5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对(duì)于这一板块已(yǐ)经在悄然(rán)布(bù)局。数(shù)据显示(shì)，以南方和华(huá)夏(xià)的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地方(fāng)国(guó)企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代(dài)已过 精耕(gēng)细作(zuò)成(chéng)共识(shí)

　　从(cóng)公募(mù)基金对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持(chí)股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持房地产公司(sī)市值(zhí)在股票(piào)资(zī)产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首(shǒu)次(cì)回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房(fáng)地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在今年一(yī)季度得以延(yán)续(xù)。数(shù)据统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块(kuài)比重(zhòng)合计(jì)达(dá)47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对(duì)于(yú)房地(dì)产的投资(zī)愈(yù)发(fā)有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块排名最(zuì)高的(de)是(shì)保利发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是复苏链上最后(hòu)一(yī)环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构(gòu)持(chí)仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时(shí)代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市(shì)。而映射(shè)到二级市场投资上，配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)行(xíng)业轻松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返了。“如果按(àn)照产业(yè)周(zhōu)期来分(fēn)类(lèi)，包括房(fáng)地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资(zī)机会(huì)的。但在这(zhè)几年特(tè)殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的(de)行业也出(chū)现(xiàn)了一些机(jī)会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国(guó)存(cún)量有400亿平(píng)方米建筑雨水像从盆里泼出来一样比喻雨大势急的四字词语 形容下暴雨的四字词语面积，考虑存(cún)量(liàng)地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端还(hái)需(xū)要有一定的政策(cè)出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从(cóng)城(chéng)镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是人(rén)均(jūn)住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房(fáng)短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和(hé)房价(jià)收入也(yě)不支(zhī)撑(chēng)每(měi)年18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时(shí)代已经(jīng)过(guò)去，未来行(xíng)业的需(xū)求(qiú)或将回落，在此过(guò)程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信(xìn)用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年(nián)的民(mín)营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率(lǜ)的(de)提升。当行业需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业(yè)的贝塔已经过(guò)去(qù)了(le)，但不(bù)代表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到(dào)股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个(gè)股成为公募(mù)乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标(biāo)的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个(gè)股(gǔ)来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地产板块个(gè)股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地产类(lèi)标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰(qià)好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分(fēn)别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产(chǎn)。排(pái)名第(dì)一的上实(shí)发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基本面来看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产开发与(yǔ)经营。公(gōng)司的(de)主要产品(pǐn)及服(fú)务(wù)为(wèi)房地产销售、房地产租(zū)赁、物业(yè)雨水像从盆里泼出来一样比喻雨大势急的四字词语 形容下暴雨的四字词语管理服(fú)务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机(jī)构都(dōu)有对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来(lái)看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的(de)上银基金、私募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第(dì)二的浦东金(jīn)桥也是上海本地(dì)房企，其第(dì)一(yī)季度的收入利(lì)润规模(mó)大(dà)幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最(zuì)高，另一方面则(zé)是(shì)公司拿地结算持(chí)续性(xìng)向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股股(gǔ)东来看，知名(míng)私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十(shí)中，这也是连续第(dì)三个(gè)季度(dù)他有(yǒu)的两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季(jì)还小幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣(róng)安地产则是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季(jì)新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供(gōng)给(gěi)较多（券商测(cè)算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于(yú)信用问题或(huò)者(zhě)资(zī)金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头房(fáng)企的(de)融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明(míng)显(xiǎn)跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的结构(gòu)性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库存(cún)的优势(shì)。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资(zī)成(chéng)本，优质的开发资(zī)源(yuán)和良好的不动产资(zī)产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估(gū)，国央(yāng)企相(xiāng)较于民营地(dì)产(chǎn)公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源(yuán)债权债务关(guān)系等问题，市场对民(mín)营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业(yè)出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来(lái)说估(gū)值(zhí)的修复更(gèng)明(míng)显。中(zhōng)特估的(de)角度(dù)从中长期的维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具(jù)备较(jiào)快速(sù)发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创造(zào)能(néng)力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业(yè)自身资产的质(zhì)量好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或(huò)许还(hái)是保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)等(děng)国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途更为光明(míng)。不(bù)过(guò)国投(tóu)瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地(dì)去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售(shòu)份额持续(xù)提升，再次是拿地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周(zhōu)刊》也(yě)根据房企一季报(bào)梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营(yíng)收、净(jìng)利(lì)均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速(sù)的增长。而这些公(gōng)司也是机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三(sān)年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下半年(nián)民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续(xù)性地拿地(dì)，且主要集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资(zī)力度较大。投资的(de)驱(qū)动能够(gòu)推(tuī)动房企销售(shòu)业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年一季度(dù)市(shì)场恢复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的(de)过程中，能(néng)够(gòu)保有一个正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定性(xìng)。其实整个市场从四(sì)月份开(kāi)始又在往下(xià)掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极个别城市(shì)四月环比三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城(chéng)市(shì)都出现环(huán)比下(xià)滑的情况雨水像从盆里泼出来一样比喻雨大势急的四字词语 形容下暴雨的四字词语。而(ér)现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的(de)经(jīng)济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存(cún)压(yā)力、企业的资金面压力(lì)，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲(chōng)业绩(jì)出现(xiàn)市(shì)场的短期(qī)反弹(dàn)外的一(yī)个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极(jí)为(wèi)少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出(chū)来。所以只能(néng)耐心地(dì)去等待它的基本面不(bù)断地凸显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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