5月以来，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于(yú)这一板块(kuài)已经(jīng)在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股(gǔ)分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿(yì)元(yuán)，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但公募所持(chí)房地产公司市(shì)值(zhí)在(zài)股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地(dì)产行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今年一(yī)季度(dù)得以延续。数据统计(jì)显示，公募(mù)重仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一(yī)季(jì)度市(shì)值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募(mù)对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金一(yī)季报(bào)汇总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块排名(míng)最(zuì)高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在于(yú)几只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排位上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其是万科最(zuì)为明(míng)显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是复苏(sū)链(liàn)上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形(xíng)成共(gòng)识的(de)是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业(yè)轻松(sōng)收获行业贝塔(tǎ)的(de)红利期一(yī)去不返了。“如果按照(zhào)产业(yè)周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖(gài)特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在(zài)这几(jǐ)年特(tè)殊的行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了(le)一(yī)些机(jī)会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方(fāng)米。需求(qiú发现白蚁找哪个部门，白蚁防治是国家免费的)端还需要有一(yī)发现白蚁找哪个部门，白蚁防治是国家免费的定的(de)政(zhèng)策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至(zhì)今(jīn)日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的(de)进(jìn)程，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平/人(rén)），我国(guó)均(jūn)已告别(bié)住房(fáng)短缺时代，而目前居民的(de)杠(gāng)杆率和房价收入也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过(guò)快上(shàng)行的房(fáng)价(jià)，因(yīn)而(ér)行(xíng)业高(gāo)增(zēng)的时代已经过去，未来行业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆发现白蚁找哪个部门，白蚁防治是国家免费的雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过(guò)程。这个(gè)过程(chéng)中，综合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代(dài)表没有投(tóu)资机会(huì)，机会在(zài)于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体(tǐ)机构的(de)务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域(yù)性标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块个股，在纳(nà)入(rù)统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司(sī)月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实(shí)发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名(míng)第(dì)一的(de)上实(shí)发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的(de)基本面来看，上实发展(zhǎn)的(de)主营业务为(wèi)房(fáng)地产开发与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要(yào)产(chǎn)品及(jí)服务为房地产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股(gǔ)股东来(lái)看，各类机构都(dōu)有对其布局的(de)例子。以3月(yuè)31日时的首季十(shí)大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地(dì)房企(qǐ)，其(qí)第(dì)一季度的收(shōu)入利(lì)润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面是该(gāi)公司(sī)后疫(yì)情(qíng)时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一季度十(shí)大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)依(yī)然在(zài)前十(shí)中，这也(yě)是连续(xù)第(dì)三个(gè)季度他有的两(liǎng)只产品杀(shā)入前十。同时(shí)榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地产公司，一(yī)季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季公(gōng)司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季(jì)新杀入(rù)十大流通股(gǔ)股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位，富(fù)国(guó)中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后(hòu)，龙(lóng)头的价值(zhí)更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地供(gōng)给较(jiào)多(duō)（券(quàn)商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企受(shòu)限(xiàn)于(yú)信用(yòng)问题或(huò)者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金(jīn)额(é)）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低(dī)，净负债(zhài)率基本(běn)在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的(de)净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资(zī)成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当前(qián)中特估(gū)的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构(gòu)性机会(huì)依(yī)然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低(dī)的(de)融资(zī)成本，优质的开发资源和良好的(de)不动产资(zī)产运营能力的多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于(yú)民营(yíng)地(dì)产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土地资源(yuán)债(zhài)权债(zhài)务关系等(děng)问题，市(shì)场(chǎng)对民(mín)营(yíng)房(fáng)开企业的资(zī)产会(huì)有(yǒu)更(gèng)多担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复(fù)更明(míng)显。中特估的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于(yú)集(jí)中(zhōng)度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益(yì)于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石(shí)投资(zī)首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机(jī)构(gòu)这(zhè)一(yī)思路的(de)话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙头前(qián)途更(gèng)为光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银(yín)基(jī)金投资(zī)部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地去持(chí)续观察(chá)国企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售(shòu)份额持(chí)续提升，再次(cì)是拿(ná)地份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据(jù)房企(qǐ)一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房(fáng)企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年(nián)一季(jì)度市(shì)场恢复(fù)但仍处于调整的过(guò)程(chéng)中，能够保有一个正(zhèng)增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也提(tí)醒表示，在房(fáng)地产的(de)复苏(sū)过(guò)程中(zhōng)，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比三月相对(duì)表现(xiàn)较好之外(wài)，包括北(běi)京、上(shàng)海在内的绝大(dà)多数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五月的(de)市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是(shì)说(shuō)，第二季(jì)度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊(hào)扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产业链(liàn)的复(fù)苏速度都(dōu)比想象的要(yào)慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下(xià)游就不是赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行(xíng)好得多(duō)的(de)企业，会伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待它(tā)的(de)基(jī)本面不断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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