饱受争议的(de)二手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐(jiàn)得(dé)到监(jiān)管部(bù)门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部(bù)、市场监(jiān)管总局联(lián)合发布了关于规范房地产经纪(jì)服务的(de)意见。意见提(tí)及(jí)，近年来，部分房地产经纪机构存在(zài)利用房源客源优势收取过高(gāo)费(fèi)用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户(hù)个(gè)人信息(xī)等问题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵(qīn)害(hài)其合法权(quán)益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门(mén)从加强从业主体(tǐ)管(guǎn)理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理确(què)定经(jīng)纪服务收(shōu)费、严格(gé)实行(xíng)明(míng)码标价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产(chǎn)首席分(fēn)析师张(zhāng)大伟称，随着(zhe)城(chéng)市(shì)发(fā)展，一二(èr)线城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京(jīng)、上海为例，二手(shǒu)房(fáng)占市场成交(jiāo)比例超过(guò)80％，大量二(èr)手房(fáng)成交依赖中介居间成交，房地产(chǎn)调控重(zhòng)心逐渐从开发(fā)商(shāng)过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买房对(duì)居民来说(shuō)属于金额不低(dī)的大宗交易，由于二手(shǒu)房(fáng)交易(yì)成本较(jiào)高(gāo)、交易周期较长，具有非常强的专(zhuān)业(yè)性(xìng)，居民(mín)往(wǎng)往通过中(zhōng)介来完成。但很多中介利用信息不对称等问题，将非必要(yào)的收(shōu)费夹带其中(zhōng)，如(rú)收取过桥(qiáo)融资(zī)、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成额外的负担(dān)，而(ér)且这些服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手房市场交易(yì)过程中(zhōng)存在的(de)“乱象”，李宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包(bāo)括经纪服务在内的相关市场交易行为(wèi)及其主体进行规范和(hé)秩序(xù)整顿，是房地产市场管理和调(diào)控的主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推进这项(xiàng)工作的意义(yì)更大(dà)，也更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市(shì)场中，历(lì)来(lái)对(duì)房地产(chǎn)经纪服务行业(yè)关注最多的一(yī)个话题(tí)，便是房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)的(de)问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门主要监(jiān)管的(de)重(zhòng)点，将是对房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二(èr)手房屋交易过程中，部分价(jià)值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不(bù)低(dī)的中介(jiè)费。以北京某(mǒu)房地产经(jīng)纪服务(wù)机构(gòu)2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万(wàn)元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服(fú)务(wù)收费上，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪(jì)机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务(wù)费用。鼓励按照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实(shí)行分档定(dìng)价。引导由(yóu)交易双(shuāng)方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍(shào)，目(mù)前房地产经纪服(fú)务收费标准的最早依据是1995年国家计委建设部(bù)下发的(de)《关于(yú)房地(dì)产中介服务收(shōu)费的通知》（971号文(wén)），其中第六(li日本还敢不敢打中国，日本未来会打中国人吗ù)条规定：房屋(wū)买卖代理收费，按成交(jiāo)价格总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执(zhí)行的2014年更新后(hòu)的(de)收费(fèi)标准，即根(gēn)据这样的(de)规(guī)定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方(fāng)协(xié)商同意，可在(zài)规定的收费(fèi)标准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得(dé)超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地(dì)产中(zhōng)介服(fú)务等57个政府定(dìng)价(jià)，房地(dì)产经纪服务收费(fèi)多(duō)少由各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构在实际收取费用过程中，相(xiāng)关监管部门当前并(bìn日本还敢不敢打中国，日本未来会打中国人吗g)未(wèi)明确(què)具体的中介费率，中(zhōng)介(jiè)机构仅(jǐn)需(xū)在服务过(guò)程中对收费标准进行(xíng)明码标价即可。而房(fáng)地产经纪服务机构在具体收取过程中，会结合房(fáng)屋价值及(jí)工资标准，综(zōng)合计算出合适(shì)的(de)中介费(fèi)率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于(yú)明码标价(jià)问题，两部门在此次(cì)意见中提及(jí)，房地产经纪机构应(yīng)当在经营门店、网站(zhàn)、客(kè)户端等场(chǎng)所或渠道，公示(shì)服务项目、服务内容和收费(fèi)标准，不得混合标(biāo)价(jià)和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构(gòu)提供的基本服务和(hé)延(yán)伸服务，应当分别明确服务项目和(hé)收(shōu)费标准。房地产经纪(jì)机构收费(fèi)前应当向交(jiāo)易当事人出具收(shōu)费清单，列明收费(fèi)标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字确(què)认(rèn)。

　　另外，对收费(fèi)明显(xiǎn)高(gāo)于市(shì)场平均水(shuǐ)平(píng)的房地产(chǎn)经(jīng)纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部(bù)门(mén)将会(huì)同市场监管等部门(mén)采取(qǔ)约谈等(děng)综合措施进(jìn)行重点监管。市(shì)场监管(guǎn)部门(mén)会(huì)同有关部门依法查处不(bù)按规定明码标价(jià)、操纵经纪服务收费等违(wéi)反价格和反垄断(duàn)法律法规的行为。对房(fáng)地产经纪机构相关违(wéi)法违规信息，市场监管部门要(yào)依日本还敢不敢打中国，日本未来会打中国人吗法依规(guī)纳入国家(jiā)企业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服(fú)务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳(zhèn)中(zhōng)原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格(gé)越高、服务费率越低的原则(zé)实(shí)行(xíng)分档定价，合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主要还是规(guī)范行(xíng)业(yè)，打(dǎ)击收费过高(gāo)的经纪机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例(lì)，深圳市场豪(háo)宅(zhái)和普宅本来收费(fèi)就不同，各(gè)家收(shōu)费普遍在合(hé)理范围内，加上经纪(jì)服务费用(yòng)对(duì)市(shì)场的影响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出，由于当前两(liǎng)部门(mén)提(tí)出的意(yì)见仅(jǐn)为鼓励(lì)性质，即只是(shì)纲领性文件而非规定，未来如何具体认定其中的(de)细则(zé)，还需(xū)要看各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领(lǐng)域的调(diào)整改善、规范化，有利于(yú)行业(yè)健康发(fā)展。同时，由(yóu)于二手房(fáng)很多(duō)房(fáng)源(yuán)在产权方(fāng)面(miàn)有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费等(děng)都可能(néng)对(duì)交易产生影(yǐng)响，这对(duì)房(fáng)地产经纪服务行业的专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究(jiū)总监(jiān)陆骑麟(lín)指出，在二手房(fáng)买卖过程中，原本应该由上下家各支(zhī)付一半的(de)中介费(fèi)，但在一(yī)些热点城市的二手房交易过(guò)程(chéng)中，往往(wǎng)会有这(zhè)样的情形，因部(bù)分购房者处于弱势(shì)地位，从(cóng)而会(huì)出现中介费及税费均由购房(fáng)者来承担(dān)。即使一些房东(dōng)愿(yuàn)意承担中介费，这部(bù)分费用也可能通过转嫁的方式，在房(fáng)价中(zhōng)有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这(zhè)种所(suǒ)谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向购房者单边收费的(de)行(xíng)为。部分(fēn)中介公司可(kě)能会利(lì)用(yòng)其支配地位，在(zài)原先经纪服务收费的基础上(shàng)，再次向(xiàng)房东收(shōu)取费(fèi)用，而这部分费(fèi)用，房东往(wǎng)往会将其转再次(cì)转(zhuǎn)嫁(jià)给(gěi)购房(fáng)者，这实际上相当于变相推高了房(fáng)价。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪服务收费(fèi)，不仅有利于提(tí)高交易中操作(zuò)的(de)透明度，也有利(lì)于(yú)房价的(de)稳定。”陆骑(qí)麟(lín)称。

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