导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年是(shì)中国房(fáng)地(dì)产市(shì)场黄金(jīn)二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低(dī)景气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国城镇存(cún)量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国地产(chǎn)存(cún)量极度过剩(shèng)，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)家庭(tíng)户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露(lù)的(de)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其中(zhōng)还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间(jiān)房(fáng)所能(néng)满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相关。中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)较发达国(guó)家(jiā)还有很大差(chà)距。人均住宅间数大(dà)于1同样不(bù)意味着中国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其(qí)中每户持(chí)有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中国家(jiā)庭户均住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们(men)根据(jù)商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期(qī)房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然(rán)而事(shì)实上(shàng)中国住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额(é)外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房(fáng)，中国未来地(dì)产仍有四大(dà)新增需(xū)求(qiú)动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增多。小家庭化(huà)趋势将(jiāng)延(yán)续(xù)，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市(shì)的新增(zēng)住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造(zào)势在必(bì)行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达(dá)国(guó)家(jiā)有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，这是过去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅(zhái)质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体现在不同能级城市(shì)之(zhī)间，不同(tóng)区域板块(kuài)之间，不同品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或(huò)是仍然存在不足(zú)？可(kě)惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出(chū)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答(dá)当前(qián)的房(fáng)子是否真的过剩(shèng)了？据(jù)此(cǐ)判(pàn)断未来房(fáng)地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害(hài)综合(hé)风险普查工作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的(de)城镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数(shù)据公布了中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意味着人人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因素(sù)密切(qiè)相关。单单从人均住宅(zhái)间数不(bù)能完全(quán)反映(yìng)出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成(chéng)套(tào)住宅，一(yī)套设(shè)施(shī)齐全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜(yí)居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统计数(shù)据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相关(guān)数(shù)据(jù)有两处可以直接公布，一是每(měi)年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据）。计(jì)算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数(shù)量极少(shǎo)，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分(fēn)三(sān)步(bù)走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有的商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有统计数据，大(dà)致测(cè)算得到中国存量(liàng)房地产套(tào)数(shù)，并进(jìn)一(yī)步推算(suàn)中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期(qī)房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里的(de)期(qī)房(fáng)销(xiāo)售，得到(dào)商雨水淋过的衣服晒干还能穿吗，雨水淋过的衣服晒干还能穿吗(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的(de)时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房(fáng)套数除以家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民(mín)拥有的(de)户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显示(shì)中国城镇居民的(de)住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁其他(tā)住宅和购买二(èr)手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加(jiā)总，得到(dào)商(shāng)品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为(wèi)过(guò)去十年变化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而(ér)我们估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已购(gòu)期房(fáng)会在(zài)2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一(yī)套(tào)房(fáng)的三(sān)点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户(hù)均一套(tào)房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套(tào)房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人口流动(dòng)、居民换房等(děng)因素(sù)产生的住宅需(xū)求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入(rù)地的住宅市(shì)场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省际流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口会选择(zé)在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人(rén)口流动(dòng)调查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工(gōng)作的流动人(rén)口在老家拥有住(zhù)宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在(zài)高(gāo)房(fáng)价的大城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在房价较低的(de)县城购买一套(tào)房。所(suǒ)以说户均一套房(fáng)无法满足(zú)庞大流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍(réng)需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐患大等(děng)问题，如(rú)电线老化、管道等基础设(shè)施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不便和安全(quán)隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独立(lì)卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅(zhái)为(wèi)一居室(shì)和(hé)二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积(jī)扩张是(shì)未来地产(chǎn)的(de)需(xū)求驱(qū)动(dòng)力

　　根据(jù)七普数(shù)据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带(dài)房(fáng)进城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国(guó)人均水平的一半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于(yú)15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存(cún)在困难，若按(àn)这个标准算(suàn)的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较(jiào)目(mù)前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要(yào)的住(zhù)宅总量(liàng)会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测(cè)算得到中国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户(hù)有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未来(lái)地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国城镇家(jiā)庭户均(jūn)人口数不(bù)断下(xià)降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将继续(xù)延续，导致(zhì)户(hù)数(shù)会因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发(fā)展带来(lái)的(de)新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分(fēn)化(huà)日益明(míng)显，资源(yuán)和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济(jì)资源分配的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自(zì)然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁改建最(zuì)多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租(zū)房(fáng)、购(gòu)买经济适用房(fáng)和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的(de)占(zhàn)比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的(de)城(chéng)中村、老(lǎo)公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物业管(guǎn)理，居(jū)民(mín)追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后(hòu)的(de)改(gǎi)善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于(yú)资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数(shù)较(jiào)其他国家依(yī)旧存在不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济(jì)水(shuǐ)平有着密切正向联系(xì)。随着(zhe)经济发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的(de)人均住宅间数(shù)与(yǔ)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更(gèng)多(duō)体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么(me)未来将是(shì)住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量的供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这(zhè)种分化(huà)不(bù)单局限于城市(shì)能级(jí)之间差异，优质(zhì)小区和老旧二(èr)手房(fáng)之间的差异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查(chá)数据调查(chá)的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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