近两年(nián)火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此(cǐ)表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期(qī)投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，特许经营权分(fēn)红(hóng)目前(qián)已包(bāo)含(hán)了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来(lái)看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人对(duì)此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为(wèi)持有期分红(hóng)收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金(jīn)份额二(èr)级市场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况及市场因(yīn)素的(de)综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红预期则(zé)更有规律可循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主要来自基(jī)础(chǔ)设施资产的(de)经营现金流，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息披(pī)露文件，结(jié)合(hé)行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额(é)二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实(shí)际获(huò)得(dé)的(de)现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人(rén)称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总(zǒng)监李华平也表示(shì)，根据(jù)《公(gōng)开募集基(jī)础设施(shī)证券(quàn)投资基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年(nián)度(dù)可分配金额以(yǐ)现金(jīn)形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要(yào)特征(zhēng)之一(yī)，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为(wèi)，从投资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的(de)一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是(shì)由可供分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者的(de)角度来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未(wèi)来分(fēn)红水平(píng)的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金二(èr)级(jí)市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市(shì)场表现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部(bù)分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完(wán)成率(lǜ)不达预期，一(yī)定(dìng)程度(dù)上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格(gé)波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的(de)分红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市(shì)场热点呈(chéng)现向股票和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基(jī)金(jīn)份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据(jù)单位基(jī)金份额的分红金额进行计(jì)算(suàn)。除(chú)权(quán)操(cāo)作(zuò)是对(duì)分红(hóng)前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资者长期投(tóu)资的(de)信心，同时(shí)需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级(jí)市(shì)场扰动对整体收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航(háng)基金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分红前(qián)提是本金之上的增值部(bù)分不同，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期间的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是(shì)本(běn)金(jīn)与增(zēng)值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与吴亦凡的案件是怎么回事，吴亦凡事件立案了吗(yǔ)现(xiàn)有公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合(hé)同年限到期后(hòu)基金价值面(miàn)临极大不(bù)确定性，这是该类投资(zī)者应该注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营权(quán)类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要包括每(měi)年的现金分红及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类产品的收益(yì)主要来(lái)自项(xiàng)目每(měi)年(nián)的现金分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权类资(zī)产的分红包括了(le)利润分配(pèi)和本(běn)金的(de)归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通(tōng)投资者在(zài)选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也(yě)表示(shì)，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层资产(chǎn)的价(jià)值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性，对所选择(zé)产品的二(èr)级市场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营项目在(zài)经(jīng)营权到期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可供分(fēn)配金(jīn)额的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基(jī)于这(zhè)个特(tè)点，剩余经营(yíng)期(qī)限(xiàn)较(jiào)短的特许(xǔ)经营项目(mù)，通(tōng)常(cháng)具备更高的(de)分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负(fù)责人(rén)提醒(xǐng)投资(zī)者(zhě)注(zhù)意，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资(zī)本金，在(zài)不(bù)进(jìn)行(xíng)扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着分派(pài)进度(dù)逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目相(xiāng)比，产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通过对建(jiàn)筑的(de)更新改造(zào)或补(bǔ)缴土(tǔ)地出(chū)让金等追加投资，有机会进一(yī)步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的(de)假设反(fǎn)映在基础(chǔ)资产的估(gū)值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资(zī)产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表示，在产品分(fēn)红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的(de)运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的(de)指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活(huó)动现金流，二(èr)是可供(gōng)分配现金，二(èr)者(zhě)存在(zài)本质性区别(bié)。经营活(huó)动产(chǎn)生的现金净流量是(shì)指(zhǐ)企业经(jīn吴亦凡的案件是怎么回事，吴亦凡事件立案了吗g)营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基(jī)于企(qǐ)业本身经营活动产生(shēng)；可(kě)供分配的现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资(zī)价值体现在相对股债市(shì)场独立的资(zī)产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议(yì)投资者(zhě)对经营权类的资产(chǎn)可(kě)以更多关注内部收益(yì)率的高低(dī)，对产权(quán)类的资产更多关注(zhù)分(fēn)派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层(céng)资(zī)产的(de)经营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资产运营(yíng)情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资(zī)者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人(rén)综合实力(lì)、运营(yíng)管理机构(gòu)实力、公(gōng)募(mù)基(jī)金管理(lǐ)人实力(lì)等多重因素(sù)来选择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由于(yú)分红交(jiā吴亦凡的案件是怎么回事，吴亦凡事件立案了吗o)易带来的短(duǎn)期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填(tián)权(quán)效应相对(duì)明(míng)显、同时分(fēn)红规模(mó)较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及(jí)次年的(de)可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中(zhōng)披(pī)露预测进(jìn)行比较分析，结合经济及(jí)市场的(de)实(shí)际环境，对基础设(shè)施项目的运(yùn)营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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