导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年是中国房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关(guān)中国地产是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日(rì)益(yì)热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国(guó)地产存(cún)量极度过剩(shèng)，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国(guó)房子(zi)是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商(shāng)业(yè)办公楼、学(xué)校等(děng)，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民(mín)人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不是人均(jūn)一(yī)间房所能(néng)满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)较发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅(zhái)间数大于1同样不意(yì)味(wèi)着(zhe)中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)户均1套(tào)房(fáng)，其中每(měi)户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目(mù)前(qián)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅，其(qí)中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因(yīn)为户(hù)均一(yī)套(tào)房无法满足流(liú)动人(rén)口(kǒu)的租赁和置业需(xū)求。全国总人口(kǒu)的近三成都(dōu)是流动(dòng)人(rén)口，流动人口会选择在大(dà)城(chéng)市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户(hù)占比不断增(zēng)加，导致家庭户(hù)数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人口流(liú)入，人口净迁入(rù)城市的新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势(shì)在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达(dá)国家有着(zhe)不小差(chà)距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化时代(dài)而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存(cún)在不(bù)足，这是过去(qù)二(èr)十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房(fáng)地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级城市之间，不(bù)同区(qū)域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾(wù)，我们(men)测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回答当前的(de)房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未(wèi)来房地产市(shì)场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一我国的全民国家教育日是哪一天 我国法定全民国教育日）中国住(zhù)宅数(shù)量过(guò)剩的直观判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自(zì)然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作(zuò)情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万(wàn)处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以(yǐ)上(shàng)，以(yǐ)栋数(shù)计算的(de)城镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于(yú)1，看似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)不能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是(shì)以家庭(tíng)为单位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的测算(suàn)思路、数据(jù)和(hé)方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民住宅(zhái)主要(yào)分(fēn)两大类(lèi)，一类是商品住(zhù)宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据(jù)，并(bìng)没(méi)有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关(guān)数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公布(bù)，一(yī)是每年商品住宅销售套数(shù)（统(tǒng)计局(jú)）；二(èr)是居民住宅来(lái)源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)套(tào)数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅和(hé)非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能(néng)够得到城(chéng)镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算(suàn)得到中国(guó)存量房(fáng)地(dì)产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以(yǐ)期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得(dé)到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后装修的时(shí)间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进(jìn)一步推算中国(guó)城镇居民(mín)拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅(zhái)结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其(qí)他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定(dìng)租(zū)赁其他住(zhù)宅(zhái)和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居民所有住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化(huà)比例，从而我们(men)估(gū)算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房(fáng)顺利(lì)，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均(jūn)一套房(fáng)的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户(hù)均一套房的(de)程度，“户户(hù)有房”是(shì)否意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存(cún)量供(gōng)给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房(fáng)等因素(sù)产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和(hé)日本的住宅(zhái)套户比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一(yī)套(tào)房(fáng)，就会造(zào)成(chéng)人口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人(rén)口和省(shěng)际流动人(rén)口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作的流动人(rén)口(kǒu)在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例(lì)分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工(gōng)资(zī)吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套(tào)房，在房价较(jiào)低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说(shuō)我国的全民国家教育日是哪一天 我国法定全民国教育日g>户均一(yī)套房无(wú)法满(mǎn)足庞大流动(dòng)人口的(de)租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然(rán)有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没(méi)有独立卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世(shì)纪修建的老旧小区(qū)很难(nán)满足现代生活需求，在(zài)未来(lái)大都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏(piān)小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七(qī)普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住(zhù)宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间(jiān)农(nóng)民带房进(jìn)城(chéng)和老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积(jī)为308.16亿平(píng)，人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的(de)家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平(píng)方米，不(bù)及(jí)全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将(jiāng)人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米(mǐ)的(de)家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若按这(zhè)个(gè)标(biāo)准算的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住(zhù)宅(zhái)困难(nán)问(wèn)题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅面积(jī)为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积(jī)后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所需要的(de)住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国(guó)人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决(jué)定了中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于(yú)四个方(fāng)面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)人口数不断下(xià)降，六普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势(shì)将继续延续(xù)，导致户数(shù)会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致经济发(fā)展带来的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资(zī)源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区(qū)域经(jīng)济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而(ér)出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增长主要受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势(shì)必(bì)会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积(jī)还有(yǒu)约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施(shī)配套差、没(méi)有或少有物业(yè)管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好、宜居(jū)生活的(de)环境(jìng)，背后的改善性需求(qiú)有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希(xī)望提高生活(huó)品质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明(míng)确指(zhǐ)出支持(chí)住(zhù)宅(zhái)改善等消费。<我国的全民国家教育日是哪一天 我国法定全民国教育日/p>

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)较(jiào)其(qí)他国家依(yī)旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经(jīng)济水(shuǐ)平有着密(mì)切正向联系。随着经(jīng)济发展水平的(de)提高，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在不足(zú)，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是过去二(èr)十(shí)年房价(jià)快速上(shàng)涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房(fáng)地(dì)产大分化时(shí)代已至，这种分化不单局限于城市能(néng)级(jí)之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的(de)差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查(chá)的是(shì)人(rén)，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速(sù)可(kě)能超预(yù)期。

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