近两年火爆的(de)创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对(duì)此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金流、可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也提醒普通(tōng)投资者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期后不再(zài)产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前(qián)已包含了利润分配和本(běn)金的归(guī)还(hái)，在选择(zé)投(tóu)资(zī)标(biāo)的时应(yīng)了(le)解资产类型和(hé)分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额(é)占(zhàn)可供(gōng)分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收益(yì)，以及基(jī)金份额(é)交易价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基(jī)金分红(hóng)预期则更有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披露文件，结合行业及市(shì)场情况(kuàng)，可(kě)以(yǐ)分析基(jī)础设施项目(mù)的(de)经营业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资(zī)决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二级市(shì)场价(jià)格(gé)变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参(cān)考价值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级副总(zǒng)监(jiān)李华(huá)平也表示，根据(jù)《公开募集基础设施(shī)证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金(jīn)额以(yǐ)现金形式(shì)分配给投(tóu)资者(zhě)，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的(de)分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似(shì)于债券派息，但不等同(tóng)于债(zhài)券的固定利息回报，而(ér)是(shì)由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者的投资品类，为资(zī)产(chǎn)配(pèi)置多元化(huà)提供抓手，具(jù)有较强的配置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资(zī)者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券相对高(gāo)的(de)收益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)什么叫人文关怀，人文关怀体现在哪些方面厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落袋(dài)为安”外，市场对(duì)于(yú)未(wèi)来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二级(jí)市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布(bù)了2022年(nián)年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的(de)影响，可分配金(jīn)额完成率不达(dá)预期，一(yī)定程度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受(shòu)多(duō)重因素的(de)影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格(gé)的(de)主要因素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券(quàn)回归的(de)过程；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根(gēn)据(jù)单(dān)位基金份(fèn)额的分红金额(é)进行计(jì)算。除权(quán)操(cāo)作(zuò)是对分红前后基金(jīn)份额(é)净值变化的(de)修正，使投资人在(zài)基金(jīn)分红前后(hòu)均(jūn)可以获得(dé)公(gōng)平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期(qī)投资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合(hé)持有产品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包(bāo)括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)前提(tí)是本金之上(shàng)的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个(gè)部分(fēn)，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与(yǔ)现有公(gōng)募(mù)基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到(dào)期后(hòu)基金(jīn)价(jià)值面临极(jí)大不确定性，这是该(gāi)类投(tóu)资者应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权类和(hé)产权类(lèi)两(liǎng)大(dà)资产(chǎn)类型，持有产权类产品的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产增值的(de)收(shōu)益，而持(chí)有(yǒu)特许经营类产(chǎn)品的(de)收益(yì)主要来自(zì)项目每年的(de)现金(jīn)分红。其(qí)中，特许经营权类(lèi)资(zī)产的分(fēn)红(hóng)包(bāo)括了利润分配和本(běn)金的归(guī)还(hái)，两者的(de)比(bǐ)率(lǜ)也(yě)是变动的(de)，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者(zhě)在选择投资标(biāo)的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示(shì)，从细分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因(yīn)底(dǐ)层(céng)资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择(zé)产(chǎn)品的二级(jí)市(shì)场价格和(hé)分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也认(rèn)为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再(zài)能产(chǎn)生现金(jīn)收益(yì)，因此(cǐ)将(jiāng)可供(gōng)分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特(tè)点，剩(shèng)余经营期限较短的(de)特许经(jīng)营项目，通常具(jù)备更高的(de)分派率水平。对(duì)于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派(pài)率相对较(jiào)低(dī)，也有足够(gòu)年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目的(de)分派金额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募的情(qíng)况下(xià)，基(jī)金份(fèn)额单价随着分派(pài)进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特什么叫人文关怀，人文关怀体现在哪些方面许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较(jiào)长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地(dì)出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步(bù)延长经营(yíng)期(qī)限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经(jīng)营(yíng)的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资(zī)产(chǎn)的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金(jīn)分(fēn)红的时点，多位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投(tóu)资者可(kě)以观测经营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金、内部收益(yì)率(lǜ)等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产(chǎn)的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关(guān)的(de)指标有两(liǎng)个：一是年报中披(pī)露的经营(yíng)活动现金(jīn)流，二是(shì)可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区别。经营(yíng)活动(dòng)产生的现金净(jìng)流量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于(yú)企(qǐ)业本身(shēn)经营活动产生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润(rùn)表(biǎo)的(de)项(xiàng)目进(jìn)行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适(shì)合长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经营权类(lèi)的资产(chǎn)可以更多关(guān)注内部收益率的(de)高低，对(duì)产权类(lèi)的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层资产运(yùn)营(yíng)情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者(zhě)可(kě)综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实力、运(yùn)营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带来(lái)的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时(shí)分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会(huì)载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披露预(yù)测进(jìn)行比(bǐ)较分(fēn)析，结合经济(jì)及市场(chǎng)的(de)实际环境，对基础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的运营业绩及REITs的(de)管理能力(lì)进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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