“现在的房地产很难再出现像过去十年的系统性行情(qíng)。”思睿集团(tuán)合伙人(rén)、首席经济(jì)学家洪灏向《红周刊》表示(shì)，房地产(chǎn)行业(yè)分化的愈加明显，让机构和投资(zī)者的关(guān)注度从板(bǎn)块(kuài)向单个标的转(zhuǎn)移。上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，从行业来看，无论是业(yè)绩，还是估值，房地产(chǎn)都已(yǐ)经(jīng)双杀(shā)到了最底部，而且是反复(fù)地杀(shā)到(dào)了底部，再(zài)往下的空间已经不大了。

　　三(sān)道红线等指标

　　成(chéng)挖掘个股阿尔(ěr)法重(zhòng)要参考

　　那么如何寻找(zhǎo)房(fáng)地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)赛道中进行选(xuǎn)择，需(xū)要非常小(xiǎo)心，避免选(xuǎn)了半天，标的公司出现(xiàn)爆雷(léi)的情况。除(chú)此(cǐ)之外，洪灏指出，需要满足以下三个(gè)基准：有(yǒu)大的国(guó)资(zī)背景的、杠(gāng)杆率较低的(de)、此前没有踩(cǎi)过红线的。

　　他(tā)还表(biǎo)示(shì)，如(rú)果关注一下今年房地(dì)产(chǎn)的开发资金来(lái)源，可以提花棉是什么面料，提花棉和纯棉哪个好发现，其(qí)实银行的(de)信贷倾向是不(bù)太愿意给房企贷款(kuǎn)的，房企的主(zhǔ)要资金来源来自(zì)新盘的(de)销售(shòu)。但(dàn)今年新房的销售(shòu)情况相较一(yī)般。再关(guān)注一下，哪些房(fáng)企能从银行(xíng)拿到钱，其实主要还是那些有国(guó)企背景的房企，民营房企相对比较困(kùn)难，所以整个行业出(chū)现了一个很明显的分(fēn)化，无论是在销(xiāo)售，还是融(róng)资等各(gè)个方面都(dōu)非常明显(xiǎn)。现在有国资(zī)背(bèi)景的房企(qǐ)在(zài)资本市(shì)场(chǎng)表现相对(duì)较好，但没有(yǒu)国资背景的民营房企股价(jià)大多(duō)表现很一般。

　　陈昊扬则向《红(hóng)周刊》表示，在房地产行(xíng)业内，我们的逻辑(jí)是(shì)，“寻找(zhǎo)最后的赢家”。而具体到如(rú)何挖掘，我们会(huì)特别重视企业的成(chéng)本优(yōu)势，更具体一点，就是它的净(jìng)借贷水平（净(jìng)负债率）是不是行(xíng)业内(nèi)的最低水平；利润率是不是行业(yè)内最高的；融(róng)资成(chéng)本是否是行业内(nèi)最低的；建安成(chéng)本是否(fǒu)也(yě)是业(yè)内最低的；这(zhè)些都(dōu)是我们看重的一家房企(qǐ)的综合成本。

　　需要注意的是(shì)，能够同时满(mǎn)足上述条件的(de)房企并不多。即便是在国央企中，仍有部(bù)分房企出现了“三道红线”的“踩线”情况，且有逐(zhú)渐恶(è)化的趋(qū)势。以A股为例，《红周刊(kān)》根据Wind数据(jù)整理发现，截至2022年末，天房发(fā)展(zhǎn)、陆家嘴、格力地(dì)产、西藏城(chéng)投(tóu)、中交地(dì)产、中国(guó)武夷(yí)等国央企“三(sān)道红线(xiàn)”全踩。

　　除此之外，城建发(fā)展、京(jīng)投(tóu)发展、光明地产、云南(nán)城投、首开股份、珠(zhū)江(jiāng)股份、城(chéng)投(tóu)控(kòng)股等国央企房(fáng)企也踩(cǎi)了“三(sān)道红线”中的(de)两条。

　　2022年激进扩张房企(qǐ)

　　需(xū)警(jǐng)惕(tì)其重(zhòng)蹈覆(fù)辙(zhé)

　　不难看出，即便是有着较稳健特色的国央企房(fáng)企，其财务指标称得上完(wán)全健康的(de)仍是(shì)少数。而更加值得注(zhù)意的是，在(zài)2022年，不少国企，甚至(zhì)地方国企开始大举扩张。而这无(wú)疑又进一(yī)步考验着(zhe)国央(yāng)企的资金(jīn)链情(qíng)况。

　　对房企而(ér)言(yán)，扩张(zhāng)速度的张弛有度尤为重要(yào)，节奏把握准确，有助于房企储备优质“弹药(yào)”；但过于乐观(guān)的(de)预判未来市场，以及过于激进的扩张拿地节奏也有可能让房企重(zhòng)蹈(dǎo)此前的(de)高(gāo)杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬以其(qí)配置的一(yī)家(jiā)房企进行举例，它从2018年开始到2021年，连续4年的净借贷(dài)比(bǐ)例都维持在33％左右(yòu)，完全没有增(zēng)加(jiā)杠杆比(bǐ)例。而到2022年，这家(jiā)房企(qǐ)明显感觉到机会来(lái)了，其开始(shǐ)在一(yī)线城市进行大举拿地(dì)，净负债(zhài)率也由(yóu)此前的(de)33％左右(yòu)水准提高(gāo)到45％左右，涨了接近三分(fēn)之一。与此同时，该房企新购入(rù)地(dì)块也实现了快速(sù)的开盘利用率，预计今年(nián)会有更多的楼盘入(rù)市。像这类(lèi)企业(yè)就符合(hé)“最后的(de)赢家(jiā)”的特点(diǎn)。一(yī)方(fāng)面(miàn)，在于它本身储备了很多弹(dàn)药，去年拿地超(chāo)1000亿元，且其中(zhōng)一半在一线城市，另(lìng)外一半也主(zhǔ)要集中在强二线和二线城市；另一方面(miàn)，它(tā)的扩张是有(yǒu)节制地扩张。

　　陈(chén)昊扬同样提醒道，与之相反，有些房(fáng)企(qǐ)的扩张速度让(ràng)人感(gǎn)觉又回(huí)到了(le)2016年、2017年，或者说看到(dào)了2016年～2020年期(qī)间扩张的民营企(qǐ)业的影子。虽然说(shuō)，见(jiàn)到机会时(shí)要出手，但(dàn)出手的(de)章法仍(réng)要小(xiǎo)心，如(rú)果负债率扩张得太快，但未来的(de)两年市场(chǎng)没(méi)有想象(xiàng)得那么(me)好，可能会(huì)重蹈(dǎo)覆辙。

　　那么如(rú)何(hé)来衡(héng)量一家房企的扩张速(sù)度是否(fǒu)激进？陈昊(hào)扬(yáng)向《红周(zhōu)刊》表(biǎo)示，主要还是看(kàn)房(fáng)企的净负(fù)债率(lǜ)水平，在我看来，这个比例如果(guǒ)超过60％，就是扩张得过于快速了。

　　不难看出，这一标准要比“三道红线”对房企的净负债率要求(qiú)不得高于(yú)100％要更加严(yán)格(gé)。陈昊扬解释，当前(qián)房地产行业的(de)复苏速度并(bìng)没有那么快，所以要规(guī)避公司净负(fù)债率提高到(dào)一个比较危险(xiǎn)的水平。

　　《红周刊》对在(zài)2022年(nián)拿(ná)地(dì)较积极的房企梳理发(fā)现，中交地产、中国金茂(mào)、华发股(gǔ)份(fèn)、越秀(xiù)地产、绿城中国(guó)、保利(lì)发展(zhǎn)等房企2022年净负债(zhài)率都在60％之上。其中，中交地产净负(fù)债率持续居高(gāo)不下，在2020年至(zhì)2022年(nián)期(qī)间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜(xiān)明对比的是(shì)，华润置地、中(zhōng)国(guó)海外(wài)发展、万科A、滨江(jiāng)集(jí)团、招商蛇口、龙(lóng)湖集团等(děng)房企(qǐ)在践行较积极的拿(ná)地策略(lüè)的同(tóng)时，也较好地控(kòng)制了公司的扩张(zhāng)速度与净负债率水平（见附表）。

　　滨江集团等个别民营房企

　　或具(jù)备“最后赢(yíng)家”的黑马特质(zhì)

　　陈(chén)昊(hào)扬指出，实际上，他们是以同一筛(shāi)选标(biāo)准来(lái)看国央企与民营房企，但在各维度的实际(jì)表现上(shàng)，国央企确实会(huì)更(gèng)胜一筹(chóu)。如国央企的融(róng)资成(chéng)本(běn)更低(dī)，融资渠道也更顺畅，能够(gòu)做到(dào)想融(róng)就融，这样，国央(yāng)企(qǐ)自然而然就具(jù)有天然优势。

　　虽然对比民(mín)营(yíng)房企，机构更加看好(hǎo)国央企，但这也并不意(yì)味着，民营(yíng)企业中就(jiù)没有“黑(hēi)马”的存在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳(shū)理发现，仍有少数民(mín)营房企同(tóng)样受到机构的青睐。比如，根据(jù)2023年一季报，滨江集团(tuán)的(de)十大流通(tōng)股东中新进了“中国工商银(yín)行股份有限公(gōng)司－景顺长城中国回报灵(líng)活(huó)配(pèi)置混合型证券投(tóu)资基(jī)金”“全国(guó)社(shè)保基金一(yī)一(yī)六组(zǔ)合(hé)”等。

　　除此之外(wài)，自(zì)2021年开(kāi)始，百亿私募珠海阿巴马资产管理有限公司就长(zhǎng)期持有(yǒu)滨江集(jí)团。根据一季报，该资产公司(sī)的几只产品合计(jì)持有滨江集(jí)团9543万(wàn)股，约占流通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集团的受青(qīng)睐，和其自身的(de)基(jī)本面表现存在一定关系。2020年以(yǐ)来的(de)近三年时间，房地产(chǎn)市场整体在(zài)走“下坡路”，但(dàn)作为(wèi)杭州本土(tǔ)房企(qǐ)的滨江(jiāng)集团仍(réng)是表(biǎo)现出较强(qiáng)的韧(rèn)劲，2020年以来，滨江(jiāng)集团在业绩表现、销售(shòu)规(guī)模、新增土储、股价(jià)表现等(děng)多维度都表现(xiàn)了较强的增长势头(tóu)。

　　业(yè)绩方面，2020年～2022年期间，滨江集(jí)团扣(kòu)非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次(cì)实(shí)现(xiàn)同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期(qī)发布的(de)2023年一季(jì)报(bào)，今年一季度，滨江集团(tuán)更是实现(xiàn)了扣非(fēi)归母净利润5.41提花棉是什么面料，提花棉和纯棉哪个好亿元，同比增长134.07％。

　　在房(fáng)地产“青铜时代”仍能(néng)保持自身业绩的持(chí)续增长，和滨江(jiāng)集(jí)团扎根杭(háng)州的战略布局关系密切。根据2022年年(nián)报，滨江集团有近七成营收来(lái)自杭州(zhōu)地(dì)区，而(ér)在2021年，杭州地区的营收比重只占(zhàn)到近(jìn)六(liù)成。近三(sān)年(nián)持(chí)续稳居杭州房(fáng)企销售排名(míng)第(dì)一。

　　与此同时，滨江集(jí)团在(zài)杭州的土储补(bǔ)充同样较为积(jī)极，根(gēn)据诸葛(gé)找房、住在杭州网数据(jù)显示(shì)，2020年、2021年(nián)、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同(tóng)样持续稳居杭州的本(běn)土(tǔ)第一。

　　而滨(bīn)江集团在(zài)杭州的较突出表现，也让滨江集团(tuán)的房企排名迅速提升(shēng)。到2023年，滨江集团的房(fáng)企排名已冲进前十，根(gēn)据中指数据(jù)，2023年前4月，滨(bīn)江集团实现销售额(é)607.3亿元(yuán)，位列房企第九位。

　　值得注意的(de)是，2020年(nián)至今，滨江集团股价翻(fān)了超一(yī)倍(bèi)以上，而近期，滨(bīn)江集团更是迎来多(duō)家(jiā)机构的(de)集中调研。滨江集团发布公告表示(shì)，公司于5月10日(rì)接受了信达证(zhèng)券、金鹰基金(jīn)、建信(xìn)养老、新华养老等18家机构调研(yán)。

　　产业链布局重(zhòng)点移至存量赛道

　　机构在下游家纺(fǎng)、家(jiā)居、物业(yè)觅(mì)α

　　实际上(shàng)房(fáng)地产开发(fā)只是房地产产业链上的中游环(huán)节，其上游主(zhǔ)要(yào)为(wèi)钢(gāng)铁(tiě)、水泥、建(jiàn)材、玻纤等(děng)材料(liào)供应商，而(ér)下游(yóu)应用行业主要(yào)包(bāo)括中介服务(wù)、家用(yòng)电器(qì)、物业管理、家居用(yòng)品。综合《红周刊》的采访，房(fáng)地产开发(fā)环节与上游材(cái)料端息息相关，新(xīn)盘开工(gōng)不足导致上(shàng)游(yóu)不被(bèi)看好，机(jī)构寻觅个股阿尔法的思(sī)路渐渐(jiàn)移(yí)至下游。“中国房地产行业在进入存量房(fáng)时代，所(suǒ)以(yǐ)对地产产业链，尤其(qí)是偏消费属(shǔ)性的家装家(jiā)居领域，我们(men)相对看好，因为居民保(bǎo)有的住房规模越(yuè)来(lái)越大，随着时间的(de)增加，内装更新的需求(qiú)也会越来越多(duō)。美国(guó)过去的数据充分(fēn)说明了这一点，在新房销售见顶之(zhī)后，家具消费的增(zēng)长却一直都(dōu)很好。对于地产产业(yè)链，我们提花棉是什么面料，提花棉和纯棉哪个好相(xiāng)对看(kàn)好(hǎo)和内装相关的行业，例如消费建材、家居(jū)装饰(shì)等。”万(wàn)家基金人士表示。

　　而(ér)根据《红(hóng)周刊》对下(xià)游细分中(zhōng)相关(guān)赛道龙头年内(nèi)表(biǎo)现(xiàn)的(de)统计，目(mù)前暂(zàn)居前(qián)两位的都是来自(zì)家纺(fǎng)赛道(dào)的公(gōng)司，它们(men)分别是(shì)富安娜和水星家(jiā)纺，特别是前者在(zài)月线连收七根阳线(xiàn)的基础上(shàng)，年内迄(qì)今涨幅已经逼近30％。

　　以前(qián)者为(wèi)例，富安(ān)娜(nà)主要(yào)从事纺织家居、睡眠(mián)家居、生(shēng)活类产(chǎn)品(pǐn)的研发、设计、生产及销售(shòu)，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷(kù)奇智”自有品牌。第一季度报告显示，报告期内，富安(ān)娜实(shí)现营(yíng)业(yè)收入约6.2亿(yì)元，同比减少7.57％；不过实现归属(shǔ)于(yú)上市公司(sī)股东的净利(lì)润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报的(de)十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，能(néng)够(gòu)发现该股早(zǎo)已成(chéng)为(wèi)基金(jīn)重仓股(gǔ)的天下，彼时包括公募的中欧价值发现、中欧潜力(lì)价值、工银瑞(ruì)信灵动(dòng)价(jià)值、宝盈新价值和私(sī)募的明河2016，都(dōu)在其中出现(xiàn)，占据了半壁江(jiāng)山。需(xū)要强(qiáng)调(diào)的(de)是，中欧的两只基金都是(shì)价值派基金经理曹名长(zhǎng)在管(guǎn)的产品，首季其同时重仓(cāng)的房地产(chǎn)产业链(liàn)股(gǔ)票还有(yǒu)金地集团和大亚圣象(xiàng)。

　　对比(bǐ)而言，前(qián)几(jǐ)年曾经风光一时的家居板块也(yě)因疫情、消(xiāo)费复苏进程缓慢等多因素一度(dù)沉寂(jì)，不过好在困(kùn)境反转露出曙光，家居板块中年内(nèi)表(biǎo)现(xiàn)最好的是志邦(bāng)家居。同一时间段，该(gāi)股年内上涨已经超过23％，从(cóng)业(yè)绩来看(kàn)，无论是营收还是归(guī)母净利润，公(gōng)司都实(shí)现了同比双升。

　　从公司的十大流(liú)通股股东来看(kàn)，《红周刊》发现广发基金经理罗洋慧眼独(dú)具，一季报中他管理的(de)广发策略(lüè)优选和(hé)广发安宏回报均增加了(le)持(chí)股，而(ér)这两只产品也成为志邦家居(jū)十大流通股股东中仅(jǐn)有的两(liǎng)只(zhǐ)公募(mù)。有(yǒu)意思的是，他似乎(hū)对于定(dìng)制家居类标的情有(yǒu)独钟，在另一(yī)家(jiā)赛道公司金(jīn)牌橱柜中(zhōng)，他管理(lǐ)的(de)全部三(sān)只(zhǐ)产品(pǐn)均(jūn)登(dēng)榜十大(dà)流通股股东，其也(yě)成(chéng)为(wèi)他(tā)的独门重仓股。

　　除去家(jiā)居家纺(fǎng)外(wài)，下游的(de)物业股也越来越被机构所青(qīng)睐，不过这类标的大(dà)多(duō)在香港上市，如何选择成为难(nán)题(tí)。对此，前(qián)述上(shàng)海公募基金(jīn)经(jīng)理举例分析：“物业服(fú)务不是(shì)一个高(gāo)毛(máo)利的行业，挣钱很辛苦，我(wǒ)选公司还是(shì)希(xī)望挣的(de)是市场化应(yīng)该挣的钱，以我(wǒ)曾经买(mǎi)的绿城服务为例(lì)，它在(zài)中高(gāo)端(duān)楼盘(pán)占比是比较高的，每(měi)年(nián)到期的合同里提(tí)价成功率在30％～40％。它能做到(dào)滚动的大部分项目到期之后(hòu)，经过两三轮(lún)合同(tóng)周期还(hái)能做到(dào)产品提价。”

　　“行业(yè)里真正能做到(dào)产品提价的(de)公司(sī)很(hěn)少(shǎo)，因为物业(yè)公司(sī)很容(róng)易一(yī)开始是挣钱的，后面因为保安这些固定人员成本(běn)的(de)年度增长，不过服务没有(yǒu)特别好，客(kè)户没有那么满意，能做到提价难度是非常大的。但是该公司(sī)能(néng)在业内(nèi)做到(dào)到期之后提价率比较高，这跟它的定位(wèi)和(hé)比较好(hǎo)的服务是(shì)有(yǒu)关系的。”他(tā)进一步(bù)强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 提花棉是什么面料，提花棉和纯棉哪个好