文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开的(de)全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件的可(kě)以进行现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别(bié)建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百姓和(hé)社会，这是(shì)房地产从(cóng)大开(kāi)发时代步入(rù)高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是(shì)对购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)的最大(dà)保护。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是(shì)权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时(shí)了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效机制，长效(xiào)机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经(jīng)济规律办事(shì)，中(zhōng)国一定能(néng)实现房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康(kāng)发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。从个人层(céng)面看，预售制(zhì)对(duì)购房者(zhě)非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产(chǎn)证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这样有(yǒu)助于落(luò)实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)？预(yù)售(shòu)制度怎(zěn)么(me)来(lái)的(de)？国外(wài)什(shén)么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房(fáng)短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制度。其实，当前世界不(bù)少国(guó)家存在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达国家一(yī)般有严格的监管保障措施(shī)，开发商在项(xiàng)目(mù)获(huò)得政(zhèng)府批准后才可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购买期房后并(bìng)非(fēi)像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度是(shì)需(xū)要严格的资(zī)金(jīn)监管、分期支付以(yǐ)及(jí)违约处(chù)罚措施(shī)作为保障的，如果没(méi)有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一(yī)定会触(chù)发(fā)风险，对购房(fáng)民众不(bù)公平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定(dìng)历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当(dāng)然这需要(yào)配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革，中国一(yī)定能化解这(zhè)个(gè)难题，让(ràng)房(fáng)地产回归实体经济(jì)和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是(shì)天大(dà)的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业(yè)健康(kāng)发(fā)展的重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着陆(lù)、打通金(jīn)融(róng)支持当期三好生(shēng)、新(xīn)模式等综合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国务院(yuàn)发展研究中心参(cān)与财税改革方案(àn)研究(jiū)时，对预售制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确(què)实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在(zài)中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或(huò)者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房(fáng)的需求(qiú)是相当高，不过大(dà)多数居民的(de)储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖(mài)多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国(guó)香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问题。针(zhēn)对这一系列问题(tí)，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经(jīng)验，对于(yú)商品流通(tōng)、资金周转有着独到的(de)见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其(qí)在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了(le)分层出(chū)售(shòu)、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层(céng)价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自己的房产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金压(yā)力，加速了房(fáng)屋的(de)建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决(jué)了制(zhì)造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市(shì)场的(de)一大特色，纵观(guān)中国香港房(fáng)地产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心的住房(fáng)供不应求(qiú)的问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不(bù)断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的(de)监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门提升了对(duì)于(yú)预售楼花制度的(de)监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部(bù)支(zhī)付，还要证明自身有资金(jīn)等(děng)能力把项目(mù)完成(chéng)，资(zī)金需(xū)放入(rù)律师所(suǒ)托管，支取时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要(yào)求(qiú)律师行在银行开设的(de)信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全(quán)透明(míng)化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身(shēn)推动项目完工(gōng)。随(suí)着监(jiān)管体系(xì)逐步(bù)完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需(xū)求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但当(dāng)时推(tuī)行的(de)是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此福利(lì)分房制度不(bù)再(zài)适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而(ér)社会缺(quē)少(shǎo)大型(xíng)房地产开(kāi)发商(shāng)，商品房供应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中国香港预(yù)售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大(dà)力支持(chí)国内房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配货(huò)币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福(fú)利分房转向市场经济的(de)商品房(fáng)。房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场采用预(yù)售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资(zī)金和开发时间周期长的两大难(nán)题，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬动下(xià)一个项(xiàng)目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出(chū)台相关的(de)信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作(zuò)用(yòng)推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成(chéng)契合(hé)中国内地的(de)商(shāng)品房预售制(zhì)度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地(dì)产开发企业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内(nèi)地(dì)实践过(guò)程中，商品房预售流(liú)程为(wèi)：房(fáng)地产开发商(shāng)办(bàn)理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合(hé)同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次性付清(qīng)首付款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的形(xíng)式一次性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发(fā)商(shāng)可能(néng)已拿到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按照工(gōng)程进度付(fù)款有所不同(tóng)。对中国(guó)内地的开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房销售的(de)最主(zhǔ)海明威为什么要结束自己的生命，海明威为何结束生命要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市(shì)场商(shāng)品房供应(yīng)，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制(zhì)在过(guò)去(qù)20多(duō)年对中国内地房地产市场的(de)稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解(jiě)决了房地(dì)产市场(chǎng)快速发展阶段的(de)资金(jīn)需求(qiú)，也提高了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步(bù)，数十年(nián)时(shí)间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中国(guó)住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住(zhù)宅存量从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当前已成(chéng)为中(zhōng)国内地商品房销售最主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售(shòu)面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的发展。中国(guó)内地房地产历(lì)经二十多年(nián)长周期繁(fán)荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资完(wán)成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积(jī)和销售金额(é)分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的快速发展，房地(dì)产企业从无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来(lái)房地产也成为拉动(dòng)中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的(de)上下游(yóu)产业链特(tè)别(bié)长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材的(de)带动(dòng)最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资(zī)占全社(shè)会(huì)固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开发(fā)投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房地(dì)产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量(liàng)占(zhàn)社(shè)融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大(dà)面积(jī)违约，将导致(zhì)银(yín)行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的(de)《中国住房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法(fǎ)德(dé)三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房(fáng)市值(zhí)的(de)比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市值(zhí)高，以及中国资(zī)本市(shì)场(chǎng)发(fā)育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居(jū)民投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。比(bǐ)如，交房(fáng)等待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开发商之间的(de)购房(fáng)合同、购(gòu)房者(zhě)和银行的按揭贷(dài)款合同(tóng)是(shì)两个独立的合同关(guān)系，如果(guǒ)开发(fā)商发生(shēng)违约(yuē)，购房者只能根据(jù)购房合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要(yào)根据按(àn)揭贷(dài)款合同(tóng)按时向(xiàng)银行进行(xíng)贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购房(fáng)者对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不(bù)善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等一(yī)系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而(ér)房(fáng)企通过与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从(cóng)银行获(huò)得房款，如(rú)果购房者丧失还(hái)款能(néng)力(lì)或短期不能还款等(děng)，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归(guī)根(gēn)结底(dǐ)两个字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱(qián)付(fù)工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房(fáng)预(yù)售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了开(kāi)发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关的(de)工程建设(shè)，商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售款监(jiān)管的具(jù)体办(bàn)法，由(yóu)房地(dì)产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没(méi)有统一的预售(shòu)资金(jīn)监管规(guī)定(dìng)，各地实(shí)行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程(chéng)总额报(bào)价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入(rù)监(jiān)管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供(gōng)却(què)被迫继续(xù)还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地(dì)产大开发(fā)时(shí)代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方(fāng)，以工程建设(shè)名(míng)义，获得(dé)监管账户拨付资金，再(zài)由工(gōng)程方将资金转给房(fáng)企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例(lì)相对较低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方(fāng)式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或(huò)按(àn)工(gōng)程进度分期支付，或(huò)二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用(yòng)两(liǎng)种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二(èr)是(shì)房屋交(jiāo)付(fù)后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付(fù)质量(liàng)的(de)保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或(huò)第(dì)三方验收合(hé)格并提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得购房者(zhě)支付的房(fáng)款。二(èr)是开发商为购房者(zhě)提(tí)供一(yī)定(dìng)的保修(xiū)期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售(shòu)资金(jīn)第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一定期(qī)限内无条件返还，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由(yóu)第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节(jié)，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在(zài)房屋交付后(hòu)通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发(fā)商挪用资金(jīn)，购房(fáng)者(zhě)的定金及首(shǒu)付款由(yóu)第(dì)三(sān)方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任(rèn)何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商在(zài)房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银(yín)行，银行(xíng)根据(jù)工程进(jìn)度(dù)向开发商提供一(yī)定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充(chōng)分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付(fù)时(shí)需取(qǔ)得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审查后(hòu)发放的(de)验收凭(píng)证，通(tōng)过验收凭证向银行得(dé)到(dào)购房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首付(fù)购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固(gù)定利率，开(kāi)发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如(rú)由于任(rèn)何(hé)原(yuán)因不能(néng)购(gòu)买，定金按照德国(guó)法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费(fèi)和土地交(jiāo)易(yì)税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规(guī)定(dìng)最(zuì)低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工(gōng)期支付(fù)房款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者(zhě)可(kě)在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用(yòng)期限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期房设(shè)计了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现(xiàn)重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一(yī)名律师，负(fù)责(zé)沟通期房(fáng)交(jiāo)易(yì)中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误后签(qiān)订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财(cái)务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首(shǒu)付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式(shì)，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一(yī)般会(huì)在合(hé)同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经(jīng)过房(fá海明威为什么要结束自己的生命，海明威为何结束生命ng)产(chǎn)公(gōng)证公司(sī)的(de)检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预(海明威为什么要结束自己的生命，海明威为何结束生命yù)售资(zī)金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管(guǎn)，在确认工(gōng)程进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师(shī)将资金(jīn)转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资(zī)金在进(jìn)入开发商(shāng)账户前经过两道关(guān)口，有利(lì)于保障购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约(yuē)需(xū)返还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结(jié)束后(hòu)由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部(bù)规范期房(fáng)交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成(chéng)定金(jīn)保全措施才可预售。什(shén)么是定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施(shī)？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购(gòu)房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构(gòu)或(huò)指定(dìng)保证机构或保险机构签订定金(jīn)保证(zhèng)委托合(hé)同(tóng)，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书(shū)交付给购(gòu)房者。除(chú)定(dìng)金(jīn)外，其他(tā)预(yù)先支付的购房款也受(shòu)该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可(kě)凭保(bǎo)证金证明书向金(jīn)融(róng)机构(gòu)或(huò)保证(zhèng)机构或(huò)保险(xiǎn)公(gōng)司兑付(fù)，同(tóng)时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩(shèng)余房款在交房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支(zhī)付，所有资金进银(yín)行专(zhuān)门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一的(de)选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订(dìng)购买合同(tóng)，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房(fáng)同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了统一(yī)详(xiáng)细(xì)规定，要(yào)求(qiú)所有开发商(shāng)遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后(hòu)、地基完(wán)工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出(chū)贷(dài)款的增(zēng)加(jiā)而增(zēng)加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管方面，购房者的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门的(de)项目(mù)资金(jīn)账户(hù)，账(zhàng)户资(zī)金提取须(xū)与房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来(lái)看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚(gāng)需和(hé)改善型需求的(de)支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复(fù)工保民生，给予强(qiáng)有力的(de)金(jīn)融工具支持。另一(yī)方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对(duì)还(hái)在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营企(qǐ)业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分(fēn)估(gū)计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后(hòu)定金(jīn)保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋(wū)交付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介(jiè)入，为房屋重大延(yán)期以(yǐ)及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充(chōng)分(fēn)的保障。余(yú)款支(zhī)付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的第(dì)三方资(zī)金(jīn)监(jiān)管机构，或由政(zhèng)府相关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对(duì)购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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