导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是中国(guó)房(fáng)地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持续低景(jǐng)气(qì)，有关(guān)中国地产(chǎn)是(shì)否(fǒu)过剩的(de)讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇存(cún)量住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产存量极(jí)度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普(pǔ)查(chá)调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子(zi)是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比(bǐ)不到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人(rén)均一间(jiān)房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发(fā)达国家还(hái)有很大差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1同(tóng)样(yàng)不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们(men)测算(suàn)发(fā)现中国城镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其中(zhōng)每户持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公(gōng)布中国家庭户(hù)均住(zhù)宅的数据(jù)，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目(mù)前(qián)城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着(zhe)户户有房(fáng)，然(rán)而事实上中(zhōng)国住宅市(shì)场供需并不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不(bù)平(píng)衡，是因(yīn)为(wèi)户均一(yī)套(tào)房(fáng)无法满足(zú)流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都是流动人(rén)口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍(réng)有四(sì)大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人(rén)户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延(yán)续，带来新户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的分化日(rì)益明显，区(qū)域(yù)经济资(zī)源(yuán)分配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流入，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以前建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均(jūn)较发(fā)达国家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求正(zhèng)在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足(zú)，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时(shí)代已至，大分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不(bù)同品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披(pī)露(lù)全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二(èr)手房挂牌量突然(rán)激增(zēng)，引发一(yī)阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住(zhù)宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公布(bù)，我们(men)无法(fǎ)直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答(dá)当前的房子(zi)是否真的过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观(guān)察中(zhōng)国户均(jūn)拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国(guó)自然灾(zāi)害综合风险普(pǔ)查工作情况(kuàng)为主题的(de)新闻发(fā)布会上，负责人(rén)对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市(shì)政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋(dòng)建筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市(shì)场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的(de)城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了(le)大(dà)量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并(bìng)不(bù)大。

　　第七(qī)次人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据(jù)公布了中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户居(jū)民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看(kàn)似意味着人(rén)人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套(tào)设(shè)施等(děng)因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能(néng)完全(quán)反(fǎn)映(yìng)出城镇居(jū)民的(de)居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭为(wèi)单(dān)位(wèi)购(gòu)买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅主要分(fēn)两大类，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等(děng)非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相关数(shù)据(jù)有(yǒu)两处(chù)可以直接公布，一是(shì)每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来(lái)源(yuán)（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们(men)主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数(shù)分(fēn)三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总数(shù)除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有统(tǒng)计数据(jù)，大致(zhì)测算得到中国(guó)存量房地产(chǎn)套数(shù)，并进一步推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以(yǐ)期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期(qī)房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)里的期房(fáng)销售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到(dào)2022年商(shān省属国企和央企有什么区别 所有央企都是国企吗g)品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数(shù)除以家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们(men)需要进一步推算中国(guó)城镇居民拥有(yǒu)的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特(tè)征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其(qí)他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的(de)三点含(hán)义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到(dào)了户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意(yì)味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余省属国企和央企有什么区别 所有央企都是国企吗？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味(wèi)着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人(rén)口流动(dòng)、居(jū)民换(huàn)房等(děng)因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国(guó)和日(rì)本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口(kǒu)净流入地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作(zuò)的(de)流动人(rén)口在(zài)老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高(gāo)房价(jià)迫使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会(huì)占据两套房，在高房(fáng)价的大城市租(zū)赁一(yī)套房，在房(fáng)价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一(yī)套(tào)房无(wú)法满足庞大流动(dòng)人口的(de)租赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等(děng)问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带(dài)来了很(hěn)大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建的老旧(jiù)小区很(hěn)难(nán)满(mǎn)足(zú)现代生活(huó)需(xū)求，在(zài)未来大都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一(yī)居室(shì)和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民带(dài)房进城(chéng)和(hé)老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)小于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均(jūn)省属国企和央企有什么区别 所有央企都是国企吗住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)低于15平方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住宅存(cún)在困(kùn)难，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只考(kǎo)虑(lǜ)家(jiā)庭(tíng)户(hù)人数，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均(jūn)住宅(zhái)面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去(qù)除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得(dé)到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国(guó)人口静态结(jié)构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需(xū)求释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)人口数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的(de)缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐步向经济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流入，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流入。人(rén)口迁移势必涉及(jí)到(dào)买房租房，给迁入(rù)地住宅市(shì)场带来新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例(lì)，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有住宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购(gòu)买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低(dī)、基础设施配套差、没有或少有物(wù)业(yè)管(guǎn)理，居民追求美(měi)好、宜居(jū)生活的环境，背后的(de)改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央(yāng)经济工作(zuò)会议明确指出支(zhī)持住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否(fǒu)考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着密切正向联系(xì)。随(suí)着经济(jì)发(fā)展(zhǎn)水平(píng)的提高(gāo)，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是(shì)中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量(liàng)的(de)供需冲突(tū)。房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，这种分化(huà)不(bù)单局限于(yú)城市(shì)能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此(cǐ)可能存(cún)在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)实(shí)际值可能偏(piān)低，其增速可能超(chāo)预期。

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