5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长。根据基(jī)金一季(jì)报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过(guò) 精耕细作成共识(shí)

　　从公募(mù)基(jī)金对房地产的(de)配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持有的(de)房地产行业(yè)标的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持(chí)房地(dì)产公司市值在股票资(zī)产中的(de)占比(bǐ)却(què)断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地(dì)产行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在今年一(yī)季度得以延(yán)续。数据统计(jì)显示(shì)，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占(zhàn)板块比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募(mù)对于房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金(jīn)一(yī)季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板块排名(míng)最(zuì)高的是(shì)保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对(duì)比去年四季报，变化之(zhī)处(chù)首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明(míng)显；其次是金地集团退出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑到房(fáng)地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行(xíng)业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化(huà)时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而(ér)映射到二级(jí)市场投(tóu)资(zī)上，配置房地产行业轻(布洛芬一天最多吃几次，布洛芬一天最大剂量是多少qīng)松收获行业贝塔的红(hóng)利期(qī)一(yī)去不返了。“如(rú)果按照产业周期(qī)来(lái)分类(lèi)，包括房地(dì)产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统认(rèn)知上(shàng)没(méi)有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特(tè)殊的(de)行情(qíng)里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了一些机(jī)会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更(gèng)大的(de)变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公(gōng)募(mù)人(rén)士持(chí)谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存(cún)量(liàng)地产(chǎn)的(de)更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研究(jiū)员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别住房短(duǎn)缺时代(dài)，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上(shàng)行的房(fáng)价(jià)，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落(luò)，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出(chū)现信布洛芬一天最多吃几次，布洛芬一天最大剂量是多少用风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给(gěi)侧出清的过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过(guò)大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得(dé)市占率的提升。当(dāng)行业(yè)需(xū)求(qiú)见顶回(huí)落时，行业(yè)的(de)贝塔已经过去了(le)，但(dàn)不(bù)代(dài)表没有投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而(ér)对应(yīng)到股票投(tóu)资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作个(gè)股成(chéng)为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的(de)个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块个股，在(zài)纳入(rù)统(tǒng)计的(de)124只房地产类标(biāo)的(de)股中，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的(d布洛芬一天最多吃几次，布洛芬一天最大剂量是多少e)上实发展，五(wǔ)一(yī)假期归(guī)来后日(rì)成(chéng)交量明显放大(dà)，4日、5日(rì)连(lián)续(xù)两个(gè)交(jiāo)易(yì)日收出涨停(tíng)。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的(de)主要产品(pǐn)及(jí)服务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实现(xiàn)营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股股东来看，各类机构都有对其布局的(de)例子。以(yǐ)3月(yuè)31日(rì)时(shí)的(de)首季(jì)十大流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上银基金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身(shēn)前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂(zàn)时(shí)排名(míng)第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其第(dì)一季度(dù)的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一(yī)方面是(shì)该(gāi)公司(sī)后(hòu)疫情(qíng)时代出租率复苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另一方(fāng)面(miàn)则是(shì)公司拿地(dì)结算持续(xù)性向好(hǎo)，从数字上看，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头向(xiàng)好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第(dì)一(yī)季度十(shí)大流(liú)通股股东来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然(rán)在前(qián)十中，这也(yě)是(shì)连(lián)续第(dì)三个季(jì)度(dù)他(tā)有的两只产品杀入(rù)前十。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其(qí)当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述两家上(shàng)海区域性地产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的(de)也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩(jì)单(dān)：首季(jì)公(gōng)司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基(jī)首季新杀(shā)入(rù)十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排(pái)名(míng)第九位，此外联袂出(chū)现的机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定突(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较(jiào)多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限于(yú)信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本(běn)土地，龙(lóng)头房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地金额/销售(shòu)金额(é)）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低(dī)，净负债(zhài)率基本在70％以下，而(ér)其他(tā)房企的(de)净(jìng)负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房企的(de)融(róng)资成本(běn)不断下滑(huá)，基本(běn)在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前(qián)中特估的(de)浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房地产行业的结构性机(jī)会依然存在(zài)，少部分公司(sī)尤其是(shì)央(yāng)企占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又体(tǐ)现为(wèi)库(kù)存的优势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出(chū)较低的(de)融资成本(běn)，优质的开(kāi)发(fā)资源和良(liáng)好的不动(dòng)产资产运营能力(lì)的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司(sī)也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资(zī)源(yuán)债(zhài)权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业(yè)的资产会有(yǒu)更(gèng)多(duō)担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮(lún)行(xíng)业出清的(de)过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于民(mín)企(qǐ)来说(shuō)估(gū)值的(de)修复更明显。中特(tè)估的角度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在(zài)于(yú)集中度(dù)提升后，行业进(jìn)入(rù)高质量发展阶段(duàn)，具备(bèi)较快(kuài)速发(fā)展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢(shū)的(de)提(tí)升，应该关(guān)注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概(gài)率比(bǐ)较低，行业内(nèi)部(bù)将出现分化，要关注将受益于行业集(jí)中度(dù)提升(shēng)的头部(bù)公(gōng)司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路的话(huà)，或许(xǔ)还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资背景龙(lóng)头前途(tú)更(gèng)为光明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基(jī)金投资部副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地去持(chí)续观察国企央企在三个方(fāng)面是否(fǒu)可以维持(chí)，首先是(shì)融资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次是销(xiāo)售份额持(chí)续提升，再(zài)次(cì)是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩(jì)分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集(jí)团等房(fáng)企营收、净利(lì)均实(shí)现了业(yè)绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年(nián)民(mín)营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度(dù)市场恢(huī)复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在(zài)房地(dì)产的(de)复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着一(yī)些不确定性。其实整个(gè)市场从四月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都(dōu)等极个别城(chéng)市四(sì)月环比三月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的(de)情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到(dào)六(liù)月(yuè)份(fèn)房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也(yě)就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不(bù)确(què)定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速(sù)度都比(bǐ)想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就不(bù)是(shì)赚快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴随整个(gè)行(xíng)业的弱复(fù)苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它(tā)的基本面不断(duàn)地(dì)凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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