OPPO宣布(bù)关(guān)停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库科技，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩募(mù)风波(bō)，如今，二级(jí)市场的影响仍未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开(kāi)盘继续(xù)延续此(cǐ)前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅(fú)一(yī)度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易(yì)日(rì)跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾发布公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟(nǐ)新购(gòu)入(rù)基础(chǔ)设施资(zī)产张润大厦的(de)重要(yào)承租(zū)方之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关(guān)于(yú)停止执行已签租赁(lìn)协议的(de)通知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做(zuò)好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的(de)原始权益人相关负责(zé)人也表示(shì)，近(jìn)期已同(tóng)步(bù)启动了应急(jí)预案(àn)，排摸储备租户(hù)，积极应(yīng)对(duì)哲(zhé)库提前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，浦(pǔ)东新区(qū)国资委也高度关注。

　　多位业(yè)内人士(shì)表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场波动较(jiào)大(dà)，但其实不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌(diē)并(bìng)不会从根本(běn)上影(yǐng)响其内外价(jià)值，投资(zī)者(zhě)应理性(xìng)看待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)的事(shì)件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此(cǐ)后二级市场(chǎng)价格(gé)开始震(zhèn)荡(dàng)走(zǒu)低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华(huá)安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易(yì)日二(èr)级市场价(jià)格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日(rì)公募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表现上看，目前上(shàng)市(shì)的8只(zhǐ)产(chǎn)业园区(qū)基础(chǔ)设施(shī)REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均(jūn)有不同程度下跌(diē)，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光大园(yuán)项(xiàng)目出租(zū)率(lǜ)有(yǒu)所下降，如今拟(nǐ)扩募的项(xiàng)目又遭遇突发(fā)事件，因(yīn)此导(dǎo)致二级市场(chǎng)价格出现波(bō)动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管(guǎn)出于风险规避的(de)原因，最近几个(gè)交易日场(chǎng)内资金(jīn)有所流出(chū)，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下跌并不会(huì)从根本上影(yǐng)响其(qí)内外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前(qián)随着(zhe)二级市场价格(gé)下跌(diē)，风险也(yě)得到一定释放，但(dàn)是价格涨(zhǎng)跌会受到基(jī)本面、情绪面等多重因素(sù)影响，不好判断价格是不是(shì)已(yǐ)经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士表(biǎo)示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产(chǎn)品年内二级市场跌幅(fú)较大，其实有些隐含收益率(lǜ)高的产品具备一定(dìng)的投资价值(zhí)，很适合稳(wěn)健(jiàn)类投资(zī)者。此外，伴(bàn)随着经济(jì)复(fù)苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具(jù)备一定(dìng)的投(tóu)资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高(gāo)如星对此表示(shì)，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过度(dù)对经营现(xiàn)金流(liú)没有(yǒu)造成大的(de)影(yǐng)响，“事件性(xìng)利(lì)空下调至得(dé)这么急、正方体体对角线的公式是什么，正方体体对角线公式计算这么深，加上前期本(běn)身(shēn)园区类资(zī)产就回(huí)调不(bù)少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也(yě)强调，最终还是落到租金收入(rù)受不受影响(xiǎng)，影响多(duō)大，估计园(yuán)区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技。随后5月12正方体体对角线的公式是什么，正方体体对角线公式计算日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的重要承租(zū)方(fāng)之一，目前未收到(dào)哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面关于停止执(zhí)行(xíng)已签租赁(lìn)协议的(de)通(tōng)知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报(bào)中披(pī)露的张(zhāng)江光(guāng)大园项(xiàng)目出(chū)租率下(xià)降事项，一度二级市场(chǎng)价格(gé)出现回落。在随(suí)后召开的业绩说明(míng)会中管(guǎn)理人就(jiù)相关事(shì)项进(jìn)行了解释说明(míng)，市场(chǎng)信心得到了一定提振，二级市场价格表现也趋于平(píng)稳。据了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日召开的(de)线上(shàng)和(hé)线下的扩募说明会上，运营团(tuán)队表(biǎo)示了对张江光大园项(xiàng)目的(de)信心，预计签署意向书和合同谈判中的储(chǔ)备(bèi)租户(hù)正(zhèng)常转(zhuǎn)化后，项目(mù)出租率将得(dé)到(dào)回升。没想到仅过了不到三周(zhōu)的(de)时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起(qǐ)了市场各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人(rén)坦言(yán)，事发突(tū)然(rán)确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲(zhé)库科技消息的(de)第一(yī)时间即(jí)奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启动了(le)应急(jí)预(yù)案，排摸储备(bèi)租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提(tí)前退租的可(kě)能(néng)事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司(sī)领导高度重视，据悉新区国资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关负责人(rén)介绍(shào)说，目前储备租户还是比较丰富(fù)的(de)，覆(fù)盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信息(xī)技术等产业客(kè)户，租(zū)赁意向面积超过(guò)了(le)2万方。从意向储备(bèi)转化为实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手通过签署租赁(lìn)意向书(shū)来(lái)尽快(kuài)锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我(wǒ)们一些空间，但本着对首(shǒu)批扩(kuò)募、对市场(chǎng)负责的态度，我们(men)肯(kěn)定要全力(lì)与时(shí)间赛跑，把这(zhè)些面积在短期内完(wán)成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光(guāng)大园项(xiàng)目一季度末(mò)也有将近30％的(de)空(kōng)置率，原(yuán)始权(quán)益人(rén)有那么多储备租(zū)户，之前的(de)空(kōng)置率为何未能得到解决(jué)。

　　对(duì)此(cǐ)相关(guān)负责人解释，张江光大(dà)园一直以(yǐ)来都坚持(chí)以(yǐ)市场化运营为导向(xiàng)，历史运(yùn)营表现(xiàn)稳定，租户(hù)的(de)调(diào)租和换租(zū)都(dōu)属于正常(cháng)情况，而这次项目的(de)大(dà)租(zū)户(hù)退租正好发生(shēng)在市场(chǎng)活跃度的短期低(dī)点，目前(qián)市场情况已(yǐ)有所好(hǎo)转。在看到出租率下(xià)滑(huá)情况没有得到及时修(xiū)复后，张江(jiāng)这边也作了一定(dìng)的资(zī)源调(diào)配和倾斜(xié)，引入(rù)了一些储备(bèi)租户。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大厦(shà)和张江光大园项目在给租户的(de)分隔空间、交付标准、租金水平等方面也(yě)有一(yī)些差(chà)异化，张润(rùn)大(dà)厦多是(shì)两千多平的大平(píng)层，楼的成新度(dù)高一(yī)些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千(qiān)平的(de)面积为主，还有一(yī)些(xiē)独栋形态的物业。租(zū)户自身也会(huì)有诉求，也会根据自身需(xū)求和预算(suàn)挑选区(qū)域内的(de)不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以(yǐ)后(hòu)，新(xīn)老资产的(de)管理人都变成(chéng)了(le)一家，后续我(wǒ)们(men)在资源共正方体体对角线的公式是什么，正方体体对角线公式计算享(xiǎng)和联(lián)合(hé)营(yíng)销方面能更加(jiā)充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说(shuō)道。

　　最后(hòu)谈及对(duì)于张江(jiāng)REIT的(de)定位和展望，相关负责人表示，张江集团(tuán)和(hé)张江(jiāng)高科目前(qián)在管资产(chǎn)约五百万方，还有一些其他(tā)在(zài)开发的储(chǔ)备项(xiàng)目(mù)，这些都将成为张江(jiāng)REIT实(shí)现打(dǎ)造张江园(yuán)区(qū)产业空(kōng)间(jiān)资产上市平台目标的坚实后(hòu)盾和(hé)储备资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人(rén)表示，“这(zhè)次扩募是(shì)我们实现基(jī)金扩(kuò)容的第一步，也是至关重要的(de)一步，眼下我们(men)可(kě)能面(miàn)临了一些(xiē)突发(fā)情况(kuàng)需要解决，但是这(zhè)和我(wǒ)们(men)在张江(jiāng)科学城这三十年建设发展过(guò)程中所经历的(de)相比，只能算是一个非(fēi)常小的插(chā)曲(qū)。我们有(yǒu)信(xìn)心排除万(wàn)难，尽一切可(kě)能化解当前(qián)突发事件(jiàn)的所(suǒ)有负(fù)面影(yǐng)响(xiǎng)，维持预期和市场(chǎng)的信心(xīn)。”

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