万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个(gè)位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称(chēng)要(yào)做地产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯莱斯(sī)”的(de)神秘开(kāi)发(fā)商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)再(zài)次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并(bìng)非中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的(de)有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维(wéi)权信(xìn)息，难(nán)怪(guài)有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜的时候，他们(men)的姿(zī)势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那(nà)么(me)简(jiǎn)单。

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　　富(fù)人被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核(hé)心(xīn)区位(wèi)，名校环绕的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发(fā)现，中国(guó)信达在(zài)京东(dōng)拍卖(mài)上，上(shàng)架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)的处置主体是中国信达资(zī)产管理股份有限公司北京(jīng)市分(fēn)公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对北(běi)京赫(hè)华(huá)恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公(gōng)司是(shì)共同债(zhài)务人。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故(gù)事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的背(bèi)后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属实(shí)，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出(chū)去了的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子(zi)是“未(wèi)出售”的状态呢(ne)？只能(néng)说明这些房子根本(běn)没有网签(qiān)，也(yě)没(méi)有房产证！

　　第一(yī)财经的报(bào)道证(zhèng)实了上述内(nèi)容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子(zi)抵押出(chū)去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本(běn)都是北(běi)京(jīng)的(de)高端(duān)人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业主确实已经支(zhī)付2000克是多少斤 2000克等于多少公斤(fù)价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这(zhè)次(cì)拍卖(mài)损失最大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办(bàn)理(lǐ)过(guò)户手续(xù)的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查(chá)封的可以向法院提(tí)出执行异议(yì)申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除(chú)查封，同时(shí)可以(yǐ)联(lián)合起诉开(kāi)发(fā)商，要求退还(hái)购(gòu)房款或办理房产证，并(bìng)承担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法院关于商品房消费(fèi)者权利保(bǎo)护问题(tí)的批复》，以司(sī)法解释的方式明确了(le)购房人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目(mù)的购买房屋(wū)并已支付(fù)全部价(jià)款(kuǎn)，主张其房屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先(xiān)于建设工程(chéng)价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付(fù)了部(bù)分价款的(de)商品(pǐn)房消费者，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前已实际(jì)支付(fù)剩余(yú)价(jià)款的(de)，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上(shàng)是个烫手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押(yā)的这(zhè)75套房子，还(hái)会被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中国信达申请(qǐng)不良债权转让(ràng)，可以追溯到(dào)金(jīn)谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达(dá)已经成为赫华恒(héng)瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团(tuán)旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地等选择退出(chū)了赫华(huá)恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公司(sī)成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发(fā)商，相较(jiào)其他房企，中赫(hè)集团(tuán)既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却在北(běi)京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为当时京城最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科(kē)等(děng)大(dà)型(xíng)知(zhī)名(míng)房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷(hé)兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵(kē)成本超(chāo)6万的成(chéng)年银杏(xìng)树，还是每(měi)平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的(de)树、北(běi)平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在(zài)北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对(duì)手是(shì)当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现(xiàn)如今，它(tā)远远(yuǎn)超(chāo)过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人(rén)的(de)36万(wàn)元/平米，说明(míng)万(wàn)柳书院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追(zhuī)捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名(míng)商(shāng)业大佬则居住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成功奠定了(le)中赫集团的(de)“高端路(lù)线”，也(yě)因此，它被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖北京城最(zuì)贵的(de)房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被(bèi)执(zhí)行(xíng)标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力(lì)而(ér)拒(jù)不(bù)履行生(shēng)效(xiào)法律(lǜ)文(wén)书(shū)确定义(yì)务，中赫集团(tuán)正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北(běi)京国(guó)安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到(dào)这个(gè)地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集(jí)团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商(shāng)到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急转直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但转型(xíng)之路并不(bù)好走(zǒu)。早在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集团(tuán)就尝试(shì)过多元化(huà)业务，先(xiān)后进军(jūn)能(néng)源(yuán)市(shì)场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参股国安(ān)足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从中(zhōng)信集团手中拿(ná)下北(běi)京国安俱乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北(běi)京国安的估值(zhí)一直没变(biàn)，那(nà)么(me)中赫集团拿下(xià)北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股份质押(yā)陆(lù)续(xù)质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金商业(yè)保理、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京国(guó)安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有(yǒu)得到(dào)改善，中赫集团(tuán)也(yě)被拉入泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权交易(yì)所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金(jīn)辉(huī)夫(fū)妇还在持续质押手中(zhōng)的(de)中赫集团股份(fèn)，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被(bèi)5次(cì)列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确(què)定义务(wù)，上(shàng)述被(bèi)执行(xíng)人(rén)成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国(guó)安，目前幸免(miǎn)于难。不过在(zài)实控人(rén)都(dōu)成为老(lǎo)赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行(xíng)10个(gè)多亿的北京国安，又如何(hé)能独(dú)善其身？

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