5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基金为代(dài)表(biǎo)的机构(gòu)对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一(yī)季报统计，龙头与地方国(guó)企(qǐ)央企获得增持，持(chí)仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的房地(dì)产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色(sè)，但公募所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈(yù)发有集中于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排(pái)名最高的(de)是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四(sì)季报，变化(huà)之处首先在(zài)于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从排位上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复(fù)苏(sū)链(liàn)上最后一环(huán)，且(qiě)首季(jì)并非行业(yè)销售旺季(jì)，其传导到(dào)二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济(jì)圈判断房(fáng)地产(chǎn)已(yǐ)经进(jìn)入大分化(huà)时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行业贝塔的(de)红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括(kuò)房地产等(děng)几类行业在盖(gài)特(tè)纳曲线里属于成熟(shú)期(qī)或(huò)者(zhě)衰(shuāi)退(tuì)期的(de)行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什么投资(zī)机会的。但在(zài)这几年特(tè)殊的(de)行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的(de)行业(yè)也出(chū)现了一些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的(de)政策出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无(wú)论从城镇世界上傻子最多的国家，哪个国家傻子多(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告(gào)别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入(rù)也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业(yè)高增的时代已经过去，未来行业的(de)需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就(jiù)能够(gòu)通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得(dé)市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表(biǎo)没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞(jìng)争力(lì)公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质区域性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排(pái)名(míng)前(qián)五的公司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分(fēn)别是(shì)上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发(fā)展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日(rì)收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营业务为房地(dì)产开发(fā)与经(jīng)营。公司(sī)的主要产(chǎn)品及(jí)服务为房地产销(xiāo)售(shòu)、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股(gǔ)股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局(jú)的例子(zi)。以3月31日时(shí)的(de)首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基(jī)金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管理公司等都(dōu)跻身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情(qíng)时(shí)代出租率复苏(sū)至近年来最高(gāo)，另(lìng)一方面则是公司拿地(dì)结(jié)算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机(jī)构在其(qí)中持续驻足。从第(dì)一季度十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然在前(qián)十中，这也是连(lián)续第三(sān)个季度他有的两只产品杀(shā)入前(qián)十(shí)。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是(shì)一份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位，富(fù)国中证指数1000增强则排(pái)名第(dì)九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证全球基(jī)金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的价(jià)值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较(jiào)多（券商测算(suàn)对应潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于(yú)信用(yòng)问题或者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的(de)拿地(dì)力度（拿地金额(é)/销售金额(é)）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的融资(zī)成本不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或(huò)存在(zài)发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是(shì)央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现出较低(dī)的融资成(chéng)本，优质的开发(fā)资源和良好(hǎo)的不(bù)动产资产(chǎn)运(yùn)营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相(xiāng)较于民营(yíng)地产(chǎn)公司也(yě)是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市场对民营房开企业的(de)资产会(huì)有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这一(yī)轮(lún)行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的(de)修复更明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度(dù)从中长期的维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在(zài)于(yú)集中度提升后，行(xíng)业(yè)进入高质(zhì)量发展阶(jiē)段，具(jù)备(bèi)较快速发展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可(kě)预期的盈(yíng)利和(hé)现金(jīn)流创造(zào)能力，以此带来(lái)估值中枢的(de)提升，应该关(guān)注估(gū)值相对较低，企业自身资(zī)产(chǎn)的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化(huà)，要关注(zhù)将(jiāng)受益(yì)于行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石(shí)投资首席(xí)研(yán)究(jiū)官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构这一(yī)思路(lù)的(de)话，或(huò)许还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背景龙头(tóu)前途(tú)更为光明。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观(guān)地(dì)去持续观(guān)察国企央企在(zài)三个方面是否可以维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地(dì)份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据房企一季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速(sù)的增长。而这些公司(sī)也是机(jī)构(gòu)的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要(yào)是因(yīn)为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎(zěn)么投资(zī)拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要(yào)集(jí)中在核心城(chéng)市，投(tóu)资力度较(jiào)大(dà)。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长，从而在(zài)2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地(dì)产的复(fù)苏过程中，还面(miàn)临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份(fèn)开始又(yòu)在往下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城(chéng)市四月环比三(sān)月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在(zài)的(de)经济(jì)状况(kuàng)、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去库(kù)存压力、企业的(de)资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业(yè)绩出现市场的(de)短期(qī)反弹外(wài)的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不(bù)确定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资(zī)董事(shì)长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房(fáng)地(dì)产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们(men)要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的(de)、做得(dé)比同行好得多的企世界上傻子最多的国家，哪个国家傻子多(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行业(yè)的(de)弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待(dài)它的基本面(miàn)不断地(dì)凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为举(jǔ)例分(fēn)析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

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