5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基(jī)金(jīn)为代表的机构对于这一(yī)板块已(yǐ)经在(zài)悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌(pái)ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公布的总份(fèn)额(é)均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的(de)房地产(chǎn)行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但(dàn)公募所持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的(de)占比却断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次(cì)回(huí)升，年(nián)底这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募(mù)对(duì)房地(dì)产行业的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得(dé)以延续(xù)。数(shù)据统计(jì)显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分(fēn)别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公(gōng)募(mù)对于房地(dì)产的投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募(mù)基金(jīn)一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年四季(jì)报，变(biàn)化之处(chù)首先(xiān)在于(yú)几只房地产龙头股(gǔ)从排位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明(míng)显；其(qí)次是金地集(jí)团(tuán)退出百大之列。但考虑到(dào)房地(dì)产是(shì)复苏链上最(zuì)后一环(huán)，且首(shǒu)季(jì)并非(fēi)行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传导到二级(jí)市(shì)场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈(quān)判断(duàn)房地产(chǎn)已(yǐ)经进(jìn)入(rù)大分化时代，一二(èr)线城市好于三(sān)四(sì)线城市(shì)。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔的红利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业(yè)周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知(zhī)上没有什么投资机会的谢娜给刘烨打过几次胎，谢娜和刘烨怀孕过吗。但在这几年特殊的(de)行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售面(miàn)积很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有(yǒu)400亿(yì)平(píng)方米建筑面积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一(yī)定的政策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人(rén)均住房(fáng)面积（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已(yǐ)告(gào)别住房短缺时代(dài)，而目(mù)前居(jū)民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房(fáng)价(jià)收(shōu)入也(yě)不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的销售额，以(yǐ)及过(guò)快上行的房价，因(yīn)而行业(yè)高增的时代已经过去，未来行业的(de)需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的(de)高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出(chū)现信用风险(xiǎn)问题(tí)（类似(shì)2022年(nián)的(de)民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时(shí)，行业(yè)的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但不代(dài)表没有(yǒu)投资(zī)机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的(de)阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为(wèi)公募(mù)乃至(zhì)整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房(fáng)地(dì)产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入(rù)统(tǒng)计的124只房地产类标(biāo)的(de)股中，本月以来(lái)实现股价(jià)上(shàng)涨的达到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别(bié)是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归(guī)来后日(rì)成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续(xù)两个交易(yì)日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来(lái)看，上(shàng)实发展的(de)主(zhǔ)营业(yè)务为房(fáng)地产开(kāi)发与经营。公司(sī)的主要产品及服务为房地(dì)产(chǎn)销售、房(fáng)地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其(qí)实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募(mù)的(de)上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城资(zī)产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地(dì)房企，其第(dì)一(yī)季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面(miàn)是该(gāi)公司后(hòu)疫情(qíng)时(shí)代出租率(lǜ)复(fù)苏至近年来(lái)最高，另(lìng)一(yī)方(fāng)面则(zé)是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第(dì)一季(jì)度十大(dà)流通(tōng)股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然(rán)在(zài)前十中，这也是连续第(dì)三个(gè)季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海区域性(xìng)地产公司外(wài)，荣安(ān)地(dì)产则是主要布局在(zài)深圳的(de)地(dì)产公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的(de)也是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新杀(shā)入十大(dà)流通(tōng)股股东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富(fù)国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际(jì)和(hé)私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌(pái)和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低(dī)成本土(tǔ)地(dì)，龙头房企(qǐ)的(de)谢娜给刘烨打过几次胎，谢娜和刘烨怀孕过吗拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的(de)销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在(zài)当(dāng)前中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存在发展(zhǎn)的(de)大(dà)好机会(huì)。中信证券(quàn)指出：“房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据(jù)显著优势(shì)，其(qí)主要又体现为(wèi)库存(cún)的优势。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶段表现(xiàn)出较低的融(róng)资(zī)成本，优质的(de)开发(fā)资(zī)源和(hé)良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国(guó)央(yāng)企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民(mín)营地产(chǎn)公司也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资源债权债务关(guān)系(xì)等问题，市场对民营(yíng)房开(kāi)企(qǐ)业的资产会(huì)有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮(lún)行业(yè)出(chū)清的(de)过程中，央国企相较(jiào)于民企来说(shuō)估值的修复更(gèng)明显。中特(tè)估的(de)角度(dù)从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业进(jìn)入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈(yíng)利和(hé)现金流创造能力(lì)，以(yǐ)此带(dài)来估值中枢的提(tí)升，应该关(guān)注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要(yào)关注将受益于行业集(jí)中度提(tí)升(shēng)的头部(bù)公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还(hái)是保利(lì)发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资(zī)部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企在三(sān)个(gè)方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是(shì)销售份额(é)持续提升(shēng)，再次(cì)是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实现了业(yè)绩(jì)的回(huí)正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而(ér)这些公(gōng)司也是机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的(de)房(fáng)企，主要是因为过去(qù)两三年时(shí)间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在(zài)持续性(xìng)地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城市(shì)，投资力(lì)度(dù)较大(dà)。投资的(de)驱(qū)动能够推动(dòng)房(fáng)企(qǐ)销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月(yuè)相对(duì)表现(xiàn)较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月(yuè)的(de)市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及(jí)市场的(de)去库存压力(lì)、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的一个(gè)市场乏力(lì)现象。也(yě)就是说，第二季度、第(dì)三季度增(zēn谢娜给刘烨打过几次胎，谢娜和刘烨怀孕过吗g)长(zhǎng)不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现(xiàn)在整个房地产以及(jí)其上下(xià)游产业(yè)链(liàn)的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在房地产以(yǐ)及(jí)上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能(néng)赚他基(jī)本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为(wèi)少数(shù)的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出(chū)来(lái)。所以只能(néng)耐心地去(qù)等待(dài)它的基本面(miàn)不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及(jí)个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖(mài)推荐(jiàn)。）

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