5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募(mù)基(jī)金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数(shù杨志的性格特点和人物事迹概括，杨志的性格特点和人物事迹简介)量(liàng)占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产(chǎn)行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股(gǔ)票(piào)市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出(chū)现了(le)三年(nián)来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度(dù)得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值占板块(kuài)比重合(hé)计(jì)达47.29％，环(huán)比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排(pái)名第(dì)二的是招商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团(tuán)退出百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并(bìng)非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其传导到二(èr)级市(shì)场乃至(zhì)机构持(chí)仓上还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经济(jì)圈判断房地产已(yǐ)经进入大(dà)分化时代，一(yī)二线城市好于三四线城(chéng)市。而(ér)映射(shè)到二级市场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获(huò)行业(yè)贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于(yú)成熟(shú)期(qī)或(huò)者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在这几年(nián)特(tè)殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名(míng)的上海公募(mù)基(jī)金经理指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态(tài)度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了(le)15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一定(dìng)的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研(yán)究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无(wú)论从(cóng)城镇化的(de)进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入(rù)也不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而(ér)行业高增(zēng)的时(shí)代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很(hěn)容易出(chū)现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司(sī)就(jiù)能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落(luò)时，行(xíng)业的(de)贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机(jī)会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票(piào)投(tóu)资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个(gè)股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地(dì)产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦(pǔ)东金(杨志的性格特点和人物事迹概括，杨志的性格特点和人物事迹简介jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一(yī)假(jiǎ)期(qī)归来(lái)后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发(fā)展的主营业务为(wèi)房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要(yào)产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第(dì)一季(jì)度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流(liú)通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局(jú)的例(lì)子。以3月31日(rì)时的(de)首季十大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的(de)上(shàng)银基(jī)金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排(pái)名第二的(de)浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度的收(shōu)入利润规模大(dà)幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则(zé)是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季(jì)度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东来(lái)看，知名私(sī)募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是连续第三个季度他有的(de)两只产(chǎn)品杀入(rù)前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海区域(yù)性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要(yào)布局在(zài)深圳的地产公司(sī)，一(yī)季(jì)报交出的(de)也(yě)是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球(qiú)基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机(jī)获(huò)取(qǔ)低成(chéng)本土(tǔ)地(dì)，龙头房(fáng)企的(de)拿地力度（拿地金额(é)/销售(shòu)金额(é)）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)杠杆(gān)率较低(dī)，净(jìng)负(fù)债率基本在(zài)70％以下，而(ér)其(qí)他(tā)房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售(shòu)额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股或存(cún)在发(fā)展的大(dà)好机会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房地产(chǎn)行业的(de)结构性机会(huì)依然存在，少部分(fēn)公司尤其是(shì)央(yāng)企占(zhàn)据(jù)显著优势，其主要又体现为库(kù)存的优(yōu)势。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的(de)融资(zī)成本，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较于民营(yíng)地产公司也是(shì)更有优势(shì)的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资(zī)源债权债务关系等问题，市场对(duì)民营房开企(qǐ)业的资产会(huì)有更多担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这一轮(lún)行业出(chū)清(qīng)的(de)过程(chéng)中，央(yāng)国企相较于民企来(lái)说(shuō)估值的修复更明显。中特(tè)估的角度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较快速发(fā)展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利(lì)和现金流(liú)创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提(tí)升，应该关(guān)注估值相对较低，企(qǐ)业自身资(zī)产的质(zhì)量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以创造(zào)持续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行(xíng)业(yè)内部(bù)将出现分化(huà)，要关注将(jiāng)受益于行业集(jí)中度提(tí)升(shēng)的(de)头(tóu)部公司。”星石投资(zī)首席研究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基(jī)金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持(chí)续观察国(guó)企央(yāng)企在三(sān)个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本(běn)保持低位，其次是销售(shòu)份额(é)持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企(qǐ)一季(jì)报(bào)梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度(dù)的(de)业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的(de)增长。而(ér)这(zhè)些公司也是(shì)机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出现明显改善(shàn)的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为(wèi)过(guò)去两三年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持(chí)续(xù)性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市，投资(zī)力度(dù)较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季(jì)度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调整的过程中(zhōng)，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着一些不(bù)确定性(xìng)。其实(shí)整个市场从四月份开始又在(zài)往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月(yuè)相(xiāng)对(duì)表现较好之外(wài)，包括北京(jīng)、上海在内的绝大(dà)多数城(chéng)市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面压(yā)力(lì)，可能会出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的一个(gè)市(shì)场乏力现象。也就(jiù)是(shì)说(shuō)，第(dì)二(èr)季度、第三季度增长不确定性的(de)压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整个(gè)房地产以及(jí)其(qí)上(shàng)下游产业链的(de)复(fù)苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多(duō)，我们要多给一些耐(nài)心，这(zhè)个时(shí)候，在房地产以及(jí)上(shàng)下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但(dàn)这也意味着，只有(yǒu)极(jí)为少(shǎo)数的(de)、做得比同行(xíng)好得(dé)多的企业，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业(yè)的弱复(fù)苏，业绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以只能(néng)耐(nài)心地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 杨志的性格特点和人物事迹概括，杨志的性格特点和人物事迹简介