文：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工(gōng)作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的(de)可以进行现房销售”，不足一(yī)个月(yuè)时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等地明确(què)表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者(zhě)的不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别(bié)建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地(dì)产从(cóng)大开发时代步入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓(xìng)的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以(yǐ)及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机(jī)制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。如果按(àn)照(zhào)经(jīng)济规律办(bàn)事(shì)，中国一定(dìng)能实现房地产(chǎn)软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预售制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权(quán)益、有助于(yú)房(fáng)企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情(qíng)况？简单科(kē)普一下：商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了(le)商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实，当(dāng)前世(shì)界不(bù)少国家存在(zài)预售制。但是(shì)，重点来(lái)了(le)！发达国家(jiā)一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目获得(dé)政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中(zhōng)国(guó)一样在支付完首付款后(hòu)从(cóng)银行(xíng)一次性贷款支(zhī)付剩余全部(bù)房款，而是根据开(kāi)发商工程进(jìn)度在完全交房前(qián)进行(xíng)分期支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需(xū)要严格的(de)资(zī)金监(jiān)管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违(wéi)约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预(yù)售制度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性(xìng)，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入存量时代，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度(dù)有(yǒu)助于(yú)降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这(zhè)需(xū)要配套房企债务(wù)重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个(gè)技(jì)术活，只要坚持(chí)市场化(huà)改革(gé)，中国一定能化解(jiě)这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的(de)营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发(fā)商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户(hù)为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不(bù)能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从(cóng)这(zhè)个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三好生、新模(mó)式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中(zhōng)心(xīn)参(cān)与财税改(gǎi)革方案研究(jiū)时，对预售制、房地(dì)产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在(zài)中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行(xíng)的(de)方式，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等(děng)问题(tí)。针对(duì)这一系列(liè)问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层(céng)出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开(kāi)发商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础上，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信(xìn)置业(yè)有限公司，凭借商业直觉(jué)和多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对(duì)于商品(pǐn)流通、资(zī)金周转有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一(yī)个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家的订金(jīn)，采用(yòng)类似租金的分期(qī)付款形(xíng)式(shì)，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻(qīng)了民众购(gòu)房的资金压(yā)力，加速(sù)了房屋的(de)建造和销售(shòu)，也解决了(le)制(zhì)造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成(chéng)为当时中国香(xiāng)港房地产市场的(de)一大特(tè)色，纵观中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应(yīng)求的(de)问题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门(mén)不断完(wán)善、规范化，建立(lì)健全(quán)的监管机制，促进(jìn)市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提(tí)升了对于(yú)预母猪凶如狗是什么动物生肖 母猪凶悍如何处理售楼花制度(dù)的(de)监管，即要求开发商(shāng)在预(yù)售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部(bù)支付，还要(yào)证明自身有(yǒu)资(zī)金(jīn)等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时(shí)需律(lǜ)所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中国香港要(yào)求律师(shī)行在银行开(kāi)设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全(quán)透(tòu)明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如(rú)出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大(dà)风险方，后续需(xū)自(zì)身推(tuī)动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面(miàn)临住房(fáng)需求(qiú)大(dà)和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这(zhè)一导向使前期(qī)发展(zhǎn)工业化的(de)进(jìn)程(chéng)大(dà)于(yú)城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的(de)是“统一管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租(zū)养房”的(de)福利分(fēn)房制度，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此(cǐ)福利分房制度不(bù)再适用于当(dāng)时(shí)的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面临商(shāng)品房(fáng)的需求量大(dà)，而社会(huì)缺少大型(xíng)房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式无(wú)疑是对内地房(fáng)地产市场的(de)一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台(tái)多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化(huà)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加快(kuài)住(zhù)房建(jiàn)设的(de)通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币(bì)化(huà)、住房(fáng)供给商品化、社会化(huà)的住房(fáng)新体制，从计划经济(jì)下的福利(lì)分房(fáng)转向市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地(dì)产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个(gè)项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住房供应(yīng)速度(dù)加快。自(zì)此中国(guó)内地(dì)开始(shǐ)房(fáng)改货币化，中国(guó)人民银(yín)行等(děng)多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支(zhī)持(chí)购房者，极大作(zuò)用推动了(le)房地产市场的(de)发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地(dì)的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资(zī)金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者(zhě)，由(yóu)购(gòu)房者支(zhī)付定金或(huò)房(fáng)款的(de)行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售许(xǔ)可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在(zài)购房(fáng)过(guò)程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付(fù)款，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性付清剩余(yú)房款，换言之，房母猪凶如狗是什么动物生肖 母猪凶悍如何处理屋(wū)未建成，开发商(shāng)可(kě)能已(yǐ)拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香港的(de)按(àn)照工程进(jìn)度付(fù)款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发(fā)商而(ér)言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期(qī)，同时增加市场商品房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过(guò)去(qù)20多年(nián)对中国内地房地产市(shì)场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市(shì)场快(kuài)速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进(jìn)程进入(rù)快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数(shù)从(cóng)约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住(zhù)宅期房销售(shòu)面积占总销售(shòu)面积(jī)的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房(fáng)地产行(xíng)业的发展。中国(guó)内(nèi)地房地(dì)产历经二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业各项指标(biāo)大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和(hé)销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快速(sù)发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产也成为(wèi)拉动中国内地经(jīng)济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带(dài)动的上下游(yóu)产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社(shè)会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款占银行各(gè)项贷款余(yú)额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信(xìn)托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过(guò)三分(fēn)之一。从房地产融(róng)资存量(liàng)占(zhàn)社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国(guó)住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国的(de)33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及(jí)中国(guó)资本市场发育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝大(dà)部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利(lì)息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发商之间的购房(fáng)合同(tóng)、购房者和银(yín)行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立(lì)的合同(tóng)关系，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者(zhě)只能(néng)根(gēn)据购房合同向开发商(shāng)主张权(quán)力，但依(yī)旧需要根据按(àn)揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行(xíng)业(yè)层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身(shēn)信用(yòng)和购(gòu)房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市(shì)场波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一系(xì)列(liè)问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房(fáng)款，如(rú)果购房(fáng)者丧(sàng)失还款能力或短期不(bù)能还(hái)款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房者的预(yù)售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业预售(shòu)商品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体办法，由房(fáng)地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预(yù)售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则(zé)按(àn)照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目(mù)工程总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户(hù)、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却(què)被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被挪走的(de)？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资(zī)金(jīn)，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比如(rú)工(gōng)程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程(chéng)建设名(míng)义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再由(yóu)工程方(fāng)将(jiāng)资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所需(xū)。通过这些(xiē)方式套取的(de)资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但一定程(chéng)度上把风(fēng)险甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购(gòu)房者支(zhī)付的(de)预付款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一般采用(yòng)两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋(wū)交付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方(fāng)式，一是期房由政府或(huò)第(dì)三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是开发商(shāng)为购(gòu)房者提(tí)供一定的保(bǎo)修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例(lì)一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数(shù)据，2021年美国平(píng)均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在(zài)房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用(yòng)资(zī)金，购房者的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三(sān)方公证行(xíng)或产权保险公司的信托账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的(de)资(zī)金全部来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程进度(dù)向开发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分(fēn)动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政府相(xiāng)关部(bù)门经审查后发放(fàng)的验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向银行得(dé)到购房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可零首付(fù)购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定利率，开发商或购(gòu)房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预(yù)约公(gōng)证，签订合同后(hòu)定金(jīn)退还。如由(yóu)于(yú)任何(hé)原因不能购(gòu)买，定金按照(zhào)德国法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地(dì)交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德(dé)国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也(yě)采取按工期(qī)支付房款(kuǎn)的(de)制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行(xíng)支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而(ér)异。一般来说(shuō)，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公(gōng)证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完(wán)工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可(kě)在支付(fù)房款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分(fēn)多次(cì)发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购(gòu)房者一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发(fā)商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交易中(zhōng)的(de)房产、资金(jīn)、合同等各个(gè)环节，各环节(jié)内(nèi)容(róng)确认无(wú)误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，当开(kāi)发商出(chū)现(xiàn)财(cái)务(wù)、经营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难(nán)追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英国采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低(dī)，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须(xū)经(jīng)过房产公证公司的(de)检验验收后才能(néng)交付(fù)，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国(guó)期房(fáng)预售资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金在进入开发商账户前(qián)经过两道关(guān)口，有利于保障购房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预(yù)售房定金保全(quán)措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二(èr)战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据日(rì)本《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什(shén)么是(shì)定金保全措施(shī)？即(jí)买卖双方(fāng)签(qiān)订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的(de)保证或保险(xiǎn)，并将相应的保(bǎo)证金(jīn)证明书交付给(gěi)购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其(qí)他(tā)预(yù)先支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金(jīn)证明(míng)书向金(jīn)融(róng)机构或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时(shí)，开(kāi)发(fā)商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多(duō)不超20％的(de)定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交(jiāo)房后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一的选(xuǎn)购权合(hé)同(tóng)以及订(dìng)金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一(yī)步(bù)签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡(pō)期房同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规(guī)定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程(chéng)中(zhōng)随(suí)着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资(zī)金提(tí)取须(xū)与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关(guān)。房屋(wū)交付后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工(gōng)保民生(shēng)，给(gěi)予强有(yǒu)力的(de)金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加大支(zhī)持力(lì)度，由优质房企(qǐ)牵头并(bìng)购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个(gè)房企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。定金环节(jié)，建立开(kāi)发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻(dòng)结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全(quán)。签订合同(tóng)环节，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介入，为(wèi)房屋重大延(yán)期以及(jí)重大(dà)缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按(àn)工程进度付款机制(zhì)或交房(fáng)后按(àn)揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入(rù)独(dú)立于开发商、银行(xíng)的第三(sān)方资金(jīn)监(jiān)管机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期(qī)内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋质量(liàng)问(wèn)题全权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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