5月(yuè)以来(lái)，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为(wèi)代表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华(huá)夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时(shí)所公(gōng)布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根900g是几斤 900g是多少毫升据基金一季报统计，龙头与地方国(guó)企央(yāng)企获得增持(chí)，持仓(cāng)数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股(gǔ)票(piào)资(zī)产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式(shì)下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的(de)首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比(bǐ)例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在今年(nián)一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产(chǎ900g是几斤 900g是多少毫升n)板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发(fā)现，公募对(duì)于房地产的投资愈(yù)发有集(jí)中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排(pái)名最(zuì)高的(de)是保利发(fā)展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二的(de)是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次(cì)是(shì)金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产是复(fù)苏链(liàn)上(shàng)最后一环(huán)，且(qiě)首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市(shì)场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分化(huà)时代，一二(èr)线城(chéng)市好于(yú)三四线城(chéng)市(shì)。而映(yìng)射到(dào)二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来(lái)分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业(yè)也出(chū)现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售面(miàn)积很难再(zài)出现了(le)，2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去(qù)刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行(xíng)的房(fáng)价(jià)，因而行业高增(zēng)的时代(dài)已经过去(qù)，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获得市(shì)占率的提升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的(de)贝(bèi)塔已经(jīng)过去(qù)了，但不代表没有投资机(jī)会(huì)，机会(huì)在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区(qū)域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名(míng)第一的(de)上实发展，五一假期(qī)归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本面来(lái)看，上实发展的主营业务为房(fáng)地产开发与经(jīng)营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及服务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来(lái)看，各类机(jī)构都有对其(qí)布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的(de)上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面(miàn)是该公司后疫情时代(dài)出租率(lǜ)复苏至近年来(lái)最(zuì)高，另一方(fāng)面(miàn)则是(shì)公司拿(ná)地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季(jì)度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好背景下(xià)，自然(rán)也吸(xī)引了知(zhī)名机构在其中持(chí)续驻足。从(cóng)第一季度十(shí)大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是(shì)连续第三(sān)个季度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同(tóng)时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域(yù)性地产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产则是主要(yào)布局(jú)在深圳的地产公司，一(yī)季报交(jiāo)出的(de)也(yě)是一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩(jì)单(dān)：首(shǒu)季公司实现营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多(duō)（券商测算对应潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本(běn)土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的净(jìng)负债率(lǜ)普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明(míng)显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是(shì)，在当前中特(tè)估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据(jù)显著(zhù)优势，其(qí)主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现(xiàn)出(chū)较(jiào)低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良(liáng)好(hǎo)的不动产资(zī)产运营能(néng)力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企(qǐ)相较于民营地产公(gōng)司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的资(zī)产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出(chū)清的(de)过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说(shuō)估值的修(xiū)复(fù)更(gèng)明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集中度(dù)提(tí)升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具(jù)备较快(kuài)速发展阶(jiē)段更稳定且(qiě)可预期的盈利和(hé)现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的(de)提升(shēng)，应该(gāi)关注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较低(dī)，行业(yè)内部(bù)将出现分化，要(yào)关注将受益于(yú)行业(yè)集中度(dù)提升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思(sī)路的话，或(huò)许还是(shì)保利(lì)发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不过(guò)国(guó)投(tóu)瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企(qǐ)在三(sān)个方面是否可以维(wéi)持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额(é)持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集团等(děng)房(fáng)企营收、净利(lì)均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的(de)增长(zhǎng)。而这些公司也是机(jī)构的(de)重仓(cāng)对(duì)象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业内人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊》分析(xī)表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去(qù)两(liǎng)三(sān)年时间(jiān)，尤(yóu)其(qí)是(shì)在2021年(nián)下(xià)半(bàn)年(nián)民(mín)营房企不(bù)怎么投资(zī)拿地之(zhī)后，国(guó)有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心城市，投资力(lì)度(dù)较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够(gòu)保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个市场(chǎng)从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环(huán)比三月(yuè)相(xiāng)对表现(xiàn)较(jiào)好之外(wài)，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照(zhào)现在(zài)的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的(de)去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力(lì)，可能(néng)会(huì)出(chū)现，到(dào)六月(yuè)份(fèn)房企(qǐ)为(wèi)了(le)半年报冲业(yè)绩出现市场的(de)短期反弹外的一(yī)个市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以及其上下游(yóu)产业(yè)链的复(fù)苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本(běn)面的钱(qián)。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做(zuò)得比(bǐ)同行(xíng)好得多(duō)的企业，会伴随整个(gè)行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地去等(děng)待它的(de)基本(běn)面不断地凸显出(chū)来，这(zhè)需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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