导读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下中国地产步(bù)入大(dà)分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产持续低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩(shèng)的(de)讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国(guó)地(dì)产(chǎn)存(cún)量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查(chá)调查数据(jù)显示(shì)城镇(zhèn)家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到一(yī)成，其中还包括大量城(chéng)镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人均一(yī)间房所(suǒ)能满足，它与房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切(qiè)相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大差(chà)距。人均住(zhù)宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和(hé)。

　　我们(men)测(cè)算发现中国城(chéng)镇居民户均(jūn)1套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算出(chū)城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国住宅市(shì)场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的(de)租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流(liú)动人(rén)口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产生了(le)额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地(dì)产仍有四大新(xīn)增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将延续，带来(lái)新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济(jì)资源分配的(de)再集中吸(xī)引着人(rén)口流入，人口净迁(qiān)入城市的新(xīn)增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿(yì)平(píng)方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产步入大(dà)分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是(shì)中国地(dì)产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二(èr)十年房(fáng)价(jià)快速上(shàng)涨基石(shí)。那么当下房(fáng)地产大分(fēn)化时代(dài)已至(zhì)，大分(fēn)化(huà)时代(dài)下(xià)地(dì)产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将(jiāng)体现在不同能(néng)级(jí)城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发热(rè)议(yì)。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心(xīn)，中国的房(fáng)子是(shì)否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到底是(shì)供给过剩，还是供需(xū)平(píng)衡，或(huò)是仍然存在不足？可(kě)惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数据(jù)并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)了？据此判(pàn)断未(wèi)来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有(yǒu)效(xiào)观察中(zhōng)国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合(hé)风险普(pǔ)查工作(zuò)情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市(shì)政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人(rén)，住宅市场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋(wū)占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算(suàn)下(xià)来(lái)，住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查数(shù)据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因(yīn)素密(mì)切相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间数不能完全反映(yìng)出(chū)城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要(yào)是(shì)以家(jiā)庭为(wèi)单位购买成(chéng)套住宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方(fāng)法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数(shù)据有两处(chù)可以直接(jiē)公布，一是每年商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)相(xiāng)加，我们就能够得到当(dāng)前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的商(shāng)品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数(shù)，我们(men)就能够得到(dào)城镇户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)户(hù)比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏(fá)一(yī)个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到(dào)中国存量房地产套(tào)数(shù)，并进一步(bù)推算中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数里的期房销售，得(dé)到(dào)商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交(jiāo)房(fáng)后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的(de)住(zhù)宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次(cì)，我们(men)假定(dìng)租赁(lìn)其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而(ér)我(wǒ)们(men)估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆(lù)续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的(de)三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一(yī)套房的(de)程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意(yì)味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着中国(guó)地产存量(liàng)供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房(fáng)并不(bù)意味着住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅来满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民(mín)换房等因(yīn)素产生的住宅需(xū)求。因(yīn)此(cǐ)，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套房，就会(huì)造成(chéng)人口(kǒu)净(jìng)流入地(dì)的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流(liú)动(dòng)人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内(nèi)流动(dòng)人口(kǒu)和省际流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调(diào)查数据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京工作的(de)流动人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工(gōng)人(rén)，但高房(fáng)价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据(jù)两套(tào)房(fáng)，在(zài)高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户(hù)均一套房无法满足庞(páng)大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质(zhì)仍(réng)需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不(bù)少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问(wèn)题(tí)，如电线老化、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的(de)不便和安(ān)全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭(tíng)没有独立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大(dà)都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅为(wèi)一居室和二(èr)居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居(jū)室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土(tǔ)地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农(nóng)民带房进(jìn)城和(hé)老旧(jiù)小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积不足(zú)19平方米，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人(rén)均(jūn)住宅建筑面积低于15平(píng)方(fāng)米的家(jiā)庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭户人数(shù)，需要住宅总量特朗普中文名字叫什么，特朗普英文全名叫什么约390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户(hù)人(rén)口，所需(xū)要(yào)的(de)住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产还会有需(xū)求么(me)？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中国(guó)城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国人口静(jìng)态结构(gòu)和动态趋势(shì)演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自(zì)于(yú)四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示(shì)城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化趋势将继续(xù)延续，导致户数会因(yīn)户均人(rén)口(kǒu)规模的(de)缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第(dì)二(èr)，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济发展带来的新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明(míng)显，资源和(hé)生产要素逐步(bù)向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势(shì)必涉特朗普中文名字叫什么，特朗普英文全名叫什么及到买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口(kǒu)增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自(zì)建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公有住(zhù)宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家(jiā)庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和(hé)其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的(de)住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业(yè)管理，居民(mín)追求(qiú)美好(hǎo)、宜居(jū)生(shēng)活的(de)环(huán)境，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)还(hái)将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资(zī)金，倾向于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济水平有(yǒu)着密切正(zhèng)向联系。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现(xiàn)错配，这是(shì)过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将是(shì)住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单局限于(yú)城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的(de)差异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风(fēng)险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)实际值(zhí)可(kě)能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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