文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可(kě)以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等(děng)地明确表态，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也是对(duì)购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机(jī)制，长效机制四(sì)大关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。如(rú)果按照经济规(guī)律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对(duì)购房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能(néng)交房的(de)风险。从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下(xià)：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了(le)商(shāng)品房预(yù)售制度。其(qí)实(shí)，当(dāng)前世界(jiè)不少(shǎo)国家存(cún)在(zài)预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得(dé)政府(fǔ)批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样(yàng)在支付完(wán)首付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余(yú)全部房款，而是根据开发商(shāng)工程(chéng)进度在(zài)完全交房(fáng)前进(jìn)行(xíng)分(fēn)期(qī)支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的(de)资金监(jiān)管、分期支(zhī)付以及(jí)违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公平(píng)，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制(zhì)度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù)有(yǒu)助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会(huì)，当(dāng)然(rán)这需要(yào)配套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长效机制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和(水密码适合什么年龄，水密码适合什么年龄段的女生使用hé)诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是天大(dà)的(de)事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一(yī)家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房(fáng)销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会(huì)长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业(yè)健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大(dà)措施。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消预售制要(yào)结(jié)合稳(wěn)楼(lóu)市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持(chí)当期三(sān)好生(shēng)、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在(zài)国务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革(gé)方(fāng)案(àn)研究时，对预售制、房地(dì)产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后(hòu)来(lái)形成的专著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.水密码适合什么年龄，水密码适合什么年龄段的女生使用1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金(jīn)由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让(ràng)难(nán)、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还(hái)未推行(xíng)公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中国(guó)香港地(dì)产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问题(tí)，不少(shǎo)地产商开始探求新的(de)方式，如把(bǎ)楼宇契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民(mín)数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开(kāi)发(fā)商(shāng)资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创办立(lì)信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多(duō)年经(jīng)营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身(shēn)资金(jīn)周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价(jià)格(gé)、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租金(jīn)的分期(qī)付款形式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自己的房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民(mín)众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造(zào)和销售，也(yě)解决了(le)制造商的资(zī)金问题(tí)，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在(zài)当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模(mó)式(shì)成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全(quán)的监(jiān)管机制，促进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即要(yào)求开发商在(zài)预售前，确保地价(jià)款已经全部支(zhī)付(fù)，还要证明自身有资金(jīn)等能力把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国(guó)香港要求(qiú)律师行在银行开设的(de)信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作等采取全透(tòu)明(míng)化(huà)机(jī)制(zhì)，且银行的责任(rèn)上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方(fāng)，后续需(xū)自身推动(dòng)项(xiàng)目完(wán)工(gōng)。随着监管体系逐(zhú)步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问(wèn)题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内地(dì)优先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一导向使前(qián)期发展工(gōng)业化的(de)进程大于城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础(chǔ)等(děng)城(chéng)市化配套(tào)问(wèn)题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福(fú)利分房制度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了(le)分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度(dù)不再适用于(yú)当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品(pǐn)房的需求量大，而社会(huì)缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供(gōng)应(yīng)量小的困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预(yù)售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文(wén)件，大力支持国内房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关(guān)于进一步(bù)深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无偿实(shí)物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的(de)住房新体制，从(cóng)计划经济(jì)下的(de)福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的(de)商品房(fáng)。房地产市场采用预(yù)售制，允许开(kāi)发商卖(mài)期(qī)房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间(jiān)周期长的两大(dà)难题，开发商以预售水密码适合什么年龄，水密码适合什么年龄段的女生使用(shòu)款撬动下(xià)一(yī)个项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应(yīng)速度加(jiā)快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民(mín)银(yín)行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)后，经调整形(xíng)成契合中国内地的(de)商品房(fáng)预(yù)售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解(jiě)房企资(zī)金压力(lì)，加(jiā)快城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企业(yè)将正在建设中(zhōng)的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支付(fù)定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区(qū)别(bié)于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房(fáng)预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售许可证-签订商(shāng)品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性(xìng)付清(qīng)首付(fù)款(kuǎn)，并(bìng)采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香港的(de)按照(zhào)工程(chéng)进度付款有(yǒu)所不同。对中国内(nèi)地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房销售(shòu)的最(zuì)主要(yào)方式，预售制极大(dà)缩短房(fáng)企现金回笼周期(qī)，同(tóng)时增加市(shì)场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售制在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了(le)重要作用(yòng)，不(bù)仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段(duàn)的资(zī)金需(xū)求，也(yě)提高了(le)居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十(shí)年时间走完发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已成(chéng)为中国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积的(de)比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动了中(zhōng)国内地(dì)房地产(chǎn)行业的发(fā)展。中国内地(dì)房地(dì)产历经(jīng)二十多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地(dì)产(chǎn)业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无到(dào)有(yǒu)、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地(dì)产企业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动(dòng)的(de)上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地(dì)产开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通(tōng)道业务(wù)，占比超过三分之(zhī)一。从房地(dì)产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银(yín)行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的(de)《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法(fǎ)国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债房市值的(de)比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接(jiē)融资(zī)比例较低，股票、债(zhài)券(quàn)市(shì)值较低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制(zhì)背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风险确(què)实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝(jué)大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。比如(rú)，交房等(děng)待(dài)期(qī)一(yī)般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购(gòu)房(fáng)者和开发商之间的购房合(hé)同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独(dú)立的(de)合(hé)同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合(hé)同向开发(fā)商(shāng)主张权(quán)力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷(dài)款合(hé)同按时(shí)向银行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房者承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系(xì)列(liè)风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行作为(wèi)按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂(liè)等一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预(yù)售合同和(hé)按(àn)揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行(xíng)获得(dé)房款，如果购(gòu)房者丧失(shī)还款能(néng)力或短期不能(néng)还款等，则(zé)风险完全(quán)由银行承担，银行将面临较(jiào)大(dà)的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预(yù)售(shòu)监管(guǎn)资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的(de)《城市(shì)商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业(yè)预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)所得款项应当用于(yú)有(yǒu)关的(de)工程建设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来(lái)全国并没有统一的(de)预售资金(jīn)监管规定，各地(dì)实(shí)行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城(chéng)市(shì)则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑(zhù)面积或(huò)者项目(mù)工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而(ér)事实(shí)是，不少购房款未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过(guò)去房地产(chǎn)大开发(fā)时代的高周(zhōu)转背(bèi)景(jǐng)下，抽调(diào)预(yù)售款监管(guǎn)账户资金(jīn)，是(shì)行(xíng)业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监(jiān)管账户(hù)拨付资金，再由工程(chéng)方将资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付(fù)的工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度所需(xū)。通(tōng)过(guò)这(zhè)些(xiē)方(fāng)式(shì)套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做提供了资(zī)金流动(dòng)性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一(yī)种资金(jīn)循(xún)环高周转模(mó)式，但(dàn)一定程度上把风(fēng)险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房(fáng)者(zhě)预付资(zī)金，一般设(shè)有定金或预付款保护(hù)机(jī)制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝大部(bù)分房款在房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式(shì)支付，或按工程进(jìn)度(dù)分(fēn)期支付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按揭贷(dài)款，一是按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房出(chū)现重大延(yán)期或(huò)重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或(huò)第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的房款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付(fù)首付，其余(yú)房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官(guān)方(fāng)数据，2021年美国(guó)平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定(dìng)金或首付外(wài)，购房(fáng)者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公司(sī)的信(xìn)托(tuō)账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不(bù)承担任(rèn)何(hé)责任与损失(shī)。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建设过程中的(de)资金全部来自(zì)银行，银行根(gēn)据工程(chéng)进度向(xiàng)开发商提供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商(shāng)挪用资金直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开(kāi)发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，开发商或购房者可购买期(qī)房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进行预(yù)约公证，签订合(hé)同(tóng)后(hòu)定金退还。如由于(yú)任何(hé)原因不(bù)能购买，定金按(àn)照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需(xū)支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定(dìng)最低(dī)首(shǒu)付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地(dì)板(bǎn)完(wán)工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付(fù)房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏分(fēn)多(duō)次发放贷款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房者一定(dìng)使用(yòng)期限(xiàn)，期限(xiàn)结束(shù)后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司(sī)针对期(qī)房(fáng)设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功(gōng)能是当(dāng)房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，交房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房交易中(zhōng)的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环节，各环(huán)节(jié)内容(róng)确认无(wú)误后签订首(shǒu)付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出现(xiàn)财(cái)务、经营问题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签(qiān)订21天(tiān)内(nèi)支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环节，英(yīng)国(guó)采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，但(dàn)是交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定房屋必须(xū)经过房(fáng)产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交付(fù)，交付后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国期房(fáng)预售资(zī)金监管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在(zài)确认工(gōng)程进度、支付(fù)相关(guān)款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资(zī)金在进入开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利(lì)于保障(zhàng)购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比(bǐ)例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据(jù)日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金(jīn)超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全(quán)措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或(huò)指定保证机构或保(bǎo)险机(jī)构签(qiān)订定金(jīn)保证委托合(hé)同，设置购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付(fù)给购房者(zhě)。除(chú)定金外(wài)，其他预先(xiān)支付的(de)购房款也受(shòu)该(gāi)措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机(jī)构(gòu)或保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前只(zhǐ)需(xū)支(zhī)付最多(duō)不超(chāo)20％的(de)定金，签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩(shèng)余(yú)房(fáng)款在交房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金进银(yín)行专门(mén)项目(mù)资(zī)金账户，交房后满1年保修(xiū)期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加(jiā)坡开发商有统一(yī)的选购(gòu)权合同以及(jí)订(dìng)金返(fǎn)还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡期房同样采(cǎi)取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对(duì)期(qī)房(fáng)付款流(liú)程做了统一详(xiáng)细规定(dìng)，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房者的(de)订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资(zī)金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的(de)支持力度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并(bìng)购(gòu)重组整个行业，为(wèi)每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和(hé)人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付定(dìng)金(jīn)冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷(xiàn)等(děng)情况(kuàng)提供充(chōng)分的(de)保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修(xiū)期(qī)制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发进入(rù)存量时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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