5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代表的机(jī)构(gòu)对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央企获得(dé)增持(chí)，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利(lì)时代(dài)已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房地(dì)产的(de)配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地(dì)产公(gōng)司市值在股票资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎(hū)在今年一(yī)季度得以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分别为(wèi)保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基(jī)金一(yī)季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板块排名最高的是(shì)保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明(míng)显；其次(cì)是金(jīn)地(dì)集(jí)团退出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是复苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且首季(jì)并非行(xíng)业销售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判(pàn)断房地产已(yǐ)经进(jìn)入大分(fēn)化(huà)时(shí)代，一二(èr)线城市好于(yú)三四线城(chéng)市。而(ér)映射(shè)到二级市场投(tóu)资上，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周(zhōu)期(qī)来分类，包括房(fáng)地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统认(rèn)知上没有什么投资机会(huì)的。但在(zài)这几年特殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝等类似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生(shēng)了(le)更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售面积很难(nán)再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需要有(yǒu)一定的(de)政策出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住(zhù)房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售(shòu)额(é)，以及过快上行的(de)房价(jià)，因而(ér)行业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出(chū)现信用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进(jìn)入(rù)到(dào)供给(gěi)侧出清的过程。这个过(guò)程(chéng)中，综合竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式(shì)，获得市占率(lǜ)的提(tí)升。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的(de)贝塔已经过(guò)去了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对(duì)应到股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作(zuò)个(gè)股成为公募乃至整体机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区(qū)域性标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来(lái)看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房地产(chǎn)板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价(jià)上涨的达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司(sī)月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一(yī)的上实(shí)发展，五一(yī)假期归来后日(rì)成交量明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本(běn)面来(lái)看，上实发展的(de)主营(yíng)业务为房地产开发与经坡比1_1.5怎么计算坡长，坡度最简单的计算方法(jīng)营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地(dì)产销(xiāo)售、房(fáng)地(dì)产租赁(lìn)、物(wù)业管理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第(dì)二(èr)的浦东金桥也(yě)是上(shàng)海本地(dì)房企，其第(dì)一季(jì)度的收入(rù)利(lì)润(rùn)规模大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因，一(yī)方面(miàn)是(shì)该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏(sū)至近(jìn)年来最高，另(lìng)一方面(miàn)则是(shì)公司拿地(dì)结算持(chí)续性向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足(zú)。从(cóng)第一(yī)季度十大流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在(zài)前十中，这也是连续(xù)第三个季度(dù)他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资局，其当季还(hái)小幅增加(jiā)了(le)持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深(shēn)圳的地(dì)产公(gōng)司，一(yī)季报交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入十(shí)大流通股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出(chū)现的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关(guān)人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限于信坡比1_1.5怎么计算坡长，坡度最简单的计算方法用(yòng)问题或者资(zī)金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的(de)拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净负(fù)债(zhài)率普遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本(běn)不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强(qiáng)调的(de)是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国(guó)企(qǐ)地产股或存(cún)在(zài)发展的大好机(jī)会。中信证(zhèng)券(quàn)指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存的(de)优(yōu)势。央企(qǐ)地产公司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低的融资成本，优(yōu)质的开发(fā)资源和(hé)良好的不动产(chǎn)资(zī)产运(yùn)营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调(diào)，“对于减值(zhí)、土地资源债权(quán)债务关系等(děng)问题，市场对民营房开企业(yè)的资产会有更(gèng)多(duō)担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业出(chū)清(qīng)的过程中，央国企相较于(yú)民企来说估值的修(xiū)复更明(míng)显。中特(tè)估(gū)的角度从中(zhōng)长期(qī)的维(wéi)度看(kàn)，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集中度提(tí)升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定(dìng)且可预期的(de)盈(yíng)利和现金流(liú)创造能力(lì)，以此带来估值中(zhōng)枢的提(tí)升，应该(gāi)关(guān)注估值(zhí)相对(duì)较低，企业自(zì)身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概(gài)率比较低(dī)，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中度(dù)提升的头(tóu)部(bù)公司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话(huà)，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途(tú)更为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观(guān)地去持(chí)续观(guān)察(chá)国企央企在三个(gè)方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持(chí)续提(tí)升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年(nián)的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集(jí)团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也(yě)是(shì)机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房(fáng)地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去两三年(nián)时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半(bàn)年(nián)民(mín)营房企不怎么投(tóu)资拿地(dì)之后，国有企业仍(réng)在持续性(xìng)地拿地，且(qiě)主要集中在核(hé)心(xīn)城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能(néng)够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别城市四(sì)月环比三月相对(duì)表现(xiàn)较好之外，包括北(běi)京、上(shàng)海在内的绝大多(duō)数(shù)城市都出现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在五月的(de)市场表(biǎo)现也不(bù)太乐观(guān)。按照现在(zài)的经(jīng)济状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的(de)资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的(de)短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度(dù)、第三季度增长不确(què)定(dìng)性(xìng)的(de)压力(lì)仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以及其上下游产(chǎn)业链的(de)复苏速度(dù)都(dōu)比想象的要(yào)慢(màn)很多，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心(xīn)，这个(gè)时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的(de)时候，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整(zhěng)个行业的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出(chū)来(lái)。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本面不断地(dì坡比1_1.5怎么计算坡长，坡度最简单的计算方法)凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及(jí)个股(gǔ)仅为举例分析，不(bù)做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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