饱受争议的(de)二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得到(dào)监管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总(zǒng)局联(lián)合发布(bù)了关于规范房地(dì)产经纪服务的(de)意见。意见(jiàn)提及(jí)，近年来，部分房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构存在利用房(fáng)源客源优势收取过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加(jiā)重交易当事人负担、侵(qīn)害其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加(jiā)强从(cóng)业(yè)主体管理、明(míng)确经纪服务内容、合理确定(dìng)经纪服务收费、严格实行明(míng)码标价等十方面，提出了(le)意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师(shī)张(zhāng)大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线(xiàn)城市二手房交易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例(lì)，二手房(fáng)占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居间成交，房(fáng)地产调(diào)控重心逐渐从开(kāi)发商过渡(dù)到中介(jiè)公司(sī)。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示(shì)，买房对居民来说属于金(jīn)额不低的大宗交易(yì)，由于二(èr)手房交易成本较高、交(jiāo)易(yì)周期较长，具(jù)有非常强的专业(yè)性，居民往往通过中介来完成。但很多中介利用信息不(bù)对称等问题，将非(fēi)必要的收费夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对(duì)居民造(zào)成(chéng)额(é)外的负担，而且这(zhè)些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市(shì)场交(jiāo)易过程(chéng)中(zhōng)存(cún)在的“乱(luàn)象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包(bāo)括(kuò)经纪服(fú)务(wù)在内的相关市场交易行为及其主体(tǐ)进(jìn)行规范和秩序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和(hé)调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业关注最多(duō)的一(yī)个话题(tí)，便是房地产经纪服务费的(de)问题(tí)。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为，未来相关(guān)部门主要监管的重点，将是(shì)对房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)及(jí)中介交易进行规范。

　　在(zài)热(rè)点城(chéng)市(shì)，二手房屋交(jiāo)易过程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往行在姓氏中读什么音，行在姓氏中读什么拼音往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房地产经纪(jì)机构要(yào)合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档定价。引导(dǎo)由交易双(shuāng)方共同(tóng)承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早依据是(shì)1995年国家计委建设部下发(fā)的《关于(yú)房地产中(zhōng)介(jiè)服务(wù)收(shōu)费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价(jià)格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北(běi)京市(shì)执行的2014年更新后的收费标(biāo)准，即根(gēn)据(jù)这样的规定：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协商同意，可(kě)在规定的收(shōu)费标准(zhǔn)基础上(shàng)适(shì)当上浮，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产中介服务等57个政府定(dìng)价(jià)，房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)收(shōu)费多少(shǎo)由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际(jì)收取费用过程中(zhōng)，相关监(jiān)管部门当前并未明(míng)确具体的中(zhōng)介费率，中介机构仅需在服(fú)务(wù)过程中对(duì)收(shōu)费标(biāo)准进行(xíng)明(míng)码标价即可。而房地产经纪(jì)服务(wù)机构在具体收取过(guò)程中，会结合房屋价(jià)值(zhí)及(jí)工资标准，综(zōng)合计算(suàn)出合(hé)适的中(zhōng)介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部门在此(cǐ)次意(yì)见中提及，房地(dì)产经纪机构应(yīng)当在经(jīng)营(yíng)门店、网站、客(kè)户(hù)端(duān)等场所或渠道，公(gōng)示服务(wù)项(xiàng)目、服(fú)务内容和收费标准，不得混(hùn)合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产(chǎn)经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确(què)服务项(xiàng)目(mù)和收费标准。房(fáng)地产经纪机构收(shōu)费前应当向(xiàng)交易当事人出(chū)具收费清单，列明收费标准、收费金(jīn)额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收(shōu)费明显高于市场平均水平的房(fáng)地产经纪(jì)机构，住房(fáng)和城乡建设部门将会同市场监管等部门采取约谈等综合(hé)措施进行重点监(jiān)管。市场(chǎng)监管(guǎn)部(bù)门会(huì)同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经(jīng)纪服务收费(fèi)等违反(fǎn)价格(gé)和反垄断(duàn)法(fǎ)律法规的(de)行(xíng)为。对房地产经纪(jì)机构(gòu)相(xiāng)关违法违规(guī)信息，市(shì)场监(jiān)管部(bù)门要依法依(yī)规纳(nà)入(rù)国(guó)家企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则(zé)实行分档定价(jià)，是否意味(wèi)着，未来豪宅的中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的(de)原则实行分档定价(jià)，合理降低(dī)住房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经(jīng)纪(jì)机构，但对市场(chǎng)影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费就不同(tóng)，各(gè)家收费普(pǔ)遍在合(hé)理范围(wéi)内，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门(mén)提出的意见(jiàn)仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如何(hé)具体(tǐ)认定其中的(de)细则，还(hái)需(xū)要看各(gè)城市落地执行(xíng)情况。

　　不过(guò)，张大(dà)行在姓氏中读什么音，行在姓氏中读什么拼音伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域的调整改(gǎi)善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发展。同(tóng)时，由(yóu)于二手(shǒu)房很多房源(yuán)在产(chǎn)权(quán)方面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费等(děng)都可能对交易(yì)产生影(yǐng)响，这对房地产经纪(jì)服务(wù)行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院(yuàn)研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买卖(mài)过(guò)程(chéng)中，原本应该(gāi)由上下(xià)家各支付一半的中介费，但在一(yī)些热(rè)点城(chéng)市的(de)二手房交易过程中，往(wǎng)往会有(yǒu)这样的情形，因(yīn)部分购(gòu)房者处于弱(ruò)势地位(wèi)，从而会出(chū)现中介费及税费均由购房者来(lái)承(chéng)担。即使一些房东愿意承(chéng)担中介费，这(zhè)部分费用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将(jiāng)其(qí)视为向购房者单边收费的行为。部分中介公司可能会(huì)利用(yòng)其支配地(dì)位，在原先经纪(jì)服务收费的基(jī)础上，再(zài)次(cì)向房(fáng)东收取费用，而这部分(fēn)费(fèi)用，房东往往(wǎng)会将其转再次转嫁(jià)给购房者，这(zhè)实际上相(xiāng)当于变相推高了房价。两部(bù)门(mén)提出(chū)严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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