文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议(yì)提出(chū)“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间(jiān)，已有山(shān)东(dōng)、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和(hé)社会(huì)，这是房地产从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的(de)必(bì)然趋(qū)势，也是对购房老百姓(xìng)的最(zuì)大(dà)保护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售(shòu)。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地(dì)义。当(dāng)然二(èr)次房(fáng)改是个技术(shù)活(huó)，兼顾化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城市(shì)群(qún)战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道(dào)关，解好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大(dà)部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延(yán)迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎(zěn)么(me)来(lái)的？国外什么情况？简单(dān)科普一下(xià)：商品房预售(shòu)最早源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售(shòu)制度。其实，当前世(shì)界不少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府批(pī)准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销售(shòu)，买家(jiā)在购(gòu)买期房后并非像中国一样(yàng)在(zài)支付完首付款(kuǎn)后从银(yín)行一次性贷款支付(fù)剩余(yú)全(quán)部(bù)房款，而(ér)是(shì)根据开发商工程进度(dù)在(zài)完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资(zī)金监管、分期支付以及(jí)违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这(zhè)些(xiē)保障措施(shī)，一(yī)定会触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如(rú)借(jiè)机取消预(yù)售(shòu)制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和(hé)社会(huì)，当然这需要(yào)配套房企债务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机(jī)制。这是个技(jì)术活(huó)，只要坚持市(shì)场化(huà)改(gǎi)革，中国一定能化(huà)解这个难(nán)题，让房地产回归(guī)实(shí)体经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预(yù)售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不(bù)能例(lì)外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从这(zhè)个(gè)角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施现房销售(shòu)是实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社(shè)会长治(zhì)久安、行业企业健康发(fā)展的重大(dà)措施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通(tōng)金融(róng)支持当期三好生、新模(mó)式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方(fāng)案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五十年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世(shì)纪(jì)50年(nián)代，中国(guó)香港还未推行(xíng)公(gōng)共(gòng)房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临时(shí)住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多(duō)数(shù)以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才(cái)能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问(wèn)题。针对(duì)这一系列(liè)问题，不少(shǎo)地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业(yè)有限公司，凭(píng)借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有(yǒu)着独到(dào)的见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地(dì)盘后，除了(le)分(fēn)层出(chū)售、还(hái)印发售楼说明(míng)书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇结婚时还是处的多吗，结婚还是处的有多少的(de)地(dì)势环(huán)境(jìng)、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家(jiā)的订(dìng)金，采用类似(shì)租(zū)金(jīn)的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的(de)钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的资金压(yā)力(lì)，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制(zhì)造(zào)商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期(qī)付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房(fáng)地(dì)产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效(xiào)率地解决了(le)核心的住房供不(bù)应求的问题，使房(fáng)市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式(shì)推(tuī)动(dòng)了中国香港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部(bù)门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支(zhī)停(tíng)工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在预(yù)售前(qián)，确保地价款已经全(quán)部支(zhī)付，还(hái)要(yào)证明(míng)自身(shēn)有资(zī)金等能力把项结婚时还是处的多吗，结婚还是处的有多少目(mù)完成，资(zī)金(jīn)需放入律师(shī)所(suǒ)托管，支取时(shí)需(xū)律所(suǒ)和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律(lǜ)师行(xíng)在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商(shāng)操作等(děng)采取全(quán)透(tòu)明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年(nián)代，中国内地面(miàn)临住房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来，中国内(nèi)地(dì)优先发展重工业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城(chéng)市化(huà)配(pèi)套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制(zhì)度(dù)也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问题(tí)，因(yīn)此福利分(fēn)房制(zhì)度(dù)不再适用于当(dāng)时的国情。叠(dié)加房地(dì)产市场面临(lín)商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制(zhì)度，先后出台多(duō)项(xiàng)文件，大力支持国内(nèi)房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决(jué)定停止住(zhù)房无偿实物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房分配货(huò)币(bì)化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新(xīn)体制(zhì)，从(cóng)计划(huà)经济下(xià)的福利分(fēn)房(fáng)转向市场经济的商品房。房地(dì)产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时间周期(qī)长的两(liǎng)大难题(tí)，开(kāi)发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一(yī)个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住(zhù)房供(gōng)应速(sù)度加快。自(zì)此(cǐ)中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速(sù)出台相关的(de)信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动(dòng)了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国(guó)内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说(shuō)，是(shì)指房地产开发企业将正在建设(shè)中的房(fáng)屋预先出(chū)售给购房者，由(yóu)购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程(chéng)中，商(shāng)品房预(yù)售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备(bèi)案登记和(hé)预告登(dēng)记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过(guò)程中，购房者需要(yào)一(yī)次性付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷(dài)款的形式一(yī)次性付清剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿(ná)到(dào)了全(quán)部购房款，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不(bù)同(tóng)。对中国(guó)内地的开发商(shāng)而言，预售制(zhì)商(shāng)品(pǐn)房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，预(yù)售制极大缩短房企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推(tuī)动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产(chǎn)市场的稳(wěn)步发(fā)展起到了(le)重要(yào)作用，不仅解(jiě)决了房地(dì)产市场(chǎng)快(kuài)速发展阶段(duàn)的资(zī)金需求，也(yě)提高了居民(mín)居住水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨(jù)大(dà)进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方(fāng)公(gōng)里(lǐ)增(zēng)长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在(zài)当前(qián)已成(chéng)为中国(guó)内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品(pǐn)住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国(guó)内地(dì)房地产行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历(lì)经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完(wán)成额(é)从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和(hé)销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速(sù)发(fā)展，房地产企业从(cóng)无到有、从国(guó)企先行到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠(qú)道(dào)，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占(zhàn)全(quán)社(shè)会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投资占固(gù)定资产(chǎn)投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融(róng)资存量占社融存(cún)量比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违约，将导致银(yín)行不(bù)良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股债房(fáng)市(shì)值的比例较高(gāo)，主要是(shì)因为住房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市(shì)值较(jiào)低(dī)，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商之间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个(gè)独立的合(hé)同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商发(fā)生违约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力(lì)，但(dàn)依旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还(hái)，因此购(gòu)房(fáng)者承担的(de)风险较大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦(dàn)房企因为市场波(bō)动(dòng)或经(jīng)营不善，出现(xiàn)资(zī)金(jīn)链断裂等(děng)一(yī)系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房(fáng)者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银(yín)行(xíng)承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预(yù)售(shòu)管理办(bàn)法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品房所得款项(xiàng)应(yīng)当用于(yú)有关的工程(chéng)建设(shè)，商品房(fáng)预售款监管的具体办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理部门(mén)制(zhì)定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预售资金(jīn)监管规(guī)定，各地实(shí)行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点(diǎn)监(jiān)管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或者项目工(gōng)程总额报价(jià)计算重(zhòng)点(diǎn)资(zī)金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供却被迫(pò)继(jì)续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被(bèi)挪走的？实(shí)际(jì)上，在过去房地产(chǎn)大开发(fā)时代的(de)高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预(yù)售款监管(guǎn)账户(hù)资金，是行(xíng)业(yè)“潜规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获(huò)得(dé)监管账户拨(bō)付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款结婚时还是处的多吗，结婚还是处的有多少，远超工程(chéng)进(jìn)度所(suǒ)需。通过(guò)这些方(fāng)式套(tào)取(qǔ)的资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供(gōng)了资(zī)金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成(chéng)一(yī)种资(zī)金循环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一(yī)定(dìng)程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售(shòu)制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付(fù)资金，一般(bān)设有(yǒu)定金或预付(fù)款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购(gòu)房者(zhě)支付的预付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大(dà)部分(fēn)房款在房屋(wū)交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金(jīn)方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付后(hòu)发(fā)放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提(tí)供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品房出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质(zhì)量的保障有(yǒu)两种方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是(shì)开发商为购房者提供一定的保(bǎo)修(xiū)期(qī)，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其(qí)余房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及(jí)首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者的(de)定金及首付款由第三方(fāng)公证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户监(jiān)管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者资金可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一(yī)定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商(shāng)施工(gōng)进度。开(kāi)发商(shāng)在房(fáng)屋交付时需取得(dé)由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过(guò)验收凭(píng)证向银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按(àn)揭(jiē)按工期放款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者(zhě)可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批(pī)后即可预售房屋(wū)。签(qiān)署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任(rèn)何原因不能(néng)购买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在(zài)购(gòu)房(fáng)款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低(dī)首付(fù)比例，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支(zhī)付节点、比例(lì)因项目而异(yì)。一般(bān)来说(shuō)，支(zhī)付节点可(kě)分为(wèi)公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者可在(zài)支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分多(duō)次(cì)发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一定使用期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公司(sī)针对期(qī)房(fáng)设计了两种保险，保(bǎo)险的功能(néng)是当房屋(wū)出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付(fù)

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有一名(míng)律师，负责(zé)沟(gōu)通(tōng)期房(fáng)交(jiāo)易中(zhōng)的(de)房(fáng)产、资(zī)金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当(dāng)开发商出现财(cái)务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英国采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是(shì)交房(fáng)前(qián)付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定(dìng)房屋必须经过房产(chǎn)公(gōng)证公司的检验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英(yīng)国(guó)期房预(yù)售资金监管极为(wèi)严格，资金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入(rù)开发商账户前经过(guò)两道(dào)关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开(kāi)发(fā)商(shāng)必须完成“预售房定金(jīn)保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战(zhàn)结束后由于房屋供(gōng)给(gěi)严重失(shī)衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是唯一一部规(guī)范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或(huò)超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完(wán)成定金(jīn)保全措施才可预(yù)售(shòu)。什(shén)么是定(dìng)金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房合同时(shí)，开发商向金(jīn)融机(jī)构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购房者(zhě)定金的(de)保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相应(yīng)的(de)保证金证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购(gòu)房款也受该措(cuò)施保护(hù)。若开发(fā)商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机(jī)构或保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前(qián)只需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者即可向银行申(shēn)请贷(dài)款，但交房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外(wài)的剩(shèng)余房(fáng)款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行(xíng)专门(mén)项目资金(jīn)账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房(fáng)者向银(yín)行申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡(pō)期(qī)房同样采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方(fāng)式，《发展商条例》对(duì)期(qī)房(fáng)付款流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地(dì)基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗(chuāng)等(děng)完工(gōng)等(děng)，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此过(guò)程(chéng)中(zhōng)随着放(fàng)出贷(dài)款的增(zēng)加而增加(jiā)，未放款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房(fáng)者的订金与付款会存入银行(xíng)专门(mén)的项目资金(jīn)账户，账户资(zī)金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购房者支付(fù)15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到(dào)了政策出(chū)手临(lín)界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的(de)支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民(mín)营(yíng)企业(yè)，加大(dà)支持力度(dù)，由优(yōu)质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环节，建立开发(fā)商违约后(hòu)定(dìng)金保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，如(rú)将已支付(fù)定金冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大(dà)延期以及重大缺陷等(děng)情(qíng)况提供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节，建立(lì)按工(gōng)程进(jìn)度付款机制或交房后(hòu)按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银(yín)行的第(dì)三方资金监管机(jī)构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋(wū)质量(liàng)问(wèn)题全权(quán)负责、免费(fèi)维修，购房者在(zài)保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的最根本(běn)最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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