万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于(yú)北京海(hǎi)淀的(de)豪(háo)宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商(shāng)——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院再次受到舆(yú)论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务(wù)人被中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达(dá)为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购(gòu)入房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些业主的维权(quán)信(xìn)息(xī)，难(nán)怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们的(de)姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，10的负3次方等于多少 10的负3次方平方厘米等于多少平方米竟然暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国(guó)信达在(zài)京东拍卖(mài)上，上架了(le)“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额(é)高达近47亿(yì)，该(gāi)项目的(de)抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权(quán)转让项目的处置(zhì)主(zhǔ)体(tǐ)是中国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公司北京(jīng)市分公司（下称(chēng)中(zhōng)国信达北分），处(chù)置的是(shì)对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额(é)约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集(jí)团有限公(gōng)司(sī)是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪(háo)宅的(de)背后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报道(dào)，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户(hù)，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些房子(zi)实际上都是(shì)卖(mài)出(chū)去了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖页面上(shàng)又注(zhù)明(míng)这75套房(fáng)子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房(fáng)子根(gēn)本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅(zhái)中介透露，中赫(hè)集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学(xué)区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是(shì)北(běi)京的高端人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商(s10的负3次方等于多少 10的负3次方平方厘米等于多少平方米hāng)业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价款并实际占(zhàn)有，那(nà)么(me)，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这笔不良债(zhài)权回本(běn)的(de)愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖损失最大的(de)，没(méi)准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事(shì)执行(xíng)中(zhōng)，业(yè)主已(yǐ)经支付(fù)价款(kuǎn)并实(shí)际(jì)占有，但未办(bàn)理过户(hù)手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民(mín)法(fǎ)院不(bù)得查封、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经查封的可(kě)以向法院提(tí)出执行异(yì)议申请，请求(qiú)法(fǎ)院解除查(chá)封(fēng)，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办理(lǐ)房产证，并承担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法(fǎ)院关于(yú)商品房(fáng)消(xiāo)费者权利保护(hù)问题(tí)的批复》，以司(sī)法解释(shì)的(de)方式明(míng)确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以居住(zhù)为目(mù)的购(gòu)买房屋(wū)并已支(zhī)付全部(bù)价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交付请求(qiú)权优(yōu)先(xiān)于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其(qí)他债(zhài)权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付了(le)部(bù)分价款的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论(lùn)终结前已(yǐ)实(shí)际(jì)支(zhī)付剩余价款的(de)，可以适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均(jūn)为“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不良债权(quán)，实际上是个(gè)烫手山芋(yù)。可(kě)能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的(de)这75套房子，还会(huì)被(bèi)业主讨回(huí)去(qù)。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不(bù)良债权转让，可以追溯到(dào)金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中(zhōng)国金(jīn)谷(gǔ)国际信(xìn)托有(yǒu)限责任公(gōng)司成(chéng)为了唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中国信达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫(hè)集团既没有很(hěn)大规(guī)模，也没有很高的国民(mín)知名度(dù)，但却(què)在北京豪宅(zhái)圈留(liú)下(xià)一个个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集(jí)团进入北京的第一个豪(háo)宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价，成为当(dāng)时(shí)京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大(dà)型知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论(lùn)是一(yī)块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是(shì)每平(píng)米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出(chū)其在(zài)北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上市(shì)的它，对(duì)手是当时(shí)有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华(huá)府等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团开发的(de)豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼(yú)台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商(shāng)业大(dà)佬则居住(zhù)在(zài)万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功奠定(dìng)了(le)中(zhōng)赫集团的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它被(bèi)外(wài)界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光(guāng)环(huán)的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦落到这个地步(bù)，其实(shí)是有迹可循的(de)。

　　事(shì)实上(shàng)，早在(zài)今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财(cái)经就(jiù)曾(céng)深挖出背后的中(zhōng)赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪(háo)宅的开发商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个(gè)转折(zhé)点，就在于收(shōu)购北(běi)京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷(fēn)开始了(le)多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始，中赫集(jí)团就尝(cháng)试(shì)过多元(yuán)化业务，先(xiān)后进军能(néng)源市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放(fàng)到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新(xīn)东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部全部股权。如(rú)果北(běi)京国(guó)安(ān)的估值(zhí)一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人(rén)也许会(huì)感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的(de)中赫集团股份(fèn)质(zhì)押(yā)陆续质押(yā)，据企查查(chá)显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易(yì)所官(guān)网信息(xī)显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力(lì)，中赫(hè)集团(tuán)和周金辉(huī)夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安(ān)和中(zhōng)赫的经(jīng)营状况却持续(xù)没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国(guó)安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成(chéng)为(wèi)老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又(yòu)如何能独善其身？

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