饱受争议(yì)的二手(shǒu)房交易中介(jiè)费(fèi)问题，正逐渐得(dé)到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部(bù)、市场监(jiān)管(guǎn)总局联合(hé)发布了关(guān)于规范房地产经纪服务的(de)意见。意见提(tí)及，近年来，部(bù)分(fēn)房地产经纪机构存在利用房源客源(yuán)优(yōu)势(shì)收取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费(fèi)、滥用客(kè)户个人信(xìn)息等问题，加重交易当(dāng)事人负担、侵(qīn)害(hài)其合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加强(qiáng)从业主体管理、明确(què)经纪服(fú)务内(nèi)容、合理确(què)定经纪服务(wù)收费、严(yán)格(gé)实行明(míng)码标价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大伟称(chēng)，随着城市发展，一二线城市二手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二(èr)手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成(chéng)交(jiāo)依赖中介(jiè)居间(jiān)成(chéng)交，房地产调控(kòng)重(zhòng)心(xīn)逐渐(jiàn)从开发商(shāng)过渡到中介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示(shì)，买房对居民来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较(jiào)高、交(jiāo)易周(zhōu)期较长，具(jù)有非常强的专业性，居民往往(wǎng)通过中介来完成。但很多中介利用(yòng)信息不对称等问题，将(jiāng)非必要(yào)的收费夹带其中，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担保费等(děng)，对居民(mín)造成额外的负担，而且这些服(fú)务(wù)事项(xiàng)并未明码(mǎ)标价。

　　对于(yú)二手(shǒu)房市场交易过程(chéng)中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务在(zài)内的相关市(shì)场交(jiāo)易(yì)行为(wèi)及其主体进(jìn)行规范(fàn)和秩序整顿，是房地产市(shì)场管理(lǐ)和(hé)调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工(gōng)作的意义更(gèng)大，也更急迫(pò)。”

　　中介收(shōu)费问题成监(jiān)管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的一(yī)个话题，便是(shì)房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务费(fèi)的问题(tí)。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门主要监管(guǎn)的重点，将是(shì)对房地产经纪(jì)服务收(shōu)费及中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交(jiāo)易过(guò)程中，部分价值不菲(fēi)的(de)房屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳(nà)一笔金额(é)不低的中介费(fèi)。以北京某(mǒu)房地(dì)产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元(yuán)的房(fáng)屋，中介费(fèi)约为(wèi)27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费(fèi)上，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)要合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服(fú)务费用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实行分档定价。引导由交易(yì)双方共同承担经(jīng)纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费标准的(de)最早依据是1995年(nián)国家计(jì)委建设(shè)部下发的《关(guān)于房地(dì)产中介(jiè)服务收(shōu)费的(de)通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房(fáng)屋买卖代理(lǐ)收费(fèi)，按(àn)成(chéng)交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执行的(de)2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂(zá)的住宅买卖经纪服务(wù)，经交易各方协商同(tóng)意，可在规定的收费标准基础上适当上(shàng)浮(fú)，上浮(fú)幅(fú)度(dù)最高不得(dé)超过(guò)10％。”这意(yì)味着，当前北京二(èr)手房(fáng)中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着(zhe)“简(jiǎn)政放权”的(de)精神，北京(jīng)2015年(nián)取(qǔ)消了东边不亮西边亮的意思是什么，东边不亮西边亮典故房地(dì)产(chǎn)中介服务(wù)等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服务收费多(duō)少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取费用(yòng)过程中(zhōng)，相关监管部门当前并未(wèi)明确具体的中(zhōng)介费率，中介机(jī)构(gòu)仅需(xū)在服务过程中(zhōng)对收费(fèi)标准进行明码标价即(jí)可(kě)。而(ér)房地产经纪服务机构在(zài)具体收取过(guò)程(chéng)中(zhōng)，会结合房屋价值及(jí)工(gōng)资标准，综合计算出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补充(chōng)道(dào)。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门在此次意见中提(tí)及，房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构应当在(zài)经营门店、网站、客户(hù)端等场所(suǒ)或(huò)渠道，公示(shì)服务项目、服务内(nèi)容和收(shōu)费标准，不得混合(hé)标价和捆绑收(shōu)费(fèi)。房地产经(jīng)纪机(jī)构提供(gōng)的基本服务(wù)和延伸服务，应(yīng)当分别明确服务(wù)项目(mù)和收费标准。房地产经(jīng)纪机构收费(fèi)前应当向交易当(dāng)事(shì)人出具收费清单(dān)，列明收费标(biāo)准、收费金额，由当事(shì)人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费(fèi)明(míng)显高于(yú)市(shì)场(chǎng)平均(jūn)水平(píng)的房地产经纪机构，住(zhù)房和(hé)城乡建(jiàn)设部门将会同市场(chǎng)监管等部门(mén)采取约(yuē)谈等综合措施进行重点(diǎn)监管。市场监管部(bù)门会同(tóng)有关(guān)部门(mén)依(yī)法查处不按规定(dìng)明码标价、操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费等(děng)违反价(jià)格和反(fǎn)垄断法律法(fǎ)规的行为。对(duì)房地产经纪机构(gòu)相关违法违(wéi)规信息，市(shì)场监(jiān)管部门要依法依规纳入国家企业(yè)信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的(de)原则(zé)实(shí)行分(fēn)档定价(jià)，是否(fǒu)意味(wèi)着，未(wèi)来(lái)豪宅的中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总(zǒng)裁兼深(shēn)圳(zhèn)中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低(dī)的(de)原则实行分档定价，合理降低住(zhù)房买卖和(hé)租赁经纪服务(wù)费用，主要还是规范行业(yè)，打击(jī)收费过高的经(jīng)纪机(jī)构，但对市(shì)场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不同(tóng)，各家收费(fèi)普遍在合(hé)理范围内(nèi)，加上经纪服(fú)务费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出的意见仅为(wèi)鼓(gǔ)励性质(zhì)，即只(zhǐ)是(shì)纲领性(xìng)文件而非(fēi)规定(dìng)，未来(lái)如(rú)何具体认定其中的细(xì)则，还需(xū)要看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范(fàn)化，有利于(yú)行业健康发(fā)展。同时，由于(yú)二手(shǒu)房很多房源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权(quán)抵押(yā)、不同税费等都可(kě)能(néng)对交易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪(jì)服务行业的专业性(xìng)提出更(gèng)高的(de)要求。”

　　58安(ān)居客研究(jiū)院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖(mài)过程中，原(yuán)本应该由(yóu)上(shàng)下家(jiā)各支付一(yī)半的中介费，但在一些(xiē)热(rè)点城市的二手房交(jiāo)易过程中，往(wǎng)往会有(yǒu)这样的情形，因部分购(gòu)房(fáng)者处于弱势(shì)地位，从而会出现中介(jiè)费及税费均由购房(fáng)者来承担。即使一些房东愿(yuàn)意承担中介费，这(zhè)部分费(fèi)用也可(kě)能通过转嫁的方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约(yuē)定俗(sú)成’的情况，一些房产中介公司将其视为向购房(fáng)者单边收(shōu)费的行为(wèi)。部分中介公司(sī)可(kě)能会利(lì)用其(qí)支(zhī)配地位，在(zài)原先(xiān)经纪服务收(shōu)费的基(jī)东边不亮西边亮的意思是什么，东边不亮西边亮典故础上，再次(cì)向房东收取(qǔ)费用(yòng)，而这部分费用，房东往(wǎng)往会(huì)将其转再次转嫁给(gěi)购房者，这实际(jì)上相当于变(biàn)相推高了房价。两部门提出(chū)严禁(jìn)操纵(zòng)经纪服务(wù)收费，不仅有利(lì)于提(tí)高交(jiāo)易中(zhōng)操作的透明度(dù)，也有利于(yú)房(fáng)价的(de)稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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