近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定分红(hóng)体现出该类(lèi)产品长期(qī)投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再(zài)产生现金收(shōu)益(yì)，特许经营(yíng)权分红目(mù)前已包含了利(lì)润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资(zī)标的时应了解(jiě)资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年分配(pèi)金(jīn)额占可供分配金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)对此表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的(de)主要收益来源为(wèi)持有期分(fēn)红收益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易价(jià)格的变化(huà)。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基(jī)金分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来(lái)自基础设施(shī)资产的经营现金流(liú)，投资人通过(guò)基金(jīn)募集材料(liào)和信息披露(lù)文件(jiàn)，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作(zuò)为(wèi)进行投(tóu)资决策的(de)重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额二级市(shì)场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份额持有人实(shí)际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高(gāo)级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开(kāi)募(mù)集基(jī)础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基(jī)础设施基(jī)金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点(diǎn)。二(èr)级市场价格反映(yìng)这(zhè)类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不(bù)等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者(zhě)的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能(néng)够帮助机构投资者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投资(zī)者公募REITs能(néng)够通(tōng)过(guò)分红(hóng)获取相对于投资债(zhài)券相(xiāng)对高的(de)收(shōu)益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对于(yú)未来分红水平的(de)预(yù)期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定程度上影响了(le)公(gōng)募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳定的(de)分红有(yǒu)利(lì)于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也表示，近期(qī)经济预(yù)期恢(huī)复，一方(fāng)面市场热点呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券回归(guī)的(de)过程；另一方面，基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额(é)的开盘(pán)指导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单(dān)位基金份额的分红金(jīn)额(é)进行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基(jī)金份(fèn)额净值变化的修正，使(shǐ)投资人(rén)在基金分(fēn)红(hóng)前(qián)后(hòu)均可(kě)以获得公平(píng)的(de)投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信心，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润(rùn)分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)前(qián)提是本金之上的增值(zhí)部分不同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是(shì)本金与增(zēng)值两个部分(fēn)，两个部分之间的(de)比例是(shì)变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期后(hòu)基金(jīn)价值面临(lín)极大不确定(dìng)性，这是(shì)该(gāi)类投(tóu)资者应该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和(hé)产权类两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的(de)收益主要包括每年的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产的分红(hóng)包括了(le)利润分配和本(běn)金的归还，两者的(de)比率(lǜ)也是(shì)变动的，对特许经(jīng)营权类资(zī)产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时(shí)，应了(le)解(jiě)公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不(bù)同而(ér)形成区(qū)别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当(dāng)于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏(piān)强。而(ér)产权(quán)类的(de)公募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品的二级(jí)市场价格和分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经营(yíng)项目(mù)在经营(yíng)权到期后(hòu)不再(zài)能产生(shēng)现(xiàn)金收益(yì)，因(yīn)此将可供(gōng)分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加(jiā)准确(què)。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较短的(de)特(tè)许经营项目，通常具备更高的(de)分派率水平。对(duì)于剩(shèng)余(yú)期(qī)限(xiàn)较(jiào)长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较(jiào)低(dī)，也有(yǒu)足够(gòu)年限(xiàn)收(shōu)回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含了投(tóu)资本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募(mù)的情况下，基金份额单价随着分派进度(dù)逐(zhú)年(nián)下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类项目的(de)土(tǔ)地或建筑的剩余使用年(nián)限(xiàn)一(yī)般较长，再加上(shàng)到期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改(gǎi)造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金等追加(jiā)投资(zī)，有(yǒu)机会进一步(bù)延长经营期限。这种类似(shì)永续(xù)经营的(de)假设反映(yìng)在(zài)基础(chǔ)资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资(zī)属性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的(de)时点，多(duō)位业内人士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红期(qī)，投资(zī)者可以观测(cè)经营活(huó)动现(xiàn)金流(liú)、可供(gōng)分配现金莫代尔与粘纤区别 莫代尔是粘纤的一种吗(jīn)、内部收(shōu)益率等指标(biāo)，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相(xiāng)关的(de)指标有两个：一是年(nián)报(bào)中披露的经(jīng)营活动现金(jīn)流(liú)，二是可(kě)供分配现(xiàn)金，二者存(cún)在(zài)本质性区别(bié)。经营(yíng)活动(dòng)产生的现金(jīn)净流量(liàng)是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于(yú)企业(yè)本身经营活(huó)动产生；可(kě)供分(fēn)配(pèi)的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润(rùn)表的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加(jiā)期初现金(jīn)，最终得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价(jià)值体现(xiàn)在相对股债(zhài)市场独立的资产配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可(kě)以更多关注内(nèi)部收益率(lǜ)的高低(dī)，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影(yǐng)响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者可(kě)综合(hé)考虑原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)综合实力(lì)、运营管理机(jī)构实力、公募基金管(guǎn)理人实力(lì)等(děng)多(duō)重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于(yú)分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基(jī)本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披露(lù)预测进行比较分析，结(jié)合经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项目的(de)运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负责(zé)人也称。

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