)经营(yíng)权类的资产可以更多(duō)关注内部(bù)收益(yì)率的高低，对产权(quán)类的资产更(gèng)多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自底(dǐ)层资(zī)产的(de)经营净现金流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况直接影响投(tóu)资(zī)回报，投(tóu)资(zī)者可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权(quán)益(yì)人综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构实力、公募(mù)基金(jīn)管理人实(shí)力等多(duō)重因(yīn)素来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，由(yóu)于(yú)分红(hóng)交易带来的短期博弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此前市场(chǎng)接连回(huí)调，建议投资者关注有(yǒu)基(jī)本(běn)面支撑(chēng)、填权(quán)效应相对明(míng)显、同时分红规模较为可(kě)观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分(fēn)配金额预(yù)测。投资(zī)者可以将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额(é)与募集(jí)材(cái)料中披露预(yù)测进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基础设施(shī)项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责(zé)人也称。

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