5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约(除牛反绒是真皮吗，二层牛皮除牛反绒是真皮吗yuē)为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时(shí)有(yǒu)小幅(fú)增长。根(gēn)据(jù)基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得(dé)增持(chí)，持(chí)仓(cāng)数量占流(liú)通股比重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别(bié)为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持(chí)有的(de)房(fáng)地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)出色，但公(gōng)募所持房地产公(gōng)司市值(zhí)在(zài)股票资(zī)产中(zhōng)的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三年来(lái)的(de)首次回升，年底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持股比(bǐ)例也同(tóng)步回(huí)升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今(jīn)年一季度得(dé)以延(yán)续(xù)。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个(gè)股分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募对于房地(dì)产的投(tóu)资(zī)愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金(jīn)一(yī)季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最高的(de)是保利发展，在基(jī)金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报(bào)，变化之(zhī)处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上看(kàn)均有退步，尤其是(shì)万(wàn)科(kē)最为明显；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是(shì)复苏(sū)链上最后一环(huán)，且首季(jì)并非行业销售旺(wàng)季(jì)，其(qí)传(chuán)导到二(èr)级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济(jì)圈判断房地产已经进入大(dà)分化时(shí)代，一二线城市好于三(sān)四(sì)线(xiàn)城市。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获(huò)行(xíng)业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包(bāo)括房(fáng)地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期(qī)或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没有(yǒu)什么(me)投资(zī)机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括(kuò除牛反绒是真皮吗，二层牛皮除牛反绒是真皮吗le='color: #ff0000; line-height: 24px;'>除牛反绒是真皮吗，二层牛皮除牛反绒是真皮吗)煤(méi)炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业(yè)也出现了(le)一些机会，背后的(de)逻(luó)辑是(shì)供给侧发生(shēng)了(le)更大(dà)的变化。”一不愿具名(míng)的(de)上海公(gōng)募基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存(cún)量地(dì)产(chǎn)的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要(yào)有(yǒu)一定的政策出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告(gào)别住房短缺(quē)时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房(fáng)价收入(rù)也不支(zhī)撑每年18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业(yè)高增的时代已经过去(qù)，未来行业(yè)的需(xū)求或将回(huí)落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容易出现信(xìn)用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出(chū)清(qīng)的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强(qiáng)的(de)公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的(de)方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没(méi)有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优(yōu)质区域(yù)性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类(lèi)标(biāo)的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实(shí)现股价(jià)上涨(zhǎng)的(de)达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中(zhōng)，上(shàng)述(shù)时(shí)间段恰好排名(míng)前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们(men)分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣(róng)安地产。排名第(dì)一的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本面(miàn)来看，上实发展的(de)主营业务为房地(dì)产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服(fú)务为房地产销(xiāo)售、房地产租(zū)赁、物(wù)业管理服(fú)务、工程项(xiàng)目(mù)、酒(jiǔ)店经(jīng)营(yíng)。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日(rì)时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是上(shàng)海本地房(fáng)企，其第(dì)一季(jì)度的收(shōu)入利润(rùn)规模大幅度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面(miàn)是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)则(zé)是公(gōng)司(sī)拿地(dì)结算持续性(xìng)向好，从数(shù)字上看，一(yī)季度新增(zēng)虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸引了(le)知名机(jī)构(gòu)在(zài)其中持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入前(qián)十(shí)。同(tóng)时榜(bǎng)单(dān)中还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其(qí)当季(jì)还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的(de)也是一份报(bào)喜的成绩单(dān)：首季(jì)公(gōng)司实(shí)现营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大(dà)流通股股东(dōng)行列。具体说(shuō)来(lái)， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际和(hé)私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿(ná)地(dì)端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商(shāng)测算(suàn)对(duì)应潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房(fáng)企受限(xiàn)于信用问(wèn)题(tí)或者资金(jīn)紧(jǐn)张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额(é)/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或(huò)存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著(zhù)优(yōu)势，其主要(yào)又(yòu)体(tǐ)现为(wèi)库存的优势。央企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质的开发资(zī)源(yuán)和(hé)良好的不动产资(zī)产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公(gōng)司也是(shì)更有优势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值、土地(dì)资(zī)源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资(zī)产会(huì)有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较于民(mín)企来(lái)说估(gū)值的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期(qī)的维(wéi)度看(kàn)，行业的(de)逻辑(jí)在于集(jí)中度提升后，行业进入高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和(hé)现(xiàn)金流创(chuàng)造能(néng)力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自(zì)身(shēn)资产的质量好、运营(yíng)能力(lì)强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普(pǔ)涨的(de)概率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要(yào)关注将受(shòu)益于行业集中(zhōng)度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也(yě)表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金(jīn)投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是(shì)融(róng)资成(chéng)本(běn)保持低(dī)位，其(qí)次是销(xiāo)售(shòu)份额持续提升，再(zài)次是拿地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的(de)增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房(fáng)地(dì)产业内人士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要(yào)是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较大。投资的(de)驱(qū)动能够(gòu)推(tuī)动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市(shì)场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也(yě)提醒表示(shì)，在房地产的复苏过(guò)程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份(fèn)开始(shǐ)又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市(shì)四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的(de)绝大多数城市都(dōu)出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经济(jì)状况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及(jí)市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年(nián)报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象(xiàng)的(de)要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上下(xià)游(yóu)就不(bù)是赚快钱的时(shí)候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地(dì)去等(děng)待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为(wèi)举例(lì)分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 除牛反绒是真皮吗，二层牛皮除牛反绒是真皮吗